La protección de los derechos reales en Estados Unidos: el seguro de títulos
| Autor | Celia Martínez Escribano |
| Cargo | Profesora Ayudante-Doctor de Derecho Civil Universidad de Valladolid |
| Páginas | 404-427 |
La protección de los derechos reales en Estados Unidos: el seguro de títulos 1
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Se viene afirmando, con carácter general, que el sistema estadounidense de protección de los derechos reales es el seguro de títulos. Más allá de esta genérica afirmación, el complejo modelo norteamericano se integra por un doble mecanismo de protección. En primer lugar, existe un Registro, que es en realidad un registro de documentos (Register of Deeds) con el efecto de oponibilidad y un funcionamiento un tanto deficiente. Como complemento a esta protección, y en ocasiones llegando casi a suplirla, es posible contratar con una compañía aseguradora un seguro del título basado siempre en los documentos registrados, cuyo ámbito de cobertura varía en cada caso. Lo verdaderamente interesante es este seguro, pues el modelo registral estadounidense, mucho más deficitario que el español, poco nos puede enseñar. No obstante, en la medida en que el seguro se apoya en los documentos registrados, se hace necesaria una previa alusión al mecanismo registral para el adecuado entendimiento de la tutela suministrada a través de los seguros.
Conviene puntualizar, además, que las genéricas afirmaciones formuladas en las páginas sucesivas son susceptibles de matizaciones según los Estados, ya que si bien hay unas pautas generales comúnmente seguidas en todos los casos, cada Estado tiene su propia regulación sobre el Registro y las prácticas de las aseguradoras pueden variar en alguna medida. El único Estado que escapa totalmente de este régimen es Iowa 2, donde rige un sistema registral con mayores controles, próximo al registro de derechos, y se prohíbe la utilización del seguro de títulos, sustituido por un fondo de carácter público.
La transmisión de los derechos reales tiene lugar fuera del Registro, mediante la entrega del documento por el transmitente al adquirente. No obstante, este último puede presentar el documento para su registro ante la oficina correspondiente del Register of Deeds, y como veremos seguidamente, conviene que así lo haga para la protección de su derecho.
Los documentos susceptibles de registro son aquéllos por los que se transmite la propiedad sobre inmuebles o se constituye una hipoteca o servidumbre, pero también los contratos de arrendamiento cuando son a largo plazo 3. Se trata de documentos privados que generalmente han de firmarse ante un funcionario público con el fin de evitar falsificaciones y fraudes.
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El solicitante del registro presentará el documento original. Una copia del mismo quedará depositada en el Register of Deeds, devolviéndose el original al solicitante. El registro del documento requiere además el pago de una tasa cuya cuantía varía según los Estados 4. Y para mantener una cierta organización de los documentos depositados existen índices de transmitentes y adquirentes (grantor-grantee index), de manera que cada vez que se deposita un documento, se incluye el nombre del transmitente (grantor) en la lista de transmitentes y el nombre del adquirente (grantee) en la lista de adquirentes.
Los documentos así registrados producen una serie de efectos que benefician y protegen al adquirente frente a terceros 5. Tales efectos pueden ser de tres tipos distintos, dependiendo de la ley que rija en el concreto estado:
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Race statute: en este caso, el primero que inscribe se convierte en titular del derecho frente a todos, aun cuando tuviera conocimiento de que el anterior titular ya había transmitido el derecho a un tercero que, sin embargo, no registró el documento. Como su nombre indica, se trata de una carrera, y el primero que llega al Registro se impone sobre los demás, con independencia de cualquier otra circunstancia. De este modo, basta con consultar los documentos depositados en el Registro para determinar quién es el titular del derecho. Es el sistema que existía en un primer momento en la generalidad de los Estados, pero conduce a resultados manifiestamente injustos, por lo que fue abandonado por muchos de ellos. Actualmente sólo subsiste en Louisiana y Carolina del Norte.
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Notice statute: este régimen se creó a partir de interpretaciones judiciales que trataban de mitigar los efectos injustos del sistema anterior. Si el segundo adquirente tiene conocimiento de que ya ha habido una transmisión anterior que sin embargo no consta en el registro, no puede convertirse en el verdadero titular, aunque registre el documento antes que aquél, porque de lo contrario se daría lugar a actuaciones fraudulentas. En este sistema se opta por proteger en todo caso al ulterior adquirente que ignore la transmisión anterior no registrada, y se le protege incluso cuando él mismo no ha registrado el documento de su adquisición. El principal problema de este sistema radica en determinar cuándo el segundo adquirente tenía conocimiento de la transmisión anterior. Por este motivo, el sistema no resulta eficiente. Es el modelo seguido aproximadamente en la mitad de los estados.
