La situación de prehorizontalidad y la protección jurídica de los ad-quirentes de pisos en construcción.
| Autor | César García-Arango y Díaz-Saavedra |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 925-950 |
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La construcción de edificios se ha convertido en los últimos años en un proceso económico y social de extraordinaria importancia, por la necesidad acuciante de resolver el problema social de la vivienda, que, a su vez, viene urgido por el aumento de población; los fenómenos migratorios internos, que fomentan la concentración urbana, y el aumento del nivel y calidad de vida, que crea nuevas necesidades, en correlación con los propios avances de la tecnología constructiva.
Y este proceso, realmente acelerado, presiona sobre la Ciencia del Derecho para ensanchar los estrechos cauces jurídicos anteriores y lograr, en lo posible, un avance paralelo, que evite el desbordamiento, teniendo en cuenta, desde un punto de vista finalista, y como enseña el moderno Derecho urbanístico, que la ciudad es espacio, y como tal, figura geométrica; pero es algo más: el espacio urbano es, ante todo, un espacio vital, esto es, una fórmula racional de convivencia humana. Y precisamente es misión del Derecho facilitar las fórmulas jurídicas aptas para el desarrollo de esa racional y humana convivencia, y dar solución a las necesidades que en cada momento se plantean, de acuerdo con el clásico y siem-Page 926pre vigente aforismo da nihi factum, dabo tibi ius, regla de oro de la jurisprudencia.
En esta línea, y en un terreno más instrumental, supuso un gran avance la aparición del régimen de Propiedad Horizontal, al facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda familiar a un gran número de personas y superar la grave decadencia de las relaciones arrendaticias urbanas, inadecuadas, por un lado, para solventar los problemas financieros que la construcción comporta, y afectas, por otro, a un tratamiento legislativo de excepción, no siempre guiado por normas de estricta equidad.
El régimen de Propiedad Horizontal, aplicado hoy en la mayoría de los países mediante leyes especiales que complementan los viejos Códigos, ha alcanzado en las dos últimas décadas extraordinario desarrollo, y cabe decir que una vez establecido funciona, por lo general, perfectamente. Pero es necesario tener en cuenta las situaciones que se plantean antes de estar establecido y en marcha -en base a un edificio ya construido- para propiciar y asegurar el acceso a la propiedad del mismo.
Esta situación previa que media entre el proyecto o inicio de las obras de construcción hasta el momento en que, ya construido el edificio, se establece de modo pleno y perfecto el régimen de Propiedad Horizontal, se denomina propiamente de «prehorizontalidad» -denominación ya consagrada, como veremos- y supone una etapa en cuyo transcurso se genera una apretada trama de relaciones jurídicas iníer partes y frente a terceros, necesitadas urgentemente de protección, objeto central de este modesto discurso.
En un bosquejo de definición, de carácter muy general, un ilustre civilista, el profesor Díez-Picazo 1. nos dice que llamamos estado de prehorizontalidad a aquella situación jurdicn que aparece como previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal o propiedad de casas por pisos. En términos generales, se puede caracterizar la prehorizontalidad como una situación jurídica en la cual e1 régimen jurídico de la propiedad por pisos o apartamentos o de propiedad horizontal no ha llegado todavía a constituirse plenamente, con todos los requisitos exigidos para ello por el ordenamiento jurídico, pero en la cual de algún modo puede decirse que se encuentra ya alarmada o declarada la voluntad de Page 927 los interesados de llegar a establecer la propiedad horizontal y, además, se ha iniciado el iter jurídico necesario para conseguirlo.
Los condicionamientos de la prehorizontalidad son de este modo dos. Uno es de carácter negativo y consiste en que no se haya llegado todavía a formar una propiedad horizontal plena y perfecta. El otro es de signo positivo y consiste en una declarada voluntad negocial de alcanzar la propiedad horizontal, encarnada en actos que supongan una inequívoca puesta en marcha del iter «constitutivo».
De acuerdo con este esquema, el citado profesor señala como casos típicos de prehorizontalidad los siguientes:
a) Cuando el edificio no se encuentra todavía construido, bien porque está aún en trance de construcción o bien porque se trata de un edificio meramente proyectado.
b) Cuando, cualquiera que sea la situación del edificio, no existe todavía pluralidad de propietarios.
c) Cuando no se haya otorgado todavía el título constitutivo.
