Un nuevo libro de Derecho Inmobiliario Registral
| Autor | Manuel Amorós Guardióla |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Profesor Encargado de Derecho Inmobiliario. |
| Páginas | 715-744 |
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Recientemente ha aparecido un libro cuya importancia, dentro del campo de las publicaciones jurídicas españolas, no puede ser silenciada aquí. Son sus autores los Catedráticos de Derecho Civil, señores Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida. Su contenido viene limpiamente determinado por la escueta enunciación de su propio titulo: «Derecho Inmobiliario Registral» 1. Tanto por la merecida autoridad de aquéllos como por el especial atractivo que el tema objeto de su estudio tiene para los lectores de esta Revista, queremos dar noticia aquí de la aparición de esta obra, cuya publicación supone un motivo de curiosidad y de satisfacción para los estudiosos del Derecho registral.
En el año 1957 se publicó en Zaragoza la segunda edición de las famosas Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, que redactó el profesor Lacruz, con la colaboración del profesor Sancho Rebullida. Dicho libro, hoy ya clásico en nuestra bibliografía hipotecaria, sirvió para renovar los estudios regístrales y ayudó cumplidamente a buen número de estudiantes a iniciarse en este campo especializado del Registro de la Propiedad español. Agotada aquella edición, la aparición de este nuevo volumen nos hace pensar si no estaremos en presencia de una nueva edición de las Lecciones. La posible duda del lector queda automáticamente desvelada en la primera página del libro, ante la paladina confesión de susPage 716 autores de no ser esta publicación una nueva edición del tomo antiguo, sino de encerrar una obra nueva, más pedagógica, menos extensa de cuestiones, más meditada y puesta al día en su información legal, jurisprudencial y doctrinal. ¿Asistimos, pues, a la aparición de un nuevo libro de Derecho Inmobiliario Registral?
El volumen está dividido en 13 capítulos. Dentro de cada uno de ellos, las materias se ordenan separadamente por parágrafos y se subdividen en epígrafes correlativamente numerados. Tratemos de resumir aquí esquemáticamente el contenido de los diversos capítulos, para dar una información mínima de las diversas cuestiones que se tratan en el presente libro, de su enfoque y desarrollo.
El capítulo I está dedicado a la exposición de los "Conceptos generales del Derecho Inmobiliario Registral», los cuales se reconducen a cuatro temas básicos: 1. La publicidad y el Registro. 2. El Derecho inmobiliario registral. 3. Indicaciones históricas generales. 4. Los sistemas regístrales en el Derecho comparado.
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El libro arranca de un doble presupuesto mental, que me parece especialmente fecundo en el plano metodológico: a) La determinación concreta del objeto a estudiar por esta disciplina: la estructura y el funcionamiento del Registro de la Propiedad. No se trata de abordar el estudio del Derecho hipotecario o del Derecho inmobiliario, o de algún otro criterio teórico, más o menos discutible. Sino de examinar con la debida atención una institución de la vida real, creada por el legislador, y que está ahí funcionando, delante de nuestros ojos, en su concreta e irreductible realidad 2.Page 717
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El estudio de la teoría de la publicidad registral, como antecedente necesario para la adecuada comprensión del Registro de la Propiedad en España. Ello me parece absolutamente imprescindible para la construcción teórica y subsiguiente explicación de la institución que nos ocupa. Sólo a través de una rigurosa exposición del fenómeno de la publicidad jurídica y sus manifestaciones, podremos llegar a perfilar con alguna claridad el funcionamiento del Registro de la Propiedad, ya que éste se nos aparece inicialmente como un instrumento de publicidad al servicio de la seguridad jurídica en el tráfico de los bienes inmuebles.
Como claramente se recoge en el umbral de este nuevo libro, la finalidad primaria de la publicidad registral es la protección del tráfico. Suplir con la garantía que supone la consulta de un Registro público, las complicadas indagaciones sobre la titularidad de los derechos que en otro caso sería preciso practicar 3.
Especial importancia tiene a mi juicio, dentro de esta primera parte, el diseño que hacen los autores de la eficacia jurídica de la publicidad: posibilidad de que las situaciones jurídicas inmobiliarias publicadas sean conocidas por todos. Tema básico éste dentro de la teoría general de la publicidad. La eficacia genérica de la publicidad se traduce, no en la presunción legal de conocimiento, como han querido algunos autores dentro de nuestra Patria, con evidente desenfoque del fenómeno contemplado, sino en la cognoscibilidad legal o posibilidad de ser conocida por todos. Lo cual impide la ignorancia excusable respecto del contenido de lo publicado y postula su oponibilidad o repercusión frente a los terceros. Se recoge oportunamente la definición de Corrado sobre la publicidad regisíral. Aunque quizá en tema tan vasto, y a la vez tan importante, fuera recomendable reflejar con más amplitud los resultados a que han llegado los autores italianos, no siempre suficientemente conocidos en España.
