Jurisprudencia civil-Derechos reales
| Autor | José M. García García |
| Páginas | 189-216 |
Hechos.-José López A. y Angel Gómez P. habían comprado dos pisos en la planta cuarta de un edificio cuya fachada posterior miraba hacia un solar que antes formaba una sola finca con el edificio, pero que al venderse los pisos fue segregado para construir sobre él un cine. Los citados pisos de la planta cuarta tenían tres balcones sobre el solar, siendo totalmente ciego el resto de la fachada posterior de dicho edificio en sus plantas primera y segunda, y con una ventana en la planta tercera. Los titulares del solar constituyeron una Sociedad Anónima, la cual realizó la construcción del edificio-cine adosado a la fachada posterior del edificio colindante hasta cerca de la ventana del piso tercero, quedando construida una terraza en el techo del cinc, muy próxima, dado lo que se acaba de decir, a los balcones de la planta cuarta.
En vista de ello, José López y Angel Gómez deducen demanda contra la Sociedad propietaria del cine, alegando que existe a favor de ellos servidumbre de luces y vistas, conforme al artículo 541 del Código civil, que llevaba consigo la imposibilidad de construir a menos de tres metros de distancia de la línea de los balcones, por lo que debe demolerse la parte del edificio-cine adosada a la fachada posterior de su edificio a partir del suelo de la planta baja, ya que los actores argumentan que ellos compraron unos pisos de pianta cuarta, y resultaba que con la edificación del cine y terraza sobre el mismo los pisos quedaban como si fueran de entresuelo, con escasa luz y con el peligro del fácil acceso a sus balcones a través de la terraza tan próxima.
La Sociedad demandada contesta diciendo que todo el conjunto de edificaciones y cine respondía a un Plan parcial de Ordenación realizado conforme a la Ley del Suelo debidamente aprobado, por lo que no procedía Page 190 rectificación alguna, máxime teniendo en cuenta que los actores ya sabían el destino para cine del solar colindante cuando compraron los pisos, como se podía desprender fácilmente del aspecto exterior de la fachada del edificio, al carecer de huecos en sus plantas baja, primera y segunda, lo que revelaba su destino de servir para recibir otra construcción adosada a él.
El Juzgado de Primera Instancia de Vergara dictó sentencia estimando totalmente la demanda y condenando a la entidad demandada a demoler el salón-cine en lo necesario para que entre dicha construcción y la pared del edificio del que formaban parte los pisos de los actores quedara una distancia de tres metros sin edificación.
Apelada dicha sentencia por la parte demandada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona dictó sentencia declarando la existencia de servidumbre a favor de los actores, pero estimó, en parte, el recurso, ya que declara que dicha servidumbre no nace desde el suelo, sino desde que el primitivo paramento en su misma fachada dejaba de ser ciego, es decir, desde la resante del suelo del tercer piso, y como el edificio-cine rebasaba en 90 centímetros dicha rasante, debía demolerse tal exceso, añadiendo que antes de proceder a la ejecución de la sentencia se daría cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 228 de la Ley del Suelo.
La entidad demandada no se conforma con esta rectificación que hace a su favor la Audiencia e interpone recurso de casación alegando infracción de la Ley del Suelo, ya que existiendo un Plan de Ordenación aprobado no puede rectificarse la construcción realizada con arreglo al mismo sin que tenga aplicación en este caso el artículo 541 del Código civil, pues debe relacionarse con los condicionamientos y limitaciones derivadas de la Ley del Suelo, señalando, además, contradicción por parte de la sentencia apelada al aludir a la rasante en que el paramento dejaba de ser ciego, y luego considerar como tal rasante el suelo del piso tercero en lugar de la ventana de dicho piso, y error en la apreciación de la prueba aportando el ejemplar del Plan de Ordenación Urbana.
Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Manuel Prieto Delgado, declara no haber lugar al recurso por no existir contradicción en el fallo apelado y, en cualquier caso, porque «la contradicción ha de resultar de los términos mismos del fallo en sí y no entre éste y los hechos aceptados por la sentencia». Y también por lo que indica el tercer considerando:
«Considerando que igualmente hay que rechazar el motivo primero, amparado en el número primero del artículo 1.692 de la ley procesal citada, consistente en infracción por violación de los artículos 44 y 45 de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956, en relación con el 541 del Código civil, por lo que la argumentación de la recurrente se refiere principalmente a la apreciación de la prueba, con la finalidad de que prevalezca su criterio, valorativo de la fundamentación de la sentencia recurrida, que ha de ser aceptado, al no haber sido combatida eficazmente, creando por sí supuestos distintos, todo lo cual integra causa de inadmisión, conforme con lo que se dispone en el número noveno del artículo 1.729 de igual ley procesal, y ahora de desestimación; pero es que, además, los preceptos alegados como infringidos, de notoria generalidad y matiz administrativo, no fueron desconocidos por la Sala de Instancia, según se deduce de la fundamentación de hecho, en la que, con base en el proyecto de ensanche de la villa de Vergara, aprobado por la Comisión Provincial de Arquitectura y Urbanismo y por la Corporación Municipal, se llega a la conclusión de que por parte de la recurrente hubo extralimitación en la construcción del cine «por haberse rebasado en 90 centímetros la rasante del muro desde que ya no era ciego».
Page 191Comentario.-El problema fundamental que se plantea en este caso es el de la relación que pueda existir entre el artículo 541 del Código civil (que regula la llamada «servidumbre por destinación del padre de familia) y un Plan parcial de Ordenación Urbana regulador de las edificaciones del sector. ¿En qué medida un Plan de Ordenación Urbana puede impedir el nacimiento de la servidumbre del artículo 541 del Código o puede afectar a su contenido o provocar incluso su extinción?
En esta cuestión, el recurrente entiende que «no es válido interpretar y aplicar el artículo 541 del Código civil prescindiendo de los condicionamientos que impone la Ley del Suelo. Porque es ese Ordenamiento Urbanístico el que configura y regula las edificaciones del polígono, entre ellas el bloque primero (que es el predio dominante en el caso) y el salón-cine (que es el predio sirviente). Si la servidumbre no nace antes del Plan de Ordenación, sino como consecuencia del mismo; si el Plan se ajusta a la ley porque está aprobado sin contradicción, y si el bloque primero y el salón-cine se ha ajustado al Plan de Ordenación, la sentencia que declara una servidumbre en pugna con dicho Plan y ordena la demolición, siquiera parcial, del salón-cine infringe la ley», concretamente, los artículos 44 y 45 de la ley.
Pero el Tribunal Supremo desestima el recurso a base de estas declaraciones:
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" Que los artículos 44 y 45 de la Ley del Suelo son de notoria generalidad y matiz administrativo 1.
2." Que dichos artículos no fueron desconocidos por la Audiencia, pues con base al proyecto declaró que hubo extralimitación en 90 centímetros en la construcción del cine.
La primera declaración apuntada más bien ha de considerarse un obiter dictum, pues está recogida entre comas y a modo de paréntesis de la otra declaración. Esta constituye la ratio decidendi, pero se limita a destacar que el asunto no es como lo plantea el recurrente, ya que la Audiencia no desconoció la Ley del Suelo. Parece, pues, como si el Tribunal Supremo diera a entender que, en el fondo, la sentencia apelada aplicó la idea de compatibilidad del Plan de Ordenación con la existencia de servidumbre del artículo 541.
No obstante, en esta sentencia, el Tribunal Supremo no tiene ocasión de concretar el problema de la relación entre el artículo del Código y la Ley del Suelo.
Nosotros queremos apuntar unas meras orientaciones en este grave problema, distinguiendo la...
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