STS 1188/2008, 5 de Diciembre de 2008

1.- Por la Procuradora Doña Ana Barallat López, en nombre y representación de Circulo 7 S.L interpuso demanda de juicio de Mayor Cuantía, contra Gesinar S.L y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia estimatoria de las pretensiones contenidas en la demanda, con los siguientes pronunciamientos: 1º.-Declarar el derecho que tiene Circulo 7 S.L. a que se le devuelva por parte de Gesinar S.L. el importe que aquélla le entregó a ésta en el momento de formalizar el contrato de promesa bilateral de compraventa del complejo turístico Club Valera de 12 de septiembre de 1997; y condenar a Gesinar S.L a abonar a Circulo 7 S.L. la cantidad de cuarenta y dos millones de pesetas (42.000.000 pesetas).- 2º.- Condenar a Gesimar S.L. a abonar a Circulo 7 S.L. la cantidad de 3.263.342 resultante de aplicar a los cuarenta y dos millones de pesetas el interes legal del dinero, desde el 14 de noviembre de 1997 hasta el 20 de abril de 1999, fecha de presentación de esta demanda. 3º.- Condenar a Gesinar S.L a abonar a Circulo 7 S.L el importe de los intereses legales de los cuarenta y dos millones de pesetas, desde la fecha de presentación de esta demanda hasta el día del efectivo pago, que se determinará en ejecución de sentencia, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 921 LEC. 4º.- Declarar el derecho que tiene Circulo 7 S.L. a que se le devuelva por parte de Gesinar S.L. el importe que aquélla le entregó a ésta en el momento de formalizar el contrato de promesa bilateral de compraventa del complejo turístico Apartamentos Guacimeta, de 12 de septiembre de 1997; y condenar a Gesinar S.L a abonar a Circulo 7 S.L. la cantidad de Cuarenta y un millones doscientas cincuenta mil pesetas (41.250.000 pesetas). 5º.- Condenar a Gesinar S.L a abonar a Circulo 7 S.L. la cantidad de 3.205.068 pesetas resultante de aplicar a los cuarenta y un millones doscientas cincuenta mil pesetas, el interés legal del dinero, desde el dia 14 de noviembre de 1997 fecha de la reclamación hasta la fecha de presentación de esta demanda, el dia 20 de abril de 1999, o, subsidiariamente, la cantidad de 3.730.582 pesetas por intereses legales computados desde la entrega de la señal por parte de Circulo 7 S.L. el 12 de septiembre de 1997, si se estimase la acción subsidiaria de anulabilidad de este contrato por dolo. 6º condenar a Gesinar S.L. a abonar a Circulo 7 S.L el importe de los intereses legales que se devenguen de los cuarenta y un millones doscientas cincuenta a mil pesetas, desde el día de presentación de esta demanda hasta el día del efectivo pago, que se determinarán en ejecución de sentencia, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 921 LEC. 7º.- Condenar a Gesinar S.L. al pago de una indemnización de daños y perjuicios, en concepto de lucro cesante, por importe de 229.733.652 pesetas, completa y perfectamente cuantificada en la presente demanda al dia de presentación de la misma. 8º.- Condenar a Gesinar S.L al pago de todas las costas del presente procedimiento, si se opusiese a la demanda.

Admitida a tramite la demanda fueron emplazados los demandados, alegando la representación de Gesinar S.L, mediante escrito contestando a la demanda, los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando se tenga por contestada la demanda, oponiendose a la misma y previos los tramite procesales oportunos se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la misma, condenando expresamente a la actora al abono de las costa causadas.

Contestada la demanda y dados los oportunos traslados, se presentarón los respectivos escrito de réplica y dúplica y habiendo solicitando el recibimiento del pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

2. - El Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, dictó sentencia con fecha 30 de Diciembre de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procurador Doña Ana Barallat López, en nombre y representación de Circulo 7 S.L., contra Gesinar S.L, debo condenar y condeno a dicha demanda a que devuelva a la actora la cantidad de 42.000.000 ptas, absolviendo a la misma de las demás pretensiones en su contra deducidas y sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo abonar cada una las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Circulo 7 S.L., y por la representación procesal Banco Bilbao Vizcaya Argentaría S.A (antes Gesinar S.A) como adherido, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 24 de Octubre de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Circulo 7, S.L. y desestimando la adhesión a la apelación planteada por Banco Bilbao Vizcaya Argentaría, S.A. contra la sentencia de fecha 30 de diciembre de 2000 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid Debemos revocar y revocamos parcialmente la referida resolución. en el sentido de elevar la condena a la cantidad de 83.250.000 pesetas ( Ochenta y tres millones doscientas cincuenta mil pesetas ), más los intereses legales desde el 14 de noviembre de 1997 hasta el 20 de abril de 1999, manteniendo el resto de los pronunciamientos. Y con imposición a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. de las costas procesales causadas en esta segunda instancia por su adhesión a la apelación.

Se dictó con fecha 18 de noviembre de 2003 auto de aclaración cuya parte dispositiva dice "Corregir el fallo de la sentencia emitida en este rollo en el sentido de sustituir la expresión " más los intereses legales desde el 14 de noviembre de 1997 hasta el 20 de abril de 1999" por la expresión " más los intereses legales desde el 14 de noviembre de 1997 hasta el momento de su pago".

1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A ( antes Gesinar S.L.) con apoyo en los siguientes MOTIVOS:PRIMERO.- Al amparo del artículo 477.1. de la LEC por vulneración por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1281 párrafo primero del Código Civil relativo a la interpretación literal de los contratos. SEGUNDO.-Al amparo del artículo 477.1. de la LEC por vulneración por aplicación errónea de lo dispuesto en los artículos 1281 párrafo segundo y 1282 del Código Civil relativos a la interpretación de los contratos.TERCERO.- Al amparo del artículo 477.1. de la LEC por vulneración por aplicación errónea de lo dispuesto en el artículo 1258 relacionado con el 1451 y 1445 del Código Civil relativos a las obligaciones derivadas de los contratos.CUARTO.- Al amparo del artículo 477.1 de la LEC por vulneración por aplicación errónea de lo dispuesto en el artículo 1256 relacionado con la aplicación indebida del artículo 1275 e inaplicación del artículo 1255, todos del Código Civil, al declarar la sentencia la nulidad de la cláusula quinta de ambos contratos de promesa bilateral de compraventa.

La representación procesal de Circulo 7 S.L, preparó y después interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes MOTIVOS: UNICO.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 447.1. LEC, por infracción del art. 1106 del Código Civil, en relación con el art.1107 CC, en cuanto no ha sido aplicado.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 31 de julio de 2007 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizen su oposición en el plazo de veinte dias.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Ana Barallat López, en nombre y representación de Circulo 7 S.L. y el Procurador D. Federico José Olivares de Santiago, en el del Banco Bilbao Vizcaya Argentaría S.A (antes Gesinar S.L), presentaron escritos de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día veintisiete de noviembre del 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

El día 12 de septiembre de 1997, actora y demandada suscribieron sendos contratos de "promesa bilateral de compraventa", en virtud de los cuales el primero adquiría del segundo dos complejos turísticos denominados Club Valena y Apartamentos Guacimeta, ubicados en la Isla de Lanzarote, habiéndose constituido en depósito el 15% de cada una de las futuras compraventas, valorada, la primera, en 280.000.000 de pesetas, y la segunda, en 275.000.000 de pesetas, que la actora hizo efectivos el mismo día mediante cheque bancario a favor de la demandada. Coincidiendo con la sentencia de instancia, la Audiencia Provincial sostiene que hubo dos contratos diferentes y no uno solo, como pretendía la vendedora, descartando de esa forma que hubiera causa de justificación por parte de GESINAR al oponerse a suscribir la escritura de compraventa del Complejo Valena por entender que debía hacerse simultáneamente las dos.

Con relación al otro contrato -Conjunto Guacimeta-, Circulo 7 se negó al otorgamiento de la escritura por no haberse cumplido por la parte vendedora los requisitos de la inscripción registral a nombre de Gesinar, SL, " ya que al menos dos fincas constan registralmente inscritas a favor de un tercero..." y porque "no se justifica que la transmitente Gesinar, SL, tenga ni haya recibido la posesión de dichas fincas..."; razón por la que anuncia que le requerirá para que le restituya la cantidad entregada como señal a cuenta del precio.

