Observaciones sobre la historia de los Oficios de Hipotecas en Cataluña (1768-1861).
| Autor | Marina López y Mercé Tatjer |
| Páginas | 131-152 |
Los tratados de Derecho hipotecario suelen incluir un capítulo sobre la historia de los Oficios y Contadurías de Hipotecas que se articula sobre la comparación entre esa antigua institución y el actual Registro de la Propiedad del que muchas veces se considera antecedente inmediato. La comparación se basa en el cotejo de las respectivas legislaciones y parte del supuesto de considerar al Registro de Hipotecas como una unidad entre 1768 y 1861 y como una institución de características uniformes en todo el territorio español. Las conclusiones van mucho más allá de constatar las diferencias de todo tipo entre las dos instituciones y contienen, con un grado menor o mayor de explicitación, un juicio negativo sobre los Oficios de Hipotecas, presentados como registros irregulares, plagados de errores y regidos por personas no competentes "*"1. Page 131
Esta interpretación general es demasiado sumaria, pues no tiene suficientemente en cuenta una serie de hechos: 1.º Las modificaciones que en la competencia y objetivos de los Oficios de Hipotecas introducen diversas disposiciones legislativas 2; 2.º La solución de continuidad entre la norma general y su aplicación, es decir, entre la idea del Registro y los volúmenes concretos que componen éste; 3.º El desigual valor de las diferentes series o tramos que pueden distinguirse en el Registro en virtud de las consideraciones anteriores. A analizar la incidencia de esos factores en la historia de la institución se encamina el presente trabajo.
La legislacion general y su aplicacion en cataluña
El gobierno de Carlos III creó en 1768 los Oficios de Hipotecas que debían establecerse en las cabezas de partido judicial y en aquellas otras poblaciones en que parecieran necesarios a juicio de las Audiencias o Chancillerías (Real Pragmática de 31 de enero de 1768, publicada en Madrid el 5 de febrero de 1768. El Oficio de Hipotecas, a cargo de los escribanos de los Ayuntamientos, es un registro de todas las escrituras públicas por las que resulten gravados bienes raíces, o los considerados como tales, censos, oficios y derechos perpetuos. La ley que instaura el registro especifica los contratos cuya anotación es obligada: a las escrituras en las que se ponga directamente cualquier carga sobre una determinada propiedad; b toda clase de contratos cuya cláusula final contenga una hipoteca especial; c las actas de venta o redención de gravámenes; d las enajenaciones de bienes hipotecados.
La disposición no es completamente nueva en la legislación española; en 1539, en 1558 y en 1713 se ha intentado implantar Registros análogos con un mismo objetivo práctico: evitar la multiplicación de los pleitos. Como en las ocasiones anteriores, los legisladores de 1768 tienen una concepción limitada de la publicidad inmobiliaria registral. No parece necesario un Registro de los títulos de propiedad, pues la efectiva pose- Page 132 sión de los bienes es garantía suficiente, pero es preciso hacer públicas las obligaciones que pesan sobre aquéllos, para impedir que, por ignorancia, queden defraudados los intereses de los posibles compradores. Por la misma razón no se estipula el asiento de todo acto de transmisión de propiedad o de usufructo, pues el testador no engaña a sus herederos y un arriendo o establecimiento enfitéutico no altera el dominio. La información contenida en el Registro de Hipotecas se limita a una parte de la Propiedad Inmobiliaria y sólo alcanza a determinados actos y es imposible reconstruir a partir de él el marco general. Se trata pues de un registro de gravámenes, muy distinto del actual Registro de la Propiedad. En la Real Pragmática se especifican las condiciones de la anotación en el Registro: "La toma de razón ha de estar reducida a referir la data o fecha de los instrumentos, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad del contrato, obligación o fundación, diciendo si es imposición, venta o fianza o vínculo u otro gravamen de esta clase y los bienes raíces gravados o hipotecados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, cabidas, situación y linderos en la misma forma que se expresa en el instrumento...". En conformidad con lo que es el centro de atención del asiento, los bienes inmuebles gravados, las escrituras deben registrarse en los Oficios correspondientes a las poblaciones donde aquellos se hallen situados. El índice de cada uno de los volúmenes, será confeccionado a dos columnas, una para los nombres de los impositores de las hipotecas y otra para los distritos o parroquias donde se encuentren las fincas. En suma, lo que la Pragmática dibuja, con la salvedad del orden cronológico de las inscripciones, es un verdadero libro inmobiliario que hace de la anotación de la finca afectada el centro de atención del registro.
