SAP Ávila 137/2008, 11 de Julio de 2008
| Ponente | JESUS GARCIA GARCIA |
| ECLI | ES:APAV:2008:125 |
| Número de Recurso | 150/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 137/2008 |
| Fecha de Resolución | 11 de Julio de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Ávila, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
AVILA
SENTENCIA: 00137/2008
Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
S E N T E N C I A N U M: 137/08
SEÑORES DEL TRIBUNAL
ILUSTRISIMOS SRES.
PRESIDENTE EN FUNCIONES
D. JESÚS GARCÍA GARCÍA
MAGISTRADOS
D. MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ
Dª FRANCISCA JUÁREZ VASALLO
En la ciudad de AVILA, a once de Julio de dos mil ocho.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 289
/2007, seguidos en el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N.2 de ARENAS DE SAN PEDRO, RECURSO DE APELACION Nº 150
/2008, entre partes, de una como recurrente MUEBLES VALERO, S.L., representada por el Procurador D. JESUS CARLOS
DUTIL RADILLO, dirigida por la Letrada Dª. PALOMA JIMENEZ DE LA PUENTE, y de otra como recurrido D. Alonso, representado por la Procuradora Dª LUCIA PLAZA CORTAZAR y dirigido por el Letrado D. EDUARDO
BLANCO SANCHEZ.
Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. D. JESÚS GARCÍA GARCÍA.
Por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N.2 de ARENAS DE SAN PEDRO, se dictó sentencia de fecha 8 de abril de dos mil ocho, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: QUE ESTIMANDO como estimo íntegramente la demanda interpuesto por D. Alonso, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. García García, contra la entidad mercantil MUEBLES VALERO S.L., en la persona de su representante legal, representada por el Procurador Sr. Dútil Radillo: A. DEBO DECLARAR y declaro perfeccionado el contrato de compraventa, derivado de un contrato de opción de compra suscrito entre actor y demandada de fecha 28 de agosto de 2003, sobre la vivienda del edificio sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Candeleda, piso Bajo puerta E (o la que corresponda conforme a la escritura de división de propiedad horizontal practicada por la demandada con posterioridad a la presentación de la demanda), condenando a la demandada a formalizar contrato de compraventa en los términos acordados. B. DEBO CONDENAR y condeno a la entidad demandada MUEBLES VALERO S.L., al efectivo cumplimiento del contrato de compraventa derivado del contrato de opción de compra de fecha 28 de agosto de 2003, y a otorgar a favor del actor cuantos actos jurídicos e instrumentos notariales sean necesarios al efecto, debiendo DON Alonso simultáneamente a dicho otorgamiento y previa o simultánea liquidación de cargas o gravámenes que pesen sobre el inmueble, abonar a la parte demandada el resto del precio de venta acordado, dejando la parte demandada, la finca libre de arrendamientos y cualesquiera otras cargas y gravámenes, que pudieran pesar sobre la misma, con entrega de la posesión del inmueble. QUE DESESTIMANDO como desestimo la reconvención formulada por el procurador Sr. Dutil Radillo en nombre y representación de la mercantil MUEBLES VALERO S.L., debo absolver y absuelvo a D. Alonso de todos los pedimentos en ella contenidos. Que debo condenar y condeno a MUEBLES VALERO S.L. al pago de las costas de este procedimiento. ".
Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.
En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.
Recurre la Sentencia de instancia la defensa de la Entidad mercantil Muebles Valero S.L., quien pide su revocación, en el sentido de que se debía desestimar la demanda inicial, y estimar su demanda reconvencional.
Es claro, que ambas peticiones se excluyen entre sí (vid folio 395), ya que si se desestimara la demanda inicial, ya no tendría objeto la demanda reconvencional.
Los hechos que han dado lugar a la presente controversia se pueden sintetizar de la manera siguiente:
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) En fecha 28 de Agosto de 2003, el Administrador único de la entidad mercantil Muebles Valero S.L. suscribió con el demandante en la instancia, D. Alonso, un contrato que, según su título, era de "reserva de vivienda", en el cual la entidad citada, como promotora de la Construcción y Venta de un bloque de pisos en la c/ DIRECCION000 NUM001 de la localidad de Candeleda (Ávila), reservó el piso bajo E, portal NUM002, situado en esa calle, a favor de D. Alonso.
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) En el documento citado D. Alonso quedó informado de las características futuras de la vivienda, fijándose como precio el de 65.805 €, de los cuales 61.500 € correspondía al precio de la vivienda, y 4.305 se debían entregar en concepto de IVA (el 7%), especificándose que constaría de 3 dormitorios, cocina, salón-comedor, baño, aseo, vestíbulo y un armario empotrado en el dormitorio principal. D. Alonso entregó en ese acto, y en efectivo metálico, en concepto de reserva, la cantidad de 2.247 €, de los cuales 2.100 lo eran de principal y 147 € en concepto de IVA.
