SAP Alicante 169/2008, 12 de Marzo de 2008
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ES:APA:2008:319 |
| Número de Recurso | 1108/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 169/2008 |
| Fecha de Resolución | 12 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
SENTENCIA NUMERO 169/08
Iltmos. Sres.
PRESIDENTE: D. Julio Calvet Botella
MAGISTRADO: D. José Manuel Valero Diez
MAGISTRADA: D.ª Encarnación Caturia Juan
En la ciudad de Elche, a doce de marzo de dos mil ocho.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres expresados al margen, ha visto los autos n.° 355/04, sobre Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Juan Antonio , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el procurador Sr. Castaño García y dirigida por el letrado Sra. Casanova Trives, y como apelada la C. P. Residencial DIRECCION000 , representado por el Procurador Sr. Pérez Rayón con la dirección del Letrado Sr. González Botella.
Por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 31 de mayo de 2007 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Alberto Cánovas Seiquer en nombre y representación de D. Juan Antonio contra Residencial DIRECCION000 y Raquel Olmedo Hernández S. L.
Absolver a los demandados de los pedimentos dirigidos en su contra. Segundo.- Condenar a la actora al pago de las costas procesales".
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1108/07, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 26 de febrero de 2008.TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
La resolución apelada desestima el primero de los pedimentos suplicados de la demanda dirigido a que se condene a la comunidad de propietarios a cumplir el acuerdo tomado en su junta de fecha 6 de agosto de 2002, por el que se aprobaron por unanimidad los estatutos de la misma para su posterior inscripción en el Registra de la Propiedad de Torrevieja.
Ciertamente, a diferencia de las normas de régimen interior, los estatutos constituyen documento inscribible, con contenido registral, aunque la exigencia de inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad, no es un requisito constitutivo de su validez. Pero su falta de inscripción registral tiene el efecto de no perjudicar a terceros de buena fe, Tesis que viene avalada por la constante jurisprudencia que no reconoce al Registro de la Propiedad el efecto constitutivo de los derechos. Efectivamente, el art. 5 de la L. P. H . dice que "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.".
Por tanto, la no inscripción de esos estatutos produce una consecuencia práctica de gran relevancia como es que el que pretenda oponerlos a un tercero, deberá demostrar que a pesar de la falta de inscripción el tercero conocía efectivamente los estatutos que se les quieren oponer, y no al contrario, es decir el tercero no está obligado a probar que no los conocía, Sin embargo, si los estatutos están inscritos es indiferente que el tercero pruebe o no que no los conocía, por que los conociera o no, en todo caso te serán oponibles. De este razonamiento se sigue que el artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una oponibilidad de "de iure" de los Estatutos que no se puede desvirtuar con la prueba del desconocimiento por parte de los afectados.
Tampoco debemos olvidar la importancia que los estatutos pueden tener dentro de la comunidad de propietarios, pues como recuerda la STS de 6 de julio de 1978 , "los estatutos contienen las normas que regulan los derechos de cada propietario con relación al piso y a su propiedad común, que norman su derecha y pueden crear limitaciones; por el contrario, los "reglamentos de régimen interior" son unas ordenanzas de tipo interno, "que regulan los detalles de convivencia y adecuada utilización de los servicios y cosas comunes".
Con lo cual se viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, "para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización "de los servicios y las cosas comunes"; y tan esencial es esta diferencia, que, mientras "para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos", se exige la unanimidad (art. 17 1ª ), en cambio, "para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de tas cuotas de participación" (art. 17 3° ).
Pues bien, este primer motivo de recurso debe prosperar y ello no sólo por la gran importancia que la publicidad registral puede suponer para el cumplimiento de los estatutos unánimemente aprobados, lo que legitima a cualquier copropietario para exigir su inscripción una vez aprobados, sino también porque si como efectivamente se dice en la sentencia apelada, en la junta de 6 de agosto de 2002 , se accedió a la aprobación de los estatutos y que estos se inscribieran en el Registro de la Propiedad, se trata de un acuerdo vinculante e inmediatamente ejecutivo para todos a tenor de lo dispuesto en los artículos 17 y 18 de la L P. H., salvo que se imponga un plazo específico de cumplimiento, aquí inexistente, por lo que igualmente cualquier comunero está legitimado para instar el cumplimiento de ese acuerdo ante la pasividad de la comunidad de propietarios.
En su segundo motivo de recurso se impugna que la sentencia apelada desestima la condena a la comunidad de propietarios a anular la contratación de la secretaria-administradora Admón. E Inversiones Torrevieja SL, representada por doña Ana Rosa Maeso Navarro, por no tener acreditada la citada mercantil,ni tampoco su representante legal la cualificación profesional legalmente reconocida conforme al articulo 13.6 de la L. P. H . y normativa aplicable a los administradores de fincas.
Este motivo no puede prosperar, ya que como se dice la resolución apelada, se ha acreditado debidamente que la señora Maeso actúa de facto en la comunidad por delegación del colegiado núm. 1323, además, tal como se desprende de las alegaciones de la comunidad, viene desempeñando sus funciones con total solvencia y a entera satisfacción de los intereses de la misma.
El art. 13.6 LPH , dispone que las corporaciones y otras personas jurídicas ajenas a la comunidad de propietarios podrán, en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico, ejercer las funciones de administrador, así lo reconoce la SAP Alicante de 7 octubre 1999 al decir que "el nuevo articulo 13.6 L. P. H . permite que el cargo de Administrador pueda recaer en "corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico", lo que viene a significar que para el legislador actual no existe inconveniente alguno para que ese cargo lo pueda ostentar una persona jurídica como...
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