El control de la legalidad notarial en la transmisión de viviendas de protección oficial

AutorLuis Enrique Mayorga Alcázar
Cargo del AutorVice-Decano del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha, Notario de Tomelloso
Páginas85-101
EL CONTROL DE LA LEGALIDAD NOTARIAL EN LA
TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN
OFICIAL
Luis Enrique Mayorga Alcázar
Vice-Decano del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha
Notario de Tomelloso
El control de legalidad notarial en materia de viviendas de protección
oficial, no es más que una aplicación practica en el ámbito notarial de los man-
datos constitucionales previstos en los artículos 9 y 47 de nuestra carta magna
que