A lo largo del mes de abril de 1768 empezaron a funcionar en Cataluña los Registros de Hipotecas instalados en los Ayuntamientos de las capitales de los corregimientos o de las sedes de las alcaldías mayores. La implantación de los Oficios suscitó una serie de cuestiones que fueron planteadas por la Real Audiencia de Cataluña en consulta al Consejo de Castilla en 3 de julio de 1769.
La Audiencia, expone al Consejo dos dificultades relativas al contenido o extensión del Registro y arbitra las correspondientes soluciones para las que pide la aprobación del Consejo. En primer lugar afirma que los Oficios de Hipotecas como Registros de cargas y gravámenes no le parecen perfectos, pues, aunque prevén la inscripción de las hipotecas especiales, olvidan otras formas de hipoteca que, como las generales, también son Page 133 un gravamen y causan los mismos efectos. En segundo lugar los magistrados se preguntan cómo será posible conocer en los contratos de venta si los bienes afectados están hipotecados, y los contratos obligados por tanto a registro, cuando no existe información anterior sobre bienes gravados. Las soluciones propuestas se presentan como deducidas de la finalidad misma de Registros de cargas que se ha atribuido a los Oficios. Para que los Registros sean completos se aboga por la inscripción de las hipotecas generales y, como un medio de subsanar la ignorancia en que se está acerca de cuáles bienes están obligados a tercero, se propone la inscripción de todas las ventas. La primera propuesta no deja de presentar inconvenientes, pues según los consultantes no se contrata en el Principado sin prometer el cumplimiento con hipoteca general; así registrar todas las escrituras de ese tipo equivaldría a ampliar ilimitadamente el Registro, es decir, "traería consigo un Registro universal" y por esta razón se quiere limitar la anotación a las creaciones de censal, a los debitorios y a los arriendos. La toma de razón de las escrituras de este tipo deberá efectuarse en los Oficios correspondientes a los domicilios de los deudores.
El Consejo de Castilla resuelve con rapidez en 6 de septiembre del mismo año las cuestiones debatidas siguiendo, en parte, el parecer de la Audiencia: se admite la ampliación del Registro a las escrituras con obligación general de bienes y a las ventas de inmuebles y se hace caso omiso a las limitaciones que la Audiencia había propuesto con respecto a las primeras 3. Son estas resoluciones del Consejo las recogidas en el edicto de 11 de julio de 1774 de la Real Audiencia que también establece los Oficios en treinta y un pueblos de Cataluña, lo que representa un sensible aumento con respecto a 1768. Los magistrados justifican los cinco años transcurridos entre la respuesta del Consejo y la disposición de la Audiencia con una alusión a la complejidad del tema pero, a juzgar por la documentación de la institución barcelonesa, la razón real hay que buscarla más bien en los conflictos suscitados entre diversas poblaciones por la localización de los Oficios. Por lo demás, y a pesar del re- Page 134 traso en la publicación de las normas, los escribanos llevaron el registro desde los primeros volúmenes de acuerdo con las propuestas de la Audiencia, dada su directa dependencia de aquélla. Sólo en la delimitación de las circunscripciones de las contadurías se observan modificaciones entre 1768 y 1774.
El reglamento de 1774 determina definitivamente un desplazamiento del interés del Registro, extremo visible en la modificación que sufre la toma de razón, la manera de llevar los índices de los libros y la localización de los Oficios en que las escrituras deben registrarse. Como la descripción completa y detallada de los bienes gravados que la Pragmática da por supuesta no se encuentra en los instrumentos que deben registrarse por contener cláusula de obligación general de bienes, el escribano del Registro que no puede ir más allá del contrato original, opta en la práctica por una solución lógica pero poco congruente con la finalidad primaria del Registro, resume o extracta el documento que se le presenta. El índice de los volúmenes ilustra esta transformación; está formado por tres columnas, dos para los nombres de las partes contratantes y la tercera para el tipo de escritura. De esta manera, los Oficios se convierten, de hecho en Cataluña, en Registros de deudores, de personas cuyo patrimonio se haya comprometido como garantía y, consecuentemente con ello, el edicto de 1774 establece como indicaba la Audiencia la obligatoriedad de registrar las escrituras en los Oficios correspondientes al domicilio de los impositores de las hipotecas; se dispondrá además la inscripción en los Oficios de los pueblos donde se encuentran las fincas que era lo previsto en pragmática y en los lugares donde los documentos han sido otorgados.
La inserción de las hipotecas generales trae consigo la inviabilidad de los Oficios como registros de bienes inmuebles gravados; es imposible que esta derivación no fuera...
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