Notas sobre el traspaso de local de negocio
| Autor | Juan Ossorio Morales |
| Páginas | 1081-1109 |
Hace mas de un ano que falleció el Profesor Ossorio Morales, después de una larga y cruel enfermedad, que truncó una vida fecunda, en el orden jurídico y universitario, cuando todavía podían esperarse de él sazonados frutos. La voz del maestro de la Universidad de Granada pervive, sin embargo, en el trabajo postumo que esta Revista se honra hoy en publicar no sólo como homenaje a la egregia figura del autor, sino también con el fin de disfrutar aún de su magisterio.
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Entre la diversidad de elementos heterogéneos-cosas corporales, derechos y relaciones materiales de valor económico-que pueden integrar una empresa, el derecho de arrendamiento del local donde se encuentra instalada constituye a veces uno de los más importantes. La sede donde se halla establecido el centro de sus actividades mercantiles o industriales, aparte de la ventaja que supone el estar ya adaptada a los fines para los que se viene destinando, sirve en gran medida para fijar la clientela, a causa del conocido espíritu rutinario del público 1. El profesor Garrigues menciona el arrendamiento del local entre los derechos conexos de la empre-Page 1082sa 2, destacando la importancia que en determinadas clases de comercio puede tener su emplazamiento, ya que la cantidad y la entidad de la clientela se determina en gran parte por el sitio donde se ejerce 3, lo cual justifica la aspiración de los comerciantes e industriales que ocupan locales arrendados a la estabilidad de su situación arrendaticia, respecto al local donde desarrollan su actividad industrial o mercantil. Esa aspiración encontró desde hace tiempo protección legislativa, mediante el sistema de prórrogas forzosas para el arrendador, restricción de las causas de desahucio e indemnizaciones en los casos en que excepcionalmente se permitía el desahucio del arrendatario 4, hasta que se llegó, en el Decreto de 21 de enero de 1936, dando un paso decisivo en el camino de esa protección, al reconocimiento legal del llamado acervo mercantil, y como consecuencia a la admisión-aunque en forma todavía atenuada-del derecho de traspaso.
En tal sentido, declaraba el preámbulo del citado Decreto que «el patrimonio industrial o acervo mercantil implica el reconocimiento de que el arrendatario, con inversiones de capital y actividades, ha creado en el local que ocupa una riqueza, un valor, del que no sería justo desposeerle, y ha contribuido, en ocasiones, casi exclusivamente a crear el aumento de precio que la finca ha alcanzado» 5.Page 1083
Y esta idea es la que ha conducido a consagrar la figura del traspaso de local de negocio, que al permitir al arrendatario ceder a un tercero el local que ocupa-o más propiamente el derecho de arrendamiento del local-mediante precio, viene a reconocer el derecho del arrendatario a ser él quien se aproveche de ese incremento de valor que merced a su esfuerzo ha experimentado el local, independientemente del que, como elemento rentable del patrimonio del propietario, corresponde a éste. Si bien, al conceder también al propietario una cierta participación en el precio del traspaso, se reconoce que no todo ha sido obra del comerciante o industrial arrendatario, ya que el dueño, al ceder a aquél el local, le ha suministrado la base material necesaria para desarrollar su actividad y obtener el beneficio que el traspaso le proporciona.
Desde un punto de vista práctico debe advertirse, sin embargo, que aunque la idea de defensa o protección del acervo mercantil sea la que ha inspirado el reconocimiento positivo del traspaso, la observación de la realidad revela que no es siempre con la mira puesta en ese acervo mercantil, ni en consideración a él, como el traspaso se celebra. En la mayoría de los casos, al menos en muchos, el que adquiere un local mediante traspaso no lo hace porque le interese aprovechar el valor que el local ha adquirido como consecuencia de la anterior actividad mercantil o industrial desarrollada en él por el cedente, sino tan sólo como medio de procurarse un local que necesita. Y sólo en función de la necesidad que tiene de un local y de la que siente el arrendatario de desprenderse del mismo, se fija el precio. Prácticamente, cuando el arrendatario se limita a traspasar el local, la cantidad que el cesionario paga representa pura y simplemente, en la mayoría de los casos, una prima que éste abona para procurarse un local en que establecerse, y que, de otro modo, no podría conseguir.Page 1084
En cambio, la figura del traspaso del local de negocio adquiere singular relieve jurídico y responde a la función que determinó su admisión, si se la contempla en relación con la transmisión de la empresa 6, de la cual es en muchos supuestos el traspaso del local un complemento indispensable.
