STSJ Comunidad de Madrid 30102/2008, 24 de Julio de 2008
| Ponente | PEDRO LUIS ROAS MARTIN |
| ECLI | ES:TSJM:2008:16161 |
| Número de Recurso | 3737/2003 |
| Procedimiento | CONTENCIOSO |
| Número de Resolución | 30102/2008 |
| Fecha de Resolución | 24 de Julio de 2008 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
T.S.J.MADRID CON/AD SEC.4
MADRID
SENTENCIA: 30102/2008
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
PROGRAMA DE ACTUACIÓN POR OBJETIVOS
APOYO A LA SECCIÓN CUARTA
RECURSO Nº. 3737/2003
S E N T E N C I A Nº 30.102
Presidente Ilmo. Sr.
DON ALFONSO SABÁN GODOY
Magistrados Ilmos. Sres.
DON CARLOS DAMIÁN VIEITES PÉREZ
DOÑA MARÍA ROSARIO ORNOSA FERNÁNDEZ
DON GERVASIO MARTÍN MARTÍN
DOÑA FÁTIMA DE LA CRUZ MERA
DON PEDRO LUIS ROÁS MARTÍN
En Madrid a veinticuatro de julio de dos mil ocho.
Vistos los autos del presente recurso nº 3737 de 2003 que ante esta Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha promovido la Sra. Procuradora DOÑA TERESA GAMAZO TRUEBA, en nombre y representación de DON Felix y OTROS, contra el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid adoptado en sesión de fecha de 12 de noviembre de 2003, por el que se determina en la suma de 80.615,02 euros el justiprecio correspondiente a la finca número NUM000 del Proyecto de Expropiación Modificado 1º de la Nueva Carretera M-45. Tramo: N-V N-IV.1 N-214 T, habiendo sido partes codemandadas la Comunidad de Madrid y la mercantil EUROGLOSA 45 CONCESIONARIA DE LA COMUNIDAD DE MADRID, representada por el Sr. Procurador DON FELIPE DE JUANAS BLANCO, siendo Magistrado Ponente, el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS ROÁS MARTÍN.
La cuantía del presente recurso contencioso-administrativo es de 537.294, 10 euros.
ANTECEDENTES DE HECHO
Por la recurrente se interpuso recurso contencioso administrativo frente a la resolución administrativa recogida en el encabezamiento de esta sentencia. En el momento procesal oportuno, la parte actora formalizó la demanda mediante escrito, en el cual, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó procedentes, terminó suplicando el dictado de sentencia por la que se declarase haber lugar a la petición interesada, fijándose el justiprecio de la finca expropiada en la suma que se indica.
Las codemandadas contestaron a la demanda mediante sendos escritos, en los que, tras alegar los hechos y fundamentos jurídicos que estimaron aplicables, terminaban suplicando la desestimación del presente recurso.
Se formularon conclusiones por las partes y quedando conclusos los autos, se señaló para votación y fallo de este recurso el día 22 de julio de 2008, en que se deliberó y votó, habiéndose observado en la tramitación las prescripciones legales.
Expone la recurrente que los criterios utilizados en la resolución del Jurado para la determinación de justiprecio son de escasa motivación y lesivos para los propietarios; así, para el cálculo de la indemnización por pérdida de cosecha y/o rápida ocupación la administración expropiante se limita únicamente a contemplar un rendimiento medio de cultivo de productos hortofrutícolas sencillamente irreal, pues un perjuicio de 1866,37 € en una superficie de casi una hectárea sería tanto como perder dinero en cada ejercicio por la puesta en funcionamiento de una actividad como ésta rechazando la posibilidad de otros cultivos más rentables que los expuestos en la resolución del Jurado. En cuanto al concepto de demérito por expropiación parcial y total, partición, el Jurado opta por refundir la indemnización por división de la finca y por expropiación parcial, cuando se trata de conceptos bien diferentes y que deben ser valorados adecuadamente. Tampoco se ha tenido en cuenta la pérdida producida por la expectativa de la recalificación del suelo y la proximidad al polígono industrial de Prado Overa, ya recalificado y que hoy constituye quizá el mayor parque tecnológico de toda Europa. Asimismo, se ha omitido la valoración de su ubicación, pues se halla a menos de 500 metros del centro comercial Parquesur, lo que convierte a la finca en un lugar privilegiado por su proximidad a un importante centro de abastecimiento y ocio. La valoración que hace el Jurado no contempla ninguno de los criterios expuestos que son corroborados por el informe pericial que se aporta a la demanda como documento número uno.
