Prehorizontalidad y horizontalidad frente a la dinamica del derecho. Exigencias de una nueva normativa jurídica
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Páginas | 217-274 |
Page 218
Corresponde a la doctrina jurídica argentina el mérito de haber proporcionado a la ciencia del Derecho un nuevo concepto, la prehorizontalidad, expresivo de un acuciante problema, sumamente actual al tiempo que ya algo viejo en la historia próxima a nosotros; problema que se centra en la ausencia de garantías suficientes de que disponen los adquirentes de viviendas y, en general, de inmuebles, principalmente en los casos de compraventa con precio aplazado del departamento proyectado o en construcción.
La paternidad en el tratamiento del tema que a vosotros se debe excusa la advertencia previa con que estoy obligado a iniciar mi participación aquí: no penséis que mi exposición pueda resolver aquellos problemas que habéis tratado profundamente, y con gran calidad jurídica, y cuya solución no habéis encontrado, o hallándola, no os satisface. Sería absurdo que un estudiante del Derecho, como soy, pretendiese dar lecciones a los maestros, como sois vosotros. Mi discurso, si tal puede calificarse este diálogo que deseo, tiene una meta mucho más limitada: pretender la defensa de una de las diversas soluciones propuestas por los autores. Vengo, pues, con intención escolástica, previamente establecida la meta y con el deseo de su defensa exclusiva. Como posición metodológica, mi tesis ofrece así un ancho frente de ataque, además de conscientemente buscado: vuestras críticas han de servir para reforzar mi criterio o, en su caso, hacer que me olvide del mismo para buscar otros derroteros.
Indicaba que la esencia de la prehorizontalidad radica en la ausencia de garantías, en logro de su expectativa de prestación, para el adquirente de vivienda. En verdad, esa ausencia de garantías no es un problema exclusivo de la adquisición inmobiliaria en régimen de horizontalidad, ya que, como ha señalado Suárez 1, igual problema se da en la adquisición de propiedad inmobiliaria en régimen tradicional. Pero adquiere suma relevancia la problemática en tema de prehorizontalidad por dos razones principales: económico social, una; técnico jurídica la otra.
Desde el plano económico social es innegable que el fenómeno de la construcción de edificios de múltiples pisos surge hoy como única solu-Page 219ción al acuciante problema de la vivienda 2 y, en general, del desarrollo (¿crecimiento?) urbano. Modalidades de construcción como la urbanización, por el gran consumo de suelo, vienen a ser prohibitivas en el ámbito urbano para el escaso poder adquisitivo de casi todos nosotros. Por ello, la adquisición inmobiliaria se circunscribe hoy, prácticamente, a la compra de pisos por departamentos. Los problemas que se ofrecen en esta modalidad de adquisición son así problemas universales y de gran trascendencia social.
Desde el plano técnico jurídico, mientras que la adquisición de la propiedad inmobiliaria ordinaria suele ofrecer al adquirente una regular garantía, en función del mecanismo de título y modo, y por resultar que, regularmente, el objeto de la adquisición existe como entero fundamento del derecho real, la adquisición de propiedad horizontal, en cuanto pre-horizontalidad, suele venir dificultada por las modalidades de configuración del derecho real, que, a su vez, vienen condicionadas por las variables de la construcción inmobiliaria y consecuente modo de financiar esa construcción: quien compra, paga por nada, a la espera de que el objeto comprado sea una realidad palpable.
Si es cierto, y lo es, que casi todo el tráfico inmobiliario se mueve hoy bajo esta perspectiva, y si es exacto, y lo es, que ese tráfico queda sujeto en su realidad final a un constante riesgo para el adquirente, riesgo que degenera frecuentemente en total siniestro, es imperativo hallar solución al problema de garantizar la adquisición así pretendida. Entendiendo siempre por garantía la más propia e inherente al Derecho privado: el logro de la expectativa de prestación que el acreedor pretende. Logrado, se pone fin a aquella falsa dicotomía entre seguridad estática y seguridad dinámica, que, en el tema que aquí se trata, coinciden plenamente.
Por lo dicho, centremos el tema que nos ocupa y nos preocupa en el marcó de la prehorizontalidad.