En el pacto tercero de dicho contrato se especificó que: "Dicha cantidad de 2.247 €, en concepto de reserva, se hace a cuenta del precio total de la venta, deduciéndose del mismo, una vez se formalice el contrato de compraventa.
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) En el pacto cuarto del citado contrato de reserva se hizo constar que si por causas ajenas a Muebles Valero S.L. no se efectuase el contrato de compraventa DURANTE LA FASE FINAL DE LAS OBRAS, la parte compradora perdería el 50% del valor de la reserva en concepto de daños y perjuicios ocasionados al vendedor, sin necesidad de que éste les justifique, renunciando a cualquier tipo de reclamación y reservándose el vendedor el derecho de ejercitar cualquier acción pertinente.
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) Se da la circunstancia de que el citado contrato de reserva de vivienda se pactó ante el Proyecto Básico del edificio a construir, diseñado por el Arquitecto D. Inocencio, quien reconoció, en el acto del juicio, que tuvo que reformarle, ya que el Ayuntamiento de Candeleda de las 17 viviendas que tenía diseñadas, sólo autorizaba 10, y 7 locales de oficina; y además existían más metros cuadrados de los escriturados en el Registro de la Propiedad de Arenas de San Pedro, habiendo tenido la promotora que promover ante el Juzgado "a quo" un expediente de dominio para inmatricular el exceso de cabida, concediéndose, al fin, la licencia de obra el 28 de Enero de 2004 (folio 78), expidiéndose el certificado final de la dirección en fecha 14 de Agosto de 2006 (vid folio 96).
Repárese que estos hechos no sucedieron durante la fase final de las obras, ya que éstas aún no habían comenzado.
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) La Sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y obliga a la Promotora demandada al cumplimiento íntegro del contrato de reserva de vivienda, y desestima la demanda reconvencional en la que la demandada en la instancia solicitaba el abono de las mejoras que había realizado en el piso en cuestión, además de pedir previamente la resolución contractual.
Frente a esta Sentencia, se alza la parte demandada, en base a los motivos que se estudian a continuación.
Antes de analizar los concretos motivos de recurso, se hace preciso examinar si la parte apelante incurrió en causa de inadmisibilidad del recurso, tal y como postula la defensa de D. Alonso, por una posible infracción del art. 457-2 de la LEC, ya que en el escrito de preparación del recurso de apelación no se expresaron los pronunciamientos de la Sentencia recurrida, que eran objeto de impugnación, y consecuencia de esa omisión, debía aplicarse el contenido del art. 458-4 de la LEC, inadmitiéndose aquellos pronunciamientos no impugnados.
Sin embargo, en el escrito de preparación del recurso de apelación se indica que pretende impugnar, la parte apelante, el antecedente de hecho tercero y los fundamentos de derecho primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, así como el fallo en el que se estima la demanda y se desestima la reconvención (vid folio 369).
La alegación citada no puede tenerse en consideración pues el escrito de preparación determina la resolución a la que se contrae el recurso, con la manifestación de la voluntad de recurrir y la expresión de los pronunciamientos que se impugnan (art. 457-1 de la LEC ).
Al tenerse por preparado el recurso tampoco recurrió la providencia que así lo acordaba.
La expresión de los pronunciamientos que se impugnan delimita el ámbito u objeto del recurso, conforme al principio "tantum devolutum, quantum apellatum", y en el escrito de preparación, al que se ha hecho referencia, se indican los pronunciamientos a que se contrae la impugnación, y el fallo que le es desfavorable, de la Sentencia dictada en primera instancia (vid. SS. T.C. 223/2002, 90/2002 y 41/2001 ).
Pasando a analizar el primer motivo del recurso, entiende la parte apelante, en defensa de la mercantil Muebles Valero S.L., que en la instancia se ha infringido la jurisprudencia aplicable sobre el contrato de reserva, no siendo susceptible de ser calificado, como se hace en la Sentencia recurrida, de un contrato de opción de compra, siendo una simple oferta.
Aunque el problema es más bien de índole doctrinal, no se puede perder de vista que por virtud del contrato de opción de compra, una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiara de la opción, un derecho que le permite decidir, dentro de un periodo de tiempo y unilateralmente, la posibilidad de exigir la celebración del contrato de compraventa. La concesión de la opción de compra puede ser gratuita u onerosa, siendo un problema de interpretación de la voluntad si la prima...
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