La intervención notarial en el control de las obras nuevas. Otras intervenciones notariales en materia de urbanismo

AutorFrancisco Javier García Más
Cargo del AutorNotario de Tarancón y Ex Letrado Adscrito en la Dirección General de los Registros y del Notariado
Páginas103-123
LA INTERVENCIÓN NOTARIAL EN EL CONTROL DE
LAS OBRAS NUEVAS. OTRAS INTERVENCIONES
NOTARIALES EN MATERIA DE URBANISMO
Francisco Javier García Más
Notario de Tarancón y Ex Letrado Adscrito en la Dirección General
de los Registros y del Notariado
Sumario: I. INTRODUCCIÓN.—II. OBRAS NUEVAS.—III. CIERTAS CONSIDERA-
CIONES, SOBRE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS. LA CONSTITU-
CIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. LA PROPIEDAD HORIZON-
TAL TUMBADA.—IV. OTRAS ACTUACIONES EN MATERIA DE
URBANISMO
I. INTRODUCCIÓN
Como punto de partida indicaremos, que el control de legalidad del No-
tario no lo es solamente en materia urbanística, sino con carácter general en
todo documento que autoriza, y ello con independencia de específ‌icos contro-
les que se establecen en materia urbanística, y que van dirigidos al Notario es-
pecíf‌icamente, que después analizaremos, entre otros en la materia de la de-
claración de obras nuevas, objeto de este trabajo, así como en otras muchas
materias como las parcelaciones urbanísticas, las segregaciones en suelo rústico
y urbano, y un largo, etc.
El Art 17 bis de la Ley del Notariado deja bien claro que la intervención
o autorización del documento público con independencia del soporte, deter-
mina que el otorgamiento de dicho documento se adecua a la legalidad y a la
voluntad debidamente informada de los otorgantes, y por ende, los documen-
tos públicos autorizados por notarios en soporte electrónico, al igual que los
autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz
e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en la Ley.
También el control de legalidad queda consignado en el Art. 24 de la cita-
da Ley, ya que especif‌ica claramente en su párrafo segundo que “los notarios
en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad
no solo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice, en
def‌initiva el control material y formal del documento, el control del contenido.
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Ello va en la misma idea que la Unión Europea tiene, cuando def‌ine lo que
es documento público, así por ejemplo, entre otros, el Reglamento 650/2012
del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de julio de 2012 relativo a la com-
petencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de las resoluciones,
a la aceptación y la ejecución de los documentos públicos en materia de suce-
siones mortis causa, y a la creación de un certif‌icado sucesorio europeo, o el
Reglamento 8UE) 2016/1103 del Consejo de 24 de junio de 2016, por el que
se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley
aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regí-
menes económicos matrimoniales. En todos ellos se dice que este documento
público, es aquél autorizado por una Autoridad, donde no sólo realiza el control
de la f‌irma, si no también el control del contenido. Todo ello teniendo el pre-
cedente de la Sentencia UNIBANK de 19 de junio de 1.999 , y de ahí pasó por
primera vez al Reglamento 805/ 2004 de 21 de abril de 2004 por el que se es-
tablece un Título Ejecutivo Europeo, para créditos no impugnados , que en su
Art 4.3 establece: 2 documento público con fuerza ejecutiva2:
a un documento formalizado o registrado como documento público con
fuerza ejecutiva, y cuya autenticidad:
i) se ref‌iera a la f‌irma y al contenido del instrumento, y
ii) haya sido establecida por un poder público u otra autoridad autori-
zada con este f‌in por el Estado miembro de donde provenga;
En el ámbito urbanístico y de ahí quizás su complejidad, conf‌luye tanto la
Legislación Estatal, como la Autonómica y la Local, no siendo éste el momento
de señalar específ‌icamente, sobre todo los conf‌lictos que se plantearon entre
la Legislación Estatal y Autonómica, en materia competencial, y que quedó más
o menos dibujada en la Sentencia 61/1997 de 20 de marzo, del Tribunal Cons-
titucional que dejó casi sin contenido la Legislación Estatal en materia de ur-
banismo, en concreto el Texto Refundido de la ley sobre el Régimen del suelo
y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de
junio, delimitando las competencias propias en esta materia por las Comuni-
dades Autónomas, y de otro lado por el Estado.
No cabe la menor duda que la problemática en materia de urbanismo es
grande, aparte de por las consideraciones antes indicadas, por la propia com-
plejidad de su normativa ,a veces más reglamentista que auténticamente jurí-
dica, y sobre todo demasiado técnica desde el punto de vista de la terminología
urbanística, lo que a veces a hecho difícil su aplicación efectiva.
Siempre he pensado que lo ideal es hacer leyes cortas, claras, sencillas y
que puedan cumplirse, ya que aquellas leyes que imponen numerosos requisi-
tos reglamentaristas, a veces hacen imposible su cumplimiento, y determinan
en el fondo la inef‌icacia de la ley por su falta de cumplimiento, en def‌initiva
devienes inef‌icaces.

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