La prescripción de las acciones hipotecarias
| Autor | Antonio Bellver Cano |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 661-677 |
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El artículo 128 de la ley Hipotecaria plantea la prescripción de las acciones hipotecarias, limitando su vida a veinte años, que se cuentan desde que con arreglo al título inscrito puedan ejercitarse. El precepto, de una aparente sencillez, entraña una nebulosa de conceptos, apenas se somete a las primeras meditaciones, porque el ejercicio de la acción hipotecaria, que es accesoria y de persecución de un inmueble solvente -esto es, posible de reducirse a precio-, supone en el actor la existencia de un derecho de crédito y su acción correspondiente, dándose el extraordinario viceversa de que las acciones derivadas de los derechos de crédito, en general, tienen marcado en la Ley un plazo de prescripción más reducido, ya que, según el artículo 1.964 del Código civil, las acciones personales prescriben a los quince años. Este problema, primeramente planteado, no tendría eficacia técnica si no fuera una realidad el principio de que partimos de que en todo crédito hipotecario hay un elemento jurídico principal y un elemento jurídico accesorio, uno que es fundamento, pie y origen del segundo, y sinPage 662 el cual no puede existir, a saber : a), el orédito específico como obligación intenpartes, que supone un sujeto activo y otro pasivo ; un acreedor y un deudor, entre los cuales se fragua el nexo de la relación jurídica que se concreta en una exigencia y una prestación con variado contenido de derechos y obligaciones, y b), una determinada facultad accesoria y particular, que permite al acreedor ponerse en contacto, directo con un inmueble, haciendo exclusión del deudor -una vez fracasado su potencial de solvencia-para obtenerla en dicho inmueble, elevándolo a la categoría de acreedor subsidiario y convirtiéndolo, mediante su venta, en precio efectivo con el cual enjugue su créditoi y solvente la obligación.
Y puede, por ello, entenderse comprendidas en la acción hipotecaria dos acciones : una, precedente, sustancial, sea viviente, sea en expectativa, que es el crédito entre personas, de contenido conocido o condicional ; otra, adjetiva o determinativa, que es el mismo crédito dirigido contra un inmueble que lo sujete directamente para su solvencia en caso de insolvencia personal. De no ser con esta adjetividad de solvencia supletoria, no tendríamos hipoteca. Si estableciéramos una relación directamente inmediata con el acreedor y el inmueble, tendríamos establecido un dominio o algunos de sus derechos integrantes. Tal es la necesidad de no independentizar la acción sobre el inmueble de la acción sobre la persona. Por ello la acción hipotecaria en sí no puede ser juzgada como una acción exclusivamente real. Y como tampoco puede ser considerada exclusivamente como acción contra la persona, porque si deja de mirar al inmueble, deja de ser hipotecaria, tampoco puede ser calificada de acción personal. En el modismo, que llamaríamos vulgar, del foro se acostumbra a tenerla por acción mixta, extendiendo este concepto a la posibilidad de su doble orientación. No es, sin embargo, este calificativo apropiado para desentrañar su naturaleza, pues aparte de que las orientaciones de la doctrina civil moderna desechan la existencia de las acciones mixtas, por desconocerles una sustantividad única y orgánica, y tal doctrina ha tomado ya carta de naturaleza en la jurisprudencia de nuestro Supremo Tribunal, es del todo evidente que el corte clásico de la acción mixta-limitado dentro del Derecho romano a las conocidas con el nombre de communi dividundo, famliae ercircunde y finium regundorum,-, que se determinaba por la exis-Page 663tencia simultánea y en calidad de sustantividad principal, sin subordinación de accesoriedad alguna, de la dirección personal y la real para la pbtención de fines convergentes y conjuntos, no se da en la acción hipotecaria, en la cual la orientación personal y la real son subsidiarias, esto es, que, cumplida la una queda la otra sin contenido, y, por tanto, extinguida.