¿Por qué surge la problemática prehorizontal? En cuanto problema jurídico, su razón de ser le viene dada al Derecho por una determinada realidad económico social. Fijar esta realidad es, por tanto, el primer paso para centrar el problema en los marcos jurídicos.
¿Por qué en el mundo actual se cuentan por decenas de miles las situaciones en que una persona, pretendiendo adquirir un departamento, Page 220 se encuentra con que las cantidades adelantadas para la compra se con vierten en dinero perdido, sin poder recibir nada a cambio, dado que el constructor no llegó a iniciar o terminar la construcción? Varios son los factores que se dan cita para provocar esta situación. Destaquemos algunos:
a) Falta de poder adquisitivo de grandes sectores de población. No es frecuente encontrar personas que dispongan del efectivo suficiente para abonar de inmediato por la adquisición de un inmueble, pudiendo así saber que compran, cómo compran y cuándo compran. Pero siendo la vivienda un factor esencial en la vida humana, surge como imperativo adquirirla. La carencia de medios económicos para ello y la urgencia de la necesidad explican el recurso al préstamo o, lo que es más frecuente, avanzar el esfuerzo de varios años de trabajo a cambio de la promesa de esa vivienda. Esta falta de poder adquisitivo es tónica que se incrementará con el paso del tiempo, como apunta el dato estadístico, incluso en aquellos países de enorme soltura económica, vgr.: los Estados Unidos de Norteamérica, en que la financiación al consumidor se ha expandido en pocos lustros de los plazos iniciales de diez años, ampliados a treinta como modalidad normal, que en breve se verán extendidos a cincuenta años.
b) Ausencia de capital financiero suficiente para afrontar un total desarrollo económico social. La afirmación es válida para las denominadas naciones en vías de desarrollo, pero también para aquellas privilegiadas que se califican como postindustriales. En éstas, aunque ese capital financiero sobra, se aplica a inversiones más rentables que la vivienda y no olvidemos que ese capital tiene medio mundo disponible para la inversión altamente rentable, como saben las multinacionales-, la cual tiene que ser subvencionada directa o indirectamente por el Estado. Por ello, este segundo factor se matiza no sólo en la ausencia de capital financiero suficiente, sino en la ausencia de un control social sobre ese capital cuando es abundante. Creo que en el caso de nuestros respectivos países podemos hablar de un capital financiero insuficiente. Esa insuficiencia de capital provoca, además, la urgencia, en el capitalista, de una acumulación rápida, urgencia explicable, asimismo, por varias «razones»; por ejemplo: 1.a, obsesión por el enriquecimiento inmediato; 2.a, necesidad de ese rápido crecimiento para no ser absorbido por la competencia de otros sectores capitalistas, nacionales y supranacionales, con mayor capacidad de acumulación; 3.a, adecuación a los modos actuales de crecimiento capitalista, que teniendo como base la inflación, imponen una gran velocidad de circulación del capital financiero. Por ello, quien se dedica a la construcción, aunque quiere, incluso si no quisiera, debe adecuarse al Page 221 ritmo establecido. Sólo así se explica la rentabilidad del 100 por 100 en la vivienda social (?) que, por ejemplo, en España se ha venido ofreciendo al constructor.
c) Relativa concentración de capital financiero en reducidos sectores, quienes pueden acometer holgadamente la financiación de un volumen respetable de construcción, generándose una estructura casi monopolítica de actuación financiera que facilita un desequilibrio entre oferta-demanda de dinero y casa habitación, en una situación general en que la tasa de beneficio, siendo altísima, permite también una alta tasa de inversión. Pero como esa concentración de capital financiero ha venido teniendo un origen común, la inversión de capital norteamericano, principalmente en el mundo occidental, cuando el exceso de dinero circulante en dólares se ha convertido en abusivo (más abusivo todavía cuando se gasta en la guerra de Vietnam y cuando se encarece la materia prima que Estados Unidos adquiere del exterior), la pretensión de enfrentar esa enorme inflación por la vía de reducir el numerario circulante, o más drásticamente, atacando el producto nacional por su tajante reducción, ha generado una inflación-recesión cuyo impacto directo ha sido cortar el cordón umbilical de esa corriente de financiación -que queda a la espera de hacerse imprescindible para volver a venir reclamando mayor precio por el mutuo-. Al afectar ese corte de circulante al constructor, éste se ha visto imposibilitado de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba