El pacto de opción y el derecho que origina
| Autor | José Luis Mezquita del Cacho |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 161-190 |
El pacto de opción y el derecho que origina*
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Aplicación general del pactó de opción: Adjecciones más frecuentes.-Lo indicado hasta aquí se refiere, de una manera generalísima, a la cláusula de opción pura, persiguiendo la idea de dar de ésta un concepto preciso y dotarle de una consistencia suficiente, en su aspecto universal, para que nos sea más fácilmente comprensible cada una de las aplicaciones prácticas de la misma. Es decir, de cada una de las especies bajo las que se encuentra revestida en la corriente del tráfico jurídico.
¿Cuáles son estas especies? La opción es teóricamente aplicable a un sinnúmero de contratos, aunque por la finalidad práctica que persigue, de dar tiempo y ocasión para una decisión trascendental, afecta de una manera lógicamente primordial a relaciones jurídicas de alta trascendencia, a actividades del hombre -sujeto de derechos-, de la que se deriven consecuencias patrimoniales importantes. Entré estas actividades del hombre, o si se quiere, situaciones del hombre ante las cosas, las más fundamentales son la pro-Page 162piedad y el uso de las mismas ; y ante la conducta de sus semejantes, la situación más trascendental es el provecho extraído del trabajo de los demás. Pues bien ; ante estas situaciones, de enorme relevancia para el Derecho, la cláusula de opción se califica, ante la propiedad, sobre su más clásico negocio de transmisión; la compraventa, ante el uso, sobre el más moderno y perfecto medio de transmisión del mismo : el contrato de arrendamiento, no siendo extraño que aparezca esta cláusula muchas veces sobre una combinación de ambos contratos en forma de lo que pueda llamarse opción arrendaticia de compra ; y ante la actividad de una parte, de la que ha de derivar alguna consecuencia patrimonial para la otra, se califica finalmente la opción llamada mediatoria.
Todo ello sin perjuicio de que pueda, teóricamente, constituirse una opción sobre una enfiteusis, servidumbre voluntaria, usufructo convencional, uso, censo o cualquier otro derecho real o de vocación real que el opcionario pueda desear sobre la cosa ; como asimismo es factible que se constituya -en pura teoría- sobre un contrato laboral o de arrendamiento de servicios.
Pero de todos modos, el examen de los efectos y consecuencias de la cláusula de opción debe hacerse únicamente sobre las figuras en que efectivamente se concreta en la vida jurídica práctica, y aun dentro de éstas, con preferencia respecto de aquellas formas en que es más corriente su aplicación.. Después de ello nos sería fácil imaginar la construcción de las restantes hipotéticas figuras, sin más que aplicar los principios generales observados en las realmente existentes, que siempre son resultado dé una combinación de las exigencias dé la naturaleza de cada contrato principal con las de lá finalidad de la opción puramente considerada.
Opción de compra : Concepto.-Veamos, en primer lugar, siguiendo el criterio apuntado, la figura de la opción de compra. Este es el caso más frecuente de opción-y al cual hemos de referirnos principalmente como modelo. Su verdadera expresión es la de «compraventa con pacto de opción». Compraventa en la cual se ha pactado una opción a favor del que pretende comprar la cosa objeto del negocio. ¿Qué efectos produce, qué-alteración ocasiona-el pacto de opción adjunto a una compraventa? 27. Roca Sastre, contradi-Page 163ciendo su propia e inútil distinción entre opción en precontrato y en contrato de compraventa, dice que incluso en el contrato (definitivo) de compraventa se halla suspendida por la cláusula a su perfección inmediata» 28. ¿Qué quiere decir este sugestivo término de perfección inmediata»? Perfección mediata... e inmediata:.. Sencillamente, que aunque el contrato es perfecto, en cuanto actor origen de obligaciones, no lo es como conjunto de obligaciones. El contrato perfecto, sólo mediatamente, es aquel capaz de hacer nacer obligaciones, porque (art. 1.254 del C. c.) existe desde qué sé dio el consentimiento en la obligación («desde que consienten en obligarse»; no «desde que se obligan»), pero que por otra causa fundada igualmente en la soberanía de la voluntad, y por tanto en el mismo valor, no las ha hecho nacer todavía. Y es porque puede concertarse un efecto -éste firme- que retrase el nacimiento de la obligación viva; es decir, exigible, como es la opción, por ejemplo. Del mismo modo que los derechos no nacen hasta el consentimiento de la condición suspensiva -sólo son expectativas de derechos -tampoco las obligaciones -reverso de la moneda- nacen, en los, contratos sólo mediatamente perfectos, hasta que desaparece la causa que lo impide. No en otro sentido debe ser entendida esta expresión de la perfección inmediata. En otras palabras, el pacto de opción altera un efecto que sería normal de la compraventa simple: la efectividad inmediata de su contenido, motivando con su adjección el que ese contenido se haga eventual en su efectividad, defendiendo ésta de que una parte -el opcionario del pacto- la quiera o no la quiera, y limitando, dentro de un plazo dado, la posibilidad de exteriorizar dicha voluntad en caso afirmativo.
Sea como sea, precisa dejar de una vez y para siempre- fijado un concepto de la opción de ,compra, que es aquella cláusula por la que una parte -concedente- otorga a la otra -opcionario- el poder o facultad preferente de decidirse -opción-, dentro del término concertado, y con remuneración o sin ella, por comprar o no muy bien, generalmente inmueble de aquél, por un precio más o menos exactamente determinado.Page 164
Poder o facultad preferente», porque ya se vio, al hablar de los, caracteres el sentido propio dela exclusividad; de decidirse entre, comprar, o no un bien, generalmente inmueble (porque no és requisito esencial ni natural el que lo sea), propiedad dé aquél ; con remuneración o sin ella (ya que puede ser onerosa o gratuita), por un precio más o menos exactamente determinado (pero determinado, por supuesto, aunque se deje un margen de oscilación como previsión ante el período de tiempo intermedio que supone el plazo) y dentro del término concertado Creemos que la definición propuesta puede dar una idea clara del negocio de compraventa con cláusula de opción, comprensiva de todos sus efectos particulares.
Diferencias con figuras afines. Distinción con la primera de venta.-Un extenso sector de la doctrina francesa, entre la que se encuentran Planiol y Rirert
En cambio, otra dirección se resiste a identificar la promesa unilateral con la opción, de manera que se excluye la opción de la figura del precontrato (Ehrenzweig) 34, o se rechaza la idea de que la promesa unilateral de venta pueda considerarse como precontrato (Petermann), fundándose en que en la opción, a diferencia del pactum de contrahendo, no surge una obligación de cooperarPage 165 personalmente en la concesión del contrato definitivo (Degenkolb).
El error de la doctrina que identifica opción y promesa de venta, es un error de concepto. Sigamos las palabras de uno de sus representantes, Nigon, por ejemplo 35, cuando dice: «La opción es una promesa unilateral de venta : un contrato sinalagmático imperfecto, que crea una obligación a cargo del promitente, en provecho del promisario, que no está vinculado por esta promesa, a la cual no ha dado más que una adhesión en principio». Roca Sastre basa, por ejemplo, la distinción entre la promesa de venta y la opción en que el opcionario no tiene obligación de contratar, mientras en la promesa siempre (para que pueda hablarse técnicamente de promesa, y aunque este autor concretamente la configure como un precontrato) ; ambas partes tienen obligación de cooperar -recuérdese la teoría de la cooperación-, y porque en la opción de compra hay un contrato completo, en el que sólo se suspende su perfección inmediata ; es decir, su efectividad, haciéndola depender de la voluntaria y libre decisión del opcionario 36.
El problema de la distinción entre la promesa de venta v la opción de compra, ha sido últimamente objeto de la atención de nuestro T. S., cuya jurisprudencia tiende a separar netamente estas figuras 37.
Nosotros estimamos que, efectivamente, hay base para esta dis-Page 166tinción. Examinando el párrafo primero del discutido art. 1.451, veremos que dice que «la promesa de vender o comprar... dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato».
Si dijera promesa de vender V compran, en vez de vender o comprar», estaría claro que se trataba de la promesa recíproca (promesa y repromesa).
Pero es que aun aludiendo a la promesa de vender (simplemente aceptada), separadamente de la promesa de comprar (simplemente aceptada también), da derecho a «los contratantes» para reclamar recíprocamente, y en cada caso por separado, por supuesto (es decir, en la promesa sólo de comprar o sólo de vender aceptada), como la redacción del artículo da a entender con toda claridad, el cumplimiento del contrato. Luego si las partes de cada caso tienen derecho a reclamar recíprocamente, es porque en uno v otro ambas partes tienen obligaciones reclamables por la otra. No vemos, pues, lugar a hablar de promesas unilaterales de...
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