Condluímos, pues, que en la acción hipotecaria, de naturaleza compuesta o compleja, hay dos acciones : una, principal, personal ; otra, accesoria y subsidiaria, real; vivas y ciertas las dos, que pueden esgrimirse según sus orientaciones respectivas, pero ambas al mismo fin, que no pueden ser simultáneas y que se excluyen y extinguen una en otra por su efectuación.
¿ Querrá esto decir algo en contra de la sustantividad de la hipoteca y su más perfecto modismo de la llamada hipoteca independiente? No. La sustantividad de la hipoteca, como derecho real de naturaleza diferenciada, en configuración propia, y la hipoteca independiente, como reserva inmobiliaria acotada por el dueño de una finca, para su mejor manipulación y comercialidad, suponen la existencia del crédito y no se conciben sin él. En estos modismos se ventilan la vigencia del derecho real en forma erga omnes, independientemente de a quién pertenezca y cuáles sean las vicisitudes de su vida, pero siempre vigente.
Esta doctrina se afirma en textos legales y en declaraciones jurisprudenciales:
Los textos legales que reconocen la naturaleza personal de la acción hipotecaria son variadísimos y parten de tal supuesto en su misma redacción, conformándonos con citar el artículo 121 de la ley Hipotecaria, que reserva al acreedor el derecho de repetir «contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder» si la hipoteca de alguna no alcanzara a cubrir la parte del crédito de que se le hizo responsable al repartir la totalidad entre varias en el caso reglado por el artículo 120, que ordena dividir la dicha totalidad en tantos créditos como fincas sean hipotecadas. Dicha facultad, especificada por el artículo 121 con las características de sin prelación, respecto de gravámenes posteriores a la hipoteca inscrita, es acción personal nacida del crédito por su naturaleza propia.
La jurisprudencia parte también de este supuesto, nunca con-Page 664tradicho, que se refiere directamente, por ejemplo, en la Resolución de 5 de Abril de 1907, al decir que «atendida la naturaleza de obligación accesoria que tiene la hipoteca, es evidente que puede constituirse para la seguridad del cumplimiento de todas las obligaciones permitidas por las leyes ; pero es indispensable, sin embargo, determinar, en todo caso, la cantidad fija de que responde la finca hipotecada ; por esta especialidad, inherente también a la naturaleza y fines de la obligación (hipotecaria».
Si, pues, el crédito se halla contenido en la hipoteca, y el crédito confiere acción personal, es evidente que esta acción la tenemos en el crédito hipotecario.
Esta acción es también supuesto necesario, y hasta considerada como independiente, en el artículo 126 de la ley Hipotecaria y en el 1.879 del Código civil, al decir que «el acreedor podrá reclamar de un tercer poseedor de los bienes hipotecados la parte del crédito asegurada con los que él mismo poseyere, si no lo verificase el deudor después de requerido», y el Tribunal Supremo tiene declarado, en Sentencia de 17 de Mayo de 1910, «que no existe precepto legal alguno que obligue al acreedor a proceder contra los poseedores de los bienes especialmente hipotecados, toda vez que, sobre ser la hipoteca una mera garantía de la obligación, que no obsta al ejercicio o no, a su libre arbitrio...»
Los textos legales que reconocen la naturaleza real de la acción hipotecaria son también variadísimos ; pero nos concretaremos a citar dos de la ley Hipotecaria : el artículo 105, al declarar que «las hipotecas sujetan directa e inmediatamente los bienes sobre que se imponen, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad se constituyen», y el 129, que dice que «la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados».
Dichas dos acciones, que en su efectuación han de ser esgrimidas para obtener el pago del crédito, se han de dirigir, la personal, contra la persona del deudor, y la real, contra los bienes hipotecados, sin que la existencia de ésta excluya la vigorosidad de aquélla, pues siendo la acción real hipotecaria de condición accesoria, lo natural es que participe de la naturaleza de la principal, y ésta es la razón de la complejidad de esta acción.
Algún autor español el notable Registrador Sr. López dePage 665 Haro-parece suponer que en los créditos hipotecarios existen tres acciones: la personal, producida par el crédito ; la real, producida por la posibilidad de dirigirse contra el...
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