Jurisprudencia sobre el Impuesto de Derechos reales
| Autor | José María Rodríguez-Villamil |
| Cargo | Abogado del Estado |
| Páginas | 644-652 |
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Pactada una compraventa con cláusula de retroventa, y realizada ésta, ha de practicarse la correspondiente comprobación de valores de los bienes, cuya tercera parte será la base liquidable del valor de la transmisión, si es superior al precio inicial pactado.
La comprobación de valores ,ha de realizarse en todo caso y si se utilizan los precios medios de venta a que se refiere la urden de 10 de julio de 1957, haciendo constar en el expediente la certificación de la oficina liquidadora, en la que consten los índices totales de los precios medios del término municipal, bajo pena de nulidad de aquél.
En octubre de 1957 fue vendida por precio de 53.000 pesetas, una finca rústica, reservándose el vendedor el derecho a retraerla durante seis años, con reembolso de dicha suma, y quedando arrendada la finca al vendedor con la merced de 3.180 pesetas.
En octubre de 1961 el vendedor ejercitó el derecho de retracto y presentada la escritura correspondiente en la Oficina Liquida-Page 645dora ésta comprobó el valor de la finca aplicando los precios medios de venta y obtuvo un valor de 320.617 pesetas, cuyas dos terceras partes, o sea, 201.744,96 pesetas, fijó como base liquidable.
La comprobación y la base fueron recurridas ante el Tribunal provincial alegando que el precio real del derecho a retraer era el de 53.000 pesetas, que sirvió de base al contratar, y esa cantidad es la que ha de tenerse en cuenta al ejercitar el derecho a retraer, como previenen los números primero y tercero del articulo 10 del Reglamento del Impuesto, ya que en esos casos no cabe ocultación, dado que el precio viene fijado de antemano al constituirse el derecho, y en todo caso la comprobación ha de hacerse por los medios vigentes en octubre de 1957, tomando como base de la retrocesión las dos terceras partes del valor resultante.
El Tribunal provincial desestimó el recurso y dice que si bien la doctrina considera el cuestionado contrato como sujeto a condición resolutoria, el Reglamento del Impuesto lo estima como contrato perfecto con plenitud de consecuencias, y de ahí que lo regule especialmente, estimando que contiene dos transmisiones perfectas y distintas, producida en momentos diferentes, a los que hay que atenerse para determinar el valor del bien transmitido a otra persona; y de ahí que el Reglamento dicte normas especiales sobre deducciones de la base y sobre el tipo aplicable. Lo contrario equivaldría a imponer a la Administración una invariabilidad del valor de los bienes, sólo eficaz entre los contratantes y no frente a terceros, como lo es la Administración.
En la alzada ante el Tribunal Central se argumentó diciendo que tratándose de un Derecho real inscrito a favor del recurrente es claro que causa efecto contra tercero, puesto que el precio pactado le obliga, aunque la finca sea enajenada a otra persona, porque la finalidad del pacto de retroventa tiene como meta la recuperación de la finca por el vendedor mediante el abono del precio pactado y demás gastos legítimos, dentro del plazo convenido, como previene el artículo 1.518 del Código civil.
El Central empieza por decir que la Ley del Impuesto, artículo 2.°, apartado I), sujeta al impuesto las transmisiones de dominio a título oneroso de bienes inmuebles, ya sean perpetuas o temporales, incluso las retroventas, y que el Reglamento, en el artículo 10, al tratar de las compraventas de inmuebles con cláusula dePage 646 retrocesión, dispone en el apartado 1.° que «pagarán el 6 por 100 del precio convenido, salvo el derecho de la Administración a comprobar el valor de los bienes o derechos, en cuyo caso, para fijar la base de liquidación, sededucirá del valor comprobado una tercera parte, en que se estima el derecho a retraer; y en el párrafo 2) que «si por cumplirse el plazo o condición impuesta vuelve la propiedad, sea nuda o plena, al vendedor pagará éste el tres por ciento de la base determinada conforme al párrafo 1)».
Esto supuesto, sigue diciendo el Tribunal Central, la cuestión está en determinar si el valor de la finca puede ser comprobado al tiempo de retraer dentro del plazo pactado, o si ha de estarse al valor fiscal que sirvió de base al contrato con pacto de retro.
Añade que si bien la venta a retro, llamada también carta de gracia, tiene el carácter de transmisión de dominio...
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