Así ocurre en todos aquellos casos en que la sede material de la empresa está constituida por un local arrendado. Si al proponerse transmitir la empresa-como organización de actividades, de bienes y de relaciones de muy variada condición «en su conjunto» 7-el titular de aquélla no dispone de un instrumento jurídico que le permita, al tiempo de enajenar los restantes elementos de la empresa, transmitir también al cesionario su derecho a seguir ocupando el local como arrendatario, asegurándole la necesaria estabilidad en el mismo, la finalidad dé la transmisión de la empresa quedaría muchas veces frustrada. El traspaso facilita al arrendatario del local y titular de la empresa en él establecida, que pueda, al transmitir ésta, disponer también a favor del adquirente de la empresa de su derecho a continuar como arrendatario del local, lo mismo que puede y debe hacer con los derechos de propiedad industrial de que fuera titular, y con las marcas, las mercaderías, las instalaciones, los enseres, los créditos, etc., sometiendo la transmisión de cada uno de esos elementos a las normas que la naturaleza del elemento patrimonial de que se trate exija.
La finalidad y el resultado práctico que puede conseguirse en estos casos por virtud del traspaso es tan peculiar y distinto del que puede obtenerse acudiendo a la figura del subarriendo-en el supuesto de que nuestra legislación permitiera realizarlo sin consentimiento del arrendador-, que no se concibe cómo Planiol y Rippert consideran inútil crear la categoría de la cesión de arrendamiento, sin más efecto, según estos autores, que el de embarazar la técnica jurídica, existiendo como existe la figura del subarriendo 8. Mediante el subarriendo, el cesionario de la empresa-mero subarrendatario del local-quedaría colocado en una relación de dependen-Page 1085cia contractual con el anterior titular, y por su parte el cedente no habría conseguido desligarse por completo de las vicisitudes de un contrato de arrendamiento que habría dejado de interesarle.
Según vimos anteriormente, el derecho de traspaso aparece consagrado por primera vez en nuestro ordenamiento positivo por el Decreto de 21 de enero de 1936, con la finalidad de proteger el acervo mercantil, pero en términos tan tímidos y con una regulación tan insuficiente que con razón ha podido decirse que ese precepto representaba «poco más que una declaración de principios» 9. Conforme al artículo 9 de dicho Decreto, el traspaso de local de negocio exigía, para ser realizado eficazmente, el consentimiento expreso del dueño de la finca. Únicamente en el caso de que el comerciante o industrial arrendatario, al comenzar a ejercer su actividad en el local, hubiese pagado cantidad por traspaso hecho con el consentimiento del dueño, tenia a su vez derecho a traspasar, y el propietario, aunque no fuese el mismo que autorizó el traspaso anterior, no podía evitarlo, a menos que indemnizara al comerciante o industrial con cantidad igual a la que éste pagó con conocimiento del dueño por concepto de traspaso cuando el establecimiento le fue cedido 10. Puera de este supuesto, el propietario no estaba obligado a consentir el traspaso, ni el arrendatario podía imponerle que lo aceptara. Y siendo esto así, fácilmente se advierte que no obstante haberse anunciado en la Exposición de Motivos de ese Decreto que la admisión del traspaso venía a proteger el acervo mercantil, o sea, el valor creado en el local por el esfuerzo e inversiones del arrendatario, de cuya riqueza no sería justo desposeerlo, en realidad, al no permitirse como regla general el traspaso más que mediante el consentimiento del propietario, no se concedía al arrendatario ningún derecho en defensa del acervo mercantil, puesto que sólo podía ejercitarlo contando con la voluntad del propietario, si éste lo permitía. Y como en el único caso en que le era posible y permitido al arrendatario realizar el traspaso sin consentimiento del propietario- su-Page 1086 puesto de que al comenzar aquél a ejercer su actividad en el local hubiera pagado cantidades por traspaso hecho con el consentimiento del dueño-, éste podía evitarlo indemnizando al arrendatario «con cantidad igual a la que éste pagó... cuando el establecimiento le fue cedido», se advierte que no es de la riqueza creada por el arrendatario durante su permanencia en el local de lo que así podía reintegrarse, sino tan sólo del valor del acervo mercantil existente cuando él adquirió. Con lo cual venia a consagrarse-a pesar de los principias proclamados en el Preámbulo-un enriquecimiento injusto a favor del propietario del inmueble, en cuanto al valor creado por el arrendatario cedente con su propio esfuerzo e inversiones durante su permanencia en el local.
Muy distinta es la configuración dada al traspaso en...
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