Los principios hipotecarios
| Autor | Sena Fernández, Francisco |
| Páginas | 81-102 |
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La legislación que regula el Registro de la Propiedad tiene unas características, que no se dan en otras instituciones, y es que el conjunto de sus normas puede resumirse en una serie de directrices o criterios generales. Conociendo esos criterios se tiene una ideal cabal de lo que es el Registro, cómo funciona y cuáles son los efectos que produce. A esas directrices o principios se les conoce con el nombre de principios hipotecarios.
Los que se han ocupado de estudiar el derecho hipotecario no están de acuerdo en señalar el número y el nombre de estos principios, por lo que vamos a ver aquí los principales, según la mayoría de los especialistas en la materia.
Principio de rogación. El registrador no actúa casi nunca de oficio o por su propia iniciativa, sino que lo hace a petición de alguien. A esto se llama principio de rogación, que equivale a actuar a ruego de alguna persona. Y es lógico que así sea, puesto que en España el Registro de la Propiedad es voluntario, aunque, como toda regla general, tiene sus excepciones. Veamos algunas.
Es voluntario para el que pretende inscribir algún derecho, aunque las personas públicas, como el Estado y los Ayuntamientos, tienen la
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obligación de inscribir sus fincas en el Registro. Al menos en teoría, porque en la práctica casi nunca se cumple esta regla. La razón habría que preguntársela a los encargados de administrar los bienes públicos, pero una posible explicación es que la Administración no siempre sabe lo que tiene. De ahí que, en más de una ocasión, lleguen a los Registros peticiones de diversos organismos públicos solicitando información de los bienes que tienen inscritos a su nombre.
En sentido contrario, hay veces en que el registrador actúa de oficio. Para ello es necesario que alguna norma imponga esta actuación. Así ocurre con la cancelación de determinadas cargas que han caducado por el transcurso del tiempo. Ejemplo de ello son las afecciones fiscales, cuya duración es de cinco años; tales afecciones se hacen constar mediante nota al margen de una inscripción y tienen como finalidad que la Hacienda Pública -generalmente autonómica- tenga garantizado el cobro de los impuestos que gravan el acto que originó la inscripción -por ejemplo, una compraventa-, cuyo pago se hace provisional-mente sobre la base del precio o valor declarado por el vendedor y comprador; y como la Hacienda tiene la facultad de revisar dicho valor, si entiende que es inferior al de mercado, en caso de que lo haga girará una liquidación complementaria sobre la diferencia de valor, siendo el importe de la cantidad que reclame al contribuyente la cantidad que resultará garantizada mediante la nota marginal de afección. Por tanto, mientras no
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caduque por el transcurso del plazo de cinco años, el derecho de garantía a favor de la Hacienda que supone la nota tendrá preferencia sobre cualquier inscripción que se haga después de ella. De la misma manera, y también por caducidad, se cancelan de oficio las anotaciones, que tienen plazos concretos de duración, siendo el más frecuente de cuatro años. El único requisito para todos estos casos es que la cancelación se realice con motivo de practicar cualquier inscripción sobre una finca o al tiempo de expedir una certificación de ella. Otro caso de actuación de oficio tiene lugar cuando el registrador advierte la existencia de algún error importante cometido en asientos ya firmados con anterioridad; la ley le prohíbe rectificar el error, aunque sea patente, pero le permite iniciar el procedimiento de rectificación, para lo cual tendrá que dirigirse al titular del derecho que adolece de ese error, a fin de pedirle su consentimiento; y si este no lo da, entonces podrá acudir a la autoridad judicial con el mismo fin.
Principio de legitimación. Según este principio, el Registro se presume exacto mientras no se demuestre lo contrario, por lo que el titular de cualquier derecho inscrito está legitimado para su ejercicio.
El artículo primero de la Ley Hipotecaria es uno de los que proclaman esta presunción de exactitud, puesto que afirma que los derechos inscritos están bajo la protección de los Tribuna-
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les y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.
En sentido parecido, pero con más detalles, el artículo 38 de la Ley dice que los derechos inscritos se presume, a todos los efectos legales, que existen y pertenecen a la persona que los tenga a su favor y en la forma que proclame el asiento en que consten; añadiendo, además, que quien tenga inscrito el dominio de un inmueble se presume que tiene también su posesión.
En sentido contrario, el artículo 97 afirma que si un asiento se cancela, se presume extinguido el derecho que figuraba en dicho asiento.
Principio de fe pública. Supone un estadio más avanzado que el de legitimación, pues mediante él la presunción de exactitud del contenido del Registro es inatacable en determinados casos. Lo que se trata así es de lograr la plena seguridad en el tráfico inmobiliario, y con ello, como se decía más atrás, el fomento del crédito territorial (ambas metas eran uno de los objetivos de la primera ley hipotecaria, según su exposición de motivos)
Para que actúe la fe pública y el titular registral consiga una posición inatacable, son necesarios una serie de requisitos. En primer lugar, que ese titular registral haya adquirido el derecho inscrito de buena fe; buena fe que se presume en quien realiza su adquisición consultando previamente el Registro y confiando en lo que el Registro le dice, aunque después pueda resultar inexacto y
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aunque el transmitente no haya actuado de buena fe. Un segundo requisito es que el titular registral haya adquirido su derecho a título oneroso, con lo que quedan excluidos todos los que adquieren de forma gratuita, como son los herederos, legatarios y los que adquieren por donación. El tercer requisito es que haya adquirido de una persona que en el Registro aparezca como titular del derecho, ya desde el momento en que hizo su adquisición. Y otro requisito, por fin, es que inscriba su título en el Registro, de forma que no es suficiente la buena fe y la adquisición de quien figura como titular registral, pues la plena protección no se consigue sólo con la escritura de compra, por ejemplo, sino con dicha escritura seguida de la inscripción.
Cumpliendo estos requisitos, los efectos de la fe pública consisten, según el artículo 34 de la ley, en que ese adquirente, al que la ley denomina "tercero", será mantenido en su adquisición aunque después se anule o se resuelva el derecho del transmitente por causas que no constaban en el Registro. Con esto último se quiere decir que si en el Registro existía alguna posible amenaza del derecho que fue objeto de transmisión, habrá que pasar por sus consecuencias; por ejemplo, si sobre una finca se hace constar que se ha demandado en juicio la propiedad de la misma, la simple anotación de la demanda no priva al titular de la finca de su derecho de propiedad, pero si el juicio termina dando la razón al demandante, el que haya adquirido en el intermedio no podrá tener
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la protección de la fe pública, puesto que la causa de la anulación o resolución ya constaba en el Registro.
Principio de tracto sucesivo. Significa que entre las diversas inscripciones o anotaciones que se practiquen sobre una finca debe existir un encadenamiento, de forma que cada asiento debe tener su origen en la titularidad que proclame otro asiento anterior de la misma finca.
Este principio rige para toda clase de documentos, tanto si lo que se...
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