De estos tres casos, el verdaderamente importante y al que dedicaremos preferentemente nuestra atención es al primero. Por lo que respecta al segundo, es decir, el supuesto de propietario único, si bien es cierto que la idea fundamental de la que parte el régimen de Propiedad Horizontal es la concurrencia de pluralidad de propietarios, no es menos cierta la posibilidad de que dicho propietario, en cualquier fase de la construcción del inmueble, otorgue unilateralmente el título constitutivo, supuesto muy frecuente en la práctica y claramente admitido por el artículo 5.°, párrafo 2.°, de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, el cual al regular dicho título, nos dice que puede ser otorgado «por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos». En este supuesto es evidente que el régimen de Propiedad Horizontal no tendrá plena aplicación, sobre todo en el aspecto funcional y corporativo, al faltar el requisito fundamental de concurrencia de varios derechos dominicales sobre el mismo inmueble, ni, por tanto, en el aspecto personal, implicará verdadera limitación de las facultades del titular único del mismo. Sin embargo, en el aspecto inmobiliario y registral sí se producen importantes consecuencias jurídicas: entre otras el edificio queda ya vocado al régimen de Propiedad Horizontal, pueden inscribirse como fincas independientes Jos distintos pisos y locales que lo componen y su propietario puede hipotecarlos por separado, como admite el artículo 107, número 11, de la Ley Hipotecaria vigente, que después examinaremos.
Por lo que respecta al tercer supuesto, la falta de «título constitutivo», así denominado por el artículo 5.° de la propia Ley especial, cabe Page 928 afirmar, con la doctrina más general -Alvarez 2, Batlle 3, Cámara 4, Fuentes Lojo 5, Pere Raluy 6, etc.-, que la palabra «constitutivo» no debe entenderse en su estricta acepción técnico-jurídica; no es un requisito absolutamente necesario y sine qua non: es solamente el documento (generalmente notarial, aunque puede ser de otro tipo) en el que constan las circunstancias de hecho y de derecho que tipifican y configuran el régimen de Propiedad Horizontal. Su falta no invalida el negocio jurídico que pueda haberse estipulado sobre un determinado piso o local, siempre que se den las demás circunstancias que dan nacimiento a aquel régimen. Se tratará entonces de una Propiedad Horizontal de hecho, cuya posible existencia está reconocida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo -entre otras, en las Sentencias de 9 de junio de 1967, 29 de abril de 1970 y 19 de febrero de 1971-, a la que no serán enteramente aplicables, de momento, todas las disposiciones de la Ley especial, y cuya falta habrá de ser suplida posteriormente para que entre en funcionamiento el régimen especial de propiedad con 1a plenitud de efectos al mismo reconocida.
Por otra parte, los dos últimos supuestos citados se incardinan cronológicamente en el primero, toda vez que la falta de título constitutivo o la no existencia formal de una pluralidad de propietarios pueden producirse -y de hecho se producen en la práctica- con más frecuencia en la fase inicial de la construcción, quizá porque al promotor-constructor le preocupa preferentemente la construcción en sí misma y su financiación, relegando a un último término la constitución completa y en legal forma del régimen de Propiedad Horizontal del edificio construido. Además, la solución a los problemas que en esta fase intermedia se producen responde, como veremos, a líneas comunes.
La esencia de la prehorizontalidad se encuentra pues, en el hecho de que el edificio, aun antes de existir como tal en 1a realidad física, ha sido provectado y destinado a pertenecer por pisos o locales independientes a distintos propietarios, los cuales, en virtud de varios negocios jurídicos de atribución patrimonial concertados con el promotor constructor, son cotitulares potenciales del mismo, situación necesitada y merecedora de regulación.
Page 929Y en este sentido, el ilustre Notario don Manuel de la Cámara 7, en uno de los más sugestivos y completos trabajos hasta el momento publicados sobre la materia, afirma que «las fuentes principales, perfectamente tipificadas, a través de las cuales surge en nuestro tráfico jurídico la situación de prehorizontalidad, se reducen esencialmente a tres.
La primera de ellas tiene lugar cuando la persona, natural o jurídica, que acomete la construcción del edificio se propone venderlo por departamentos. Raro es el caso en que el constructor espera a que el edificio esté terminado para iniciar las ventas. Lo normal es que trate de buscar durante la construcción e incluso antes que el edificio empiece a fabricarse, los compradores, quienes al pagar en el momento de la celebración del contrato y después, es decir, en el curso de la edificación, una cantidad a cuenta del precio, financian con sus propios recursos una parte, al menos, del importe de la construcción.
La segunda fuente tiene un marcado carácter asociativo: las personas a quienes interesa ser copropietarios de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, bien para vivirlo, bien para explotarlo, actúan colectivamente y abordan directamente la construcción del inmueble. El vínculo asociativo puede articularse de diversas...
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