En este informe, se expone que las grandes expectativas de futuro que tenía este suelo como terreno urbano y su inclusión en el sistema general obligan a realizar una especial valoración de la parcela. Emplea este técnico una valoración analítica, mediante el sistema de capitalización de la renta agraria, que parte de que los suelos de esta zona llevan muchos años dedicados al cultivo de productos hortícolas, dando lugar a que cuenten con una capa del suelo arable de gran valor agronómico. Esto obliga a los agricultores a realizar un esfuerzo especial en la aplicación de abonos y en la realización de labores de cultivo; como consecuencia de estos trabajos y la aplicación de abonos, se consigue un tipo de suelo de muy alta rentabilidad. Con su expropiación, se pierden 9823 metros cuadrados de terreno de labor, quedando la superficie restante muy afectada en cuanto a una cierta actividad comercial de productos de Huerta, por el tráfico en los accesos a la finca. Se hace un análisis de los gastos e ingresos con precios de 1999, incluyendo el capítulo de costes labores mecánicas, labor de labrar, plántulas y semillas, tratamientos, fertilizantes y fitosanitarios, mano de obra y gastos indirectos tales como seguros o impuestos. En el capítulo de ingresos se indica que son realmente elevados, con descripción de lo que supone la explotación de alguno de los cultivos, acelga, lechuga, cebolleta.
Para la valoración de la renta agraria se utilizan ratios medios de explotación hortícola con cultivos tradicionales de coliflor, lechugas, acelgas,... dando un beneficio bruto de 2.400.000 Ptas por hectárea. Beneficio bruto que es la suma de la renta líquida que se atribuye al suelo y el beneficio del cultivador, siendo la relación entre ambas magnitudes del 50%. Se efectúa la capitalización de la renta del terreno al 4,5% con lo que se obtiene un valor del suelo de 26.666 Ptas por hectárea, 2.666 pesetas por metro cuadrado, que se multiplica por la superficie afectada y que arroja un valor del terreno de 26.149.666 Ptas. Por otra parte, se hace una valoración de la actividad comercial, en concepto de lucro cesante. Para el técnico se trata de un importante capítulo a valorar pues desaparece la actividad tradicional de venta directa al consumidor que se desarrollaba en este lugar, especialmente idóneo para ello, desapareciendo esta posibilidad como resultado de la expropiación y debiéndose producir dicha actividad en otro lugar. Se hace un cálculo de gastos que comprende el coste de adquisición de los productos, según Merca Madrid, que es el mismo precio que se señaló en el apartado de ventas de la actividad hortícola y los gastos derivados de la venta, lo que arroja un resultado de 25.413.750 Ptas. En cuanto a los ingresos, eliminándose a los intermediarios y transportes, pues se trata de venta directa, son superiores al 50% del costo de las materias primas llegando con facilidad al 100% de beneficios y que en función de los tres productos considerados se arroja un total de beneficios de 12.706.875 Ptas. Se calcula la indemnización por demérito por división de la finca, pues al tratarse de un expropiación parcial de una finca agrícola de labor de riego hay que considerar que ello causa una reducción significativa en el potencial de explotación de la misma; se aplica una fórmula empleada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Madrid que calcula el porcentaje de reducción como resultado de la superficie expropiada dividida por la superficie total y que en este caso arroja un 43,90% de reducción. La indemnización por expropiación parcial como resultado de la diferencia entre la superficie total y la superficie expropiada multiplicado por el porcentaje de reducción y multiplicado por el porcentaje de valor del suelo, parámetro este que depende de la superficie de parcela que quede sin expropiar y que en este caso expedito quede apropiado aplicar en un 20% del valor unitario. Ello arroja un valor de 2.938.106 Ptas. Una indemnización por pérdidas de expectativas urbanísticas pues la parcela se encuentra en estas fechas dentro del último plan general de ordenación urbana de Leganés como suelo urbanizable, así como la situación de la finca. Actualizando estos datos, se observan algunas oscilaciones en función de la ubicación y tamaño de las parcelas afectadas, pero puede estimarse que la pérdida de expectativas urbanísticas vinculadas a la calificación de este suelo alcanza las 4500 Ptas. por metro cuadrado, lo que arroja un total de 44.203.500 Ptas. Por último, se hace una valoración de servidumbres y afección como consecuencia de la expropiación y a lo largo y ancho de ambos lados de la autovía se crea una zona de servidumbres y una de afección, que supone limitaciones al derecho de propiedad y que han de ser valoradas en función de los perjuicios reales que dichas restricciones imponen y que el técnico considera suficiente en un 15% del valor de los suelos afectados, esto es, 5.198.700 Ptas.; daños derivados de la urgente ocupación que según la relación que se hace alcanzaría una suma de 6.119.729 Ptas., en la medida que la ocupación tuvo lugar cuando ya estaba la mayor parte de los gastos realizados, quedando apenas los gastos de recolección. En cuanto al método de comparación de mercado, se expone que en 1999 eran terrenos rústicos pero con una gran expectativa de recalificación urbanística, tratándose de documentar alguna operación de compraventa en estas fechas, con realización de numerosas consultas a agencias inmobiliarias, corredores de fincas y propietarios del terreno. Señalándose que al tratarse de terrenos urbanos, los documentos transaccionales pierden...
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