La sentencia del Juzgado condenó a la demandada a devolver la cantidad entregada por el primer contrato, negando la restitución de lo abonado por el segundo. Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso y condenó a la demandada a devolver la suma entregada a cuenta en el segundo contrato, con más los intereses legales desde el 14 de noviembre de 1997 hasta el momento de su pago.

Entre otras afirmaciones de interés, dice lo siguiente: a) a la fecha del otorgamiento de la escritura, los apartamentos Guazimeta estaban ocupados por un tercero, y ello se reflejó en el contrato "Situación ocupacional: ocupado por un tercero"; b ) en la oferta inicia que Circulo 7 hace a Gesinar, se indica que el precio era de 225 millones, "libre de cargas y arrendatarios", con lo que la actora estaba uniendo el precio al hecho de que los apartamentos estuviesen libres de cargas y arrendatarios, y esta realidad negocial "por su importancia, no puede ser soslayada en los actos posteriores de las partes, salvo que exista una declaración o un pacto muy especifico en sentido contrario". En su vista estima legítima la oposición de la demandante a otorgar esta segunda escritura pública, señalando que "no se le puede imputar a él el incumplimiento del correspondiente contrato de promesa de compraventa" puesto que "la obligación de entregar los apartamentos libres de cargas y arrendatarios era de Gesinar. Y no cumplió con ella".

Los dos primeros motivos se dirigen a combatir la interpretación del contrato, cuyas conclusiones se califican de ilógicas, desproporcionadas y absurdas. En el primero se cita el artículo 1281, párrafo 1º, mientras que en el segundo los artículos 1281, párrafo 2º y 1282, todos ellos del Código Civil. Se argumenta que la sentencia no atiende a la interpretación literal del contrato, pretendiendo deducir la intención de los contratantes a través de actos coetáneos y posteriores, cuya apreciación se hizo además de una forma errónea, como es el caso de las ofertas. La voluntad real que les llevó a contratar, manifiesta, no resultó contradicha por las numerosas pruebas practicadas y que a pesar de haber pactado la situación ocupacional, no se incluyó en el contrato condición resolutoria o suspensiva para el caso de no obtenerse la posesión inmediata, no teniendo sentido aceptar la situación ocupacional, de un lado, y comprometerse, de otro, a entregarlo libre.

Ambos se desestiman.

En materia de interpretación, la prevalente es la literal que proclama el párrafo primero del artículo 1281 y se aplica cuando la cláusula o cláusulas contractuales son claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes (SSTS 24 de febrero de 1998; 25 de enero de 2007 ). Esta interpretación contractual que realiza el Tribunal de apelación no puede ser revisada en casación salvo que las conclusiones sentadas sean ilegales, inverosímiles o contradigan las reglas del raciocinio lógico, por lo que de no darse este criterio desorbitado deben mantenerse las apreciaciones efectuadas, incluso en aquellos supuestos en que pueda caber alguna duda acerca de su exactitud rigurosa, pues lo que se verifica en casación, al no ser una tercera instancia, no es la oportunidad del mejor criterio, sino la ilegalidad, irracionalidad o clara equivocación del sustentado en la resolución recurrida (SSTS 12 de julio de 2002; 15 de diciembre de 2006; 21 de diciembre de 2007 ).

Pues bien, la sentencia recurrida, considera que se celebró un contrato de promesa de compra y venta en el que si bien constaba la situación de ocupación de la finca por un tercero, en el momento de celebrase el futuro contrato se debería encontrar libre. A esta conclusión llega teniendo cuenta la literalidad del contrato, en particular el hecho de que la parte compradora conocía la ocupación física de la finca. Ahora bien, es la duda sobre la intención de los contratantes lo que le permite poner a cargo de la vendedora la obligación de entregar los apartamentos libres de ocupantes y a tal convicción le lleva el análisis de los actos anteriores y posteriores al contrato (art. 1282 CC ), lo que hace a partir de lo alegado y probado en el proceso, tanto de la oferta previa, de la que deduce que esa era la voluntad inicial y primordial del comprador, como de la venta posterior hecha por la demandada una vez frustrada la operación con Circulo 7, en la que incluye una importante cantidad como indemnización para lanzar al ocupante, descartando al tiempo como dato a valorar la visita girada a los apartamentos y el conocimiento de la situación, que también tenía Gesinar, como obligada a su entrega. Es cierto que el precio de la diferente transmisión puede ofrecer una lectura diferente a la expuesta en la sentencia, como deduce la recurrente, y posiblemente las dos pueden sostenerse con la misma lógica, pero tambien lo es que la interpretación de los contratos es competencia exclusiva de los Tribunales y que el recurso de casación no es una tercera instancia ni es posible sustituir el criterio de la Audiencia, en principio lógico y coherente, por el propio e interesado de quien recurre.

En el tercero vuelve a impugnar la interpretación, esta vez a partir de la cita del artículo 1258, en relación con los artículos 1451 y 1445, todos ellos del Código Civil, que dice de aplicación restrictiva, como así es, pretendiendo hacer valer la doctrina jurisprudencial relativa a que no existe incumplimiento de entrega en supuestos de compraventa cuando el comprador conocía la situación ocupacional en el momento del contrato y que el desequilibrio contractual que supone que el vendedor debe asumir siempre la obligación de entregar la posesión inmediata del inmueble aunque esa situación ocupacional haya sido ya tenida en cuenta para la determinación del precio de la venta no está amparado en la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del CC.

Lo que el motivo plantea es una determinada interpretación del contrato pero omitiendo citar como infringida la regla interpretativa que se supone vulnerada, trayendo a colación argumentos al margen de la sentencia recurrida como son los relativos a la forma habitual de las transmisiones de inmuebles adjudicados en procedimientos hipotecarios o de apremios. La posibilidad de ampliar o modificar, a su amparo, lo estrictamente convenido, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación (STS 13 de junio de 1944; 23 de noviembre de 1988 ), de tal forma que en los términos de un contrato no pueda entenderse comprendidos cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar. Y es el caso que los criterios de la buena fe, en los términos del artículo 1258 del Código Civil, los aplica la sentencia como simple refuerzo interpretativo de la voluntad de ambas partes de comprar y vender la finca libre de ocupantes distinguiendo claramente entre el conocimiento que tenían a la fecha del contrato de promesa bilateral de compraventa de la situación de ocupación de los apartamentos y la obligación de entrega libre de terceros en el momento en que fuera otorgado el contrato para facilitar de esa forma "el destino que convenga a los intereses del comprador".

El cuarto motivo se formula por vulneración por aplicación errónea de lo dispuesto en el artículo 1256, relacionada con la aplicación del artículo 1275 e inaplicación del artículo 1255, todos del Código Civil, al considerar la sentencia la nulidad de la cláusula quinta de ambos contratos. Esta cláusula viene referida a las consecuencias derivadas del incumplimiento que la sentencia entiende quedó a la libre voluntad de la vendedora,"por cuanto ninguna consecuencia negativa la iba a causar el desistimiento o el incumplimiento voluntario de la promesa de venta", de tal forma que el gravamen económico del contrato recae solo sobre la compradora. Ahora bien, lo que realmente interesa al derecho de esta parte es combatir "la infundada petición" de lucro cesante no solo por la falta de requisitos legales sino también por la existencia de una cláusula válida que expresamente excluía esa reclamación, haciéndolo desde la perspectiva de que el contrato no ha sido interpretado de acuerdo con la existencia y finalidad de la causa, especialmente de las circunstancias accidentales, con lo que se viene a combatir una apreciación de la fundamentación jurídica sobre la ilicitud de la causa expresada por las partes para resolver las consecuencias derivadas del incumplimiento, que está íntimamente relacionada con su interpretación y con las demás cláusulas del contrato y que tiene su base en distintas apreciaciones fácticas, no combatidas, como son las siguientes: a) el carácter oneroso del contrato que describe el artículo 1274, precepto no citado en el recurso, en el que se hace recaer todo el peso contraprestacional en la compradora; b) en la exclusión de los efectos del artículo 1108 del CC derivado de la constitución en mora del obligado; c) en la inexistencia de renuncia, expresa o tácita, y d) en el hecho de haberse exonerado a la vendedora de cualquier responsabilidad por su incumplimiento, manteniendo un distinto efecto en sus consecuencias indemnizatorias, con el añadido de que la impugnación sustancial viene determinada por la invocación de los artículos 1255 y 1256, especialmente de este último, al que se refiere la cita de las sentencias que contiene el motivo, cuyo carácter genérico les inhabilita para fundar por sí solos un motivo, pues es criterio harto reiterado de esta Sala, expresado en las Sentencias de 2 de octubre y 15 de noviembre de 2007, que "los preceptos genéricos no son aptos para articular la casación, pues se convertiría a este extraordinario recurso en una tercera instancia del pleito en la que pudiese examinarse todo el pleito a modo de revisión general".