Igualmente acertado encuentro el criterio de separar los conceptos de publicidad y forma; distinción ésta muy necesaria para el adecuado enfoque del tema, todavía no acogida por la doctrina dominante española. Pienso que publicidad y forma se diferencian, no.sólo por ser ontológicamente realidades distintas (y así, porPage 718 ejemplo, caben supuestos de formas jurídicas que no implican publicidad: documentos no inscritos ni expuestos al público), sino también por recaer sobre objetos distintos: en nuestro Ordenamiento, y per lo que respecta al Registro de la Propiedad, la forma es atributo del acto y la publicidad recae sobre las situaciones jurídicas o las titularidades que encierran. En este sentido sería preciso reconsiderar el tema de la publicidad registral con esa previa depuración mental, y clarificar las expresiones rehuyendo utilizar el equívoco de formas de publicidad.
Se aborda también el difícil problema de la naturaleza de la publicidad registral, que aquí queda sólo apuntado en sus líneas más generales. La exposición de Lacruz y Sancho, por lo atractivo del tema, puede servir de incitación para un estudio más detallado y profundo del mismo, a partir de las soluciones a que han llegado los autores alemanes e italianos, pero contrastadas siempre con la realidad de nuestro peculiar sistema de publicidad. Ojalá discurra pronto por este fecundo camino la atención de nuestros estudiosos.
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Se define el Derecho Inmobiliario Registral corrió aquel que regula la adquisición y eficacia de las posiciones regístrales. Definición quizá demasiado amplia, "válida en general para los diferentes sistemas hipotecarios". Pero que encierra el mérito de apuntar certeramente al carácter formal e independiente de las titularidades inscritas, su especifica eficacia publicitaria, sin necesidad de tomar prestadas las meras normas de Derecho civil. Se señala el hecho indudable de que, dentro del Derecho Inmobiliario Registral, coexisten normas civiles, administrativas y procesales sobre un mismo objeto. Unidad de objeto que proporciona a esta disciplina una notable autonomía 4. Se estudian sumariamente la naturaleza y caractereres del Derecho Inmobiliario Registral y su posible contenido, a través este último de la clasificación tradicional entre Derecho Inmobiliario formal y material, así como sus conexiones objetivas con el Derecho administrativo y con el Derecho civil.Page 719
Quizá en este último punto fuera deseable una mayor extensión al tratar de las materias que integran esta disciplina y de su ordenación sistemática.
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En el apartado de las Indicaciones Históricas Generales se recogen los antecedentes de la publicidad registral en Grecia, en Egipto y en Roma. Y al lado de estos vestigios más alejados, los más próximos de los Derechos germánicos, donde aparece el sistema de los libros registrales, que luego se va extendiendo por el centro de Europa, aun después de la recepción del Derecho romano. Existen diversos sistemas locales destinados a exteriorizar las transmisiones inmobiliarias. Hasta que, por fin, en los siglos XVIII y XIX se elimina definitivamente el sistema romano de clandestinidad, y se perfila la moderna publicidad registral en sentido técnico.
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Dentro de los sistemas registrales en Derecho comparado se pasa revista al sistema francés (de transcripción, de folio personal y eficacia negativa del asiento), alemán (de inscripción como requisito de la transmisión negocial, de folio real y de eficacia positiva), suizo, australiano (Torrens), y al de los territorios españoles en África: Guinea y África Occidental española. Si bien la reciente concesión de independencia al territorio de Guinea, suponemos habrá hecho modificar su estatuto Jurídico registral.
Se tratan estos temas de forma clara, concisa, sin excesivo desarrollo. Considerando al Derecho comparado como un capítulo más del Derecho registral, necesario para la mejor comprensión de nuestro sistema al ponerlo en relación con los extranjeros, pero sin quedar aquél ahogado o desfigurado por la abigarrada exposición de éstos. No nos cansaremos de insistir sobre la importancia del Derecho comparado en nuestro Derecho Inmobiliario Registral, como información y como contraste, y de subrayar la peculiaridad de nuestro sistema (civil y registral), que no puede rectamente interpretarse mediante la mera traducción de términos extranjeros.Page 720
Después de estas consideraciones introductorias y de carácter general, en el capítulo II se estudia, ya más concretamente, "La Legislación Hipotecaria Española". En primer lugar, la evolución histórica de la publicidad inmobiliaria en Derecho español, desde la arcaica publicación extrarregistral de la Reconquista y los Fueros locales, hasta llegar a la Ley Hipotecaria de 1861, pasando por la Pragmática de don Carlos y doña Juana de 1539 y las Contadurías de Hipotecas de 1768. Sin olvidar el estudio del contexto jurídico, económico y social de la Ley Hipotecaria y su génesis legislativa. Para terminar...
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