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Race-notice statute: este último régimen nace de la combinación de los dos anteriores. El ulterior adquirente tiene prioridad sobre los documentos anteriores no registrados sólo si ignora la existencia de los mismos y ademásPage 406 registra su documento antes que aquéllos. Éste es el modelo que se estima más justo y se ha extendido por la mitad de los Estados.
La protección del segundo adquirente en los dos últimos supuestos queda supeditada además a que su adquisición se haya realizado a título oneroso.
En cualquier caso, el Registro permite informar a los terceros sobre una determinada transacción inmobiliaria reflejada en el documento depositado, de manera que no pueden alegar ignorancia del mismo. En este sentido, se dice que el Registro proporciona constructive notice sobre los derechos. Y también da prioridad al derecho recogido en el documento sobre los derechos de terceros relativos al mismo inmueble, cuando el documento por el que se transmiten no ha accedido al Registro 6, aunque esta prioridad, como hemos visto, juega de distinto modo según el régimen que rija en cada Estado. En definitiva, lo que existe, con carácter general, es un efecto de oponibilidad de los documentos registrados -común, por otra parte, a los registros de documentos-.
Pero lo que verdaderamente llama la atención del Register of Deeds es la ausencia de control de los documentos registrados. No se exige que el transmitente haya registrado previamente el documento de su adquisición para que la nueva transmisión quede registrada. En definitiva, no hay tracto, y ello obliga a desconfiar de lo publicado en el Registro: el riesgo de que no coincida con la realidad es muy elevado, cualquier documento que se presente en el Registro es admitido sin comprobar la cadena de transmisiones y es perfectamente posible que aparezcan registrados simultáneamente documentos contradictorios. Por ejemplo, en un caso de doble venta ambos adquirentes podrán registrar el contrato de compraventa, pero sólo uno de ellos será el verdadero titular, cuestión que se dilucidará con arreglo a los criterios anteriormente expuestos.
En consecuencia, los particulares no pueden confiar en el mero registro de un documento; el hecho de que haya un documento depositado en el que el actual transmitente figure como adquirente no es garantía bastante, porque éste pudo adquirir de quien no era titular ni figuraba en el registro como tal y sin embargo, lograr que su documento se registre. Por ello, la búsqueda se extiende más allá, tratando de reconstruir toda la cadena de transmisiones, y si esto no es posible a partir de los documentos registrados, el adquirente se opondrá a celebrar el negocio. De este modo, aunque en el Register of Deeds no hay control sobre el tracto para depositar los documentos, en la práctica hay una cierta tendencia a que toda la cadena de transmisiones esté registrada porque lo contrario equivale a excluir de facto las posibilidades de transmitir el bien 7.
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Por otra parte, al no existir el efecto de fe pública registral, si alguna de las transmisiones padeció un vicio sustantivo que la convertía en nula, serán nulas también todas las transmisiones posteriores realizadas a partir de ésta 8.
La falta de confianza en lo publicado por el Registro es, por tanto, claramente apreciable. Y la interpretación de los documentos registrados exige conocimientos especializados que permitan reconstruir la cadena de transmisiones y determinar, en caso de títulos contradictorios, cuál habría de estimarse válido. Toda esta labor es requerida por la ausencia de una calificación registral que actúe como filtro de los documentos presentados e impida que accedan al Registro documentos que no guarden una lógica formal con el contenido del Registro. Y es imposible que los particulares lleven a cabo por sí mismos esta tarea, por lo que deben acudir a profesionales especializados (lawyers y abstractors) que traduzcan y resuman toda la información registrada para darles a conocer las circunstancias relevantes del título que pretenden adquirir a través de lo que se denomina abstract of title.
La búsqueda y examen del título en el Registro se lleva a cabo a partir de los índices de adquirentes y transmitentes. En primer lugar se examina el índice de adquirentes; debe comprobarse que el transmitente está registrado como adquirente, y que su transmitente también se registró con...
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