Con independencia de lo argumentado, lo cierto es que en relación a la condena de interés de demora resulta indiferente que la estipulación aludida se considera nula o no por cuanto, ni se combaten ni impediría la aplicación del artículo 1108 del Código Civil, al ser la obligación de abonar dichos intereses accesoria a la principal, como consecuencia de haber incurrido en mora el deudor. Es razón por lo que la única controversia entre las partes se mantiene respecto de la infracción del artículo 1106, en relación con el 1107, ambos del Código Civil, a que se refiere el único motivo del recurso formulado por Circulo 7 SL, a quien la sentencia niega que pueda ser indemnizado por el lucro cesante pretendido al habérsele impedido formalizar determinados contratos de arrendamientos y obtener los beneficios procedentes de la venta de los complejos, al finalizar los cuatro años de arrendamiento; criterio que, con desestimación del motivo, se mantiene. La indemnización de daños y perjuicios comprende efectivamente, conforme al artículo 1106 del Código Civil, no tanto el valor de las pérdidas sufridas, como las ganancias dejadas de obtener, alcanzando tanto a los daños previstos como a los que pudieran prever en los supuestos del artículo 1107, que establece los límites de la responsabilidad del deudor de buena fe y del deudor por dolo por la falta de cumplimiento de sus obligaciones, artículo este último que no se menciona en la sentencia y sobre el que nada se argumenta en el recurso, fundamentado exclusivamente en el artículo 1106, y a partir de una distinta valoración de las circunstancias que entiende acreditadas en el proceso y que no fueron tomadas en consideración por la Audiencia, como si la casación fuera una tercera instancia en la que se pueda entrar a revisar la valoración de las pruebas llevada a cabo por el Tribunal. El artículo 1101 sujeta al obligado a la indemnización de los daños y perjuicios causados y esta idea o principio indemnizatorio está presente en el artículo 1106, respecto al llamado lucro cesante. Ahora bien, la indemnización no resulta de una forma automática, sino que requiere una demostración mínima para estimar la realidad, y sobre todo la cuantía y su imputación, para deducir la consiguiente responsabilidad a persona determinada, con la peculiaridad propia de que no es un daño emergente, real y efectivo, sino que resulta de la pérdida de una ganancia legítima o utilidad económica que se ha dejado de percibir, causalmente vinculada al incumplimiento contractual, es decir, un daño patrimonial amparado en la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haberse producido aquel incumplimiento y en la consiguiente necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría, como si nada hubiera sucedido. Es lo que el artículo 1106 llama "la ganancia que halla dejado de obtener el acreedor", la cual no puede ampararse sin más y exclusivamente en la dicción genérica de la norma, sino en la prueba concreta de que ha podido frustrarse realmente una ganancia que se esperaba, conforme a un juicio de probabilidad. Y es evidente que lo que se pretende en el motivo no es tanto denunciar la infracción de la norma, sino el resultado probatorio alcanzado por la Audiencia Provincial desestimatoria de la indemnización en razón a no haber prueba del daño puesto que ninguna ganancia estaba percibiendo y dado también el carácter excesivamente genérico de la oferta, promesa o propuesta de alquiler, y la hipotética, y fuera de lugar, posible revalorización del complejo y existencia de un comprador futuro, como si el mercado fuera algo tan evidente y garantizado como parece desprenderse de la tesis mantenida por la recurrente, lo que está fuera de lugar.

En materia de costas procesales, se imponen a los recurrentes las causadas por cada uno de sus recursos de casación, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español