Legitimación registral y poder de disposición. Calificación registral unitaria y principio de legalidad

Supuesto: Mediante escritura otorgada ante notario, doña M. A. M. y don J. R. P., en nombre y representación de una S.A. y don M. K. G. D., en su propio nombre y derecho, formalizaron compraventa con reserva de dominio y cesión de posición procesal de un inmueble.

En cuanto a la calificación registral unitaria la DGRN aclara, cfr. Resolución 2 de diciembre de 2013, que las exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que proscribe el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 del Reglamento Hipotecario.

Se alega, básicamente, como defecto la infracción de los principios de especialidad y determinación, así como el de rogación, al no resultar claramente del documento y documentación complementaria presentada si la entidad transmitente, esto es, la SA, es la «titular real» o «verdadero dueña» de la finca, y lo que transmite es el dominio de la misma (sujeto a la reserva de dominio), o si lo que se pretende transmitir -además de la situación procesal que luego se dirá- es la mera condición de «titular registral» o «titular formal» -sin ser el transmitente el «titular real»- no siendo esto último susceptible de inscripción, por lo que se solicita aclaración.

La DGRN resuelve que la Escritura establece claramente el objeto del contrato, que es la transmisión a título de compraventa -con reserva de dominio- de la finca descrita, descripción que se adecua, tras rectificaciones, a la que consta en el Registro de la Propiedad.

El hecho de que en la escritura de compraventa se haga referencia a procedimientos judiciales en trámite respecto de la finca, derivados de negocios jurídicos que no han tenido acceso al Registro, no puede perjudicar a quien a todos los efectos legales es tenido como verdadero propietario (cfr. artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria). Por eso la afirmación contenida en el título de que además de la titularidad registral sobre la finca se cede determinada posición procesal frente a terceros, al hacer referencia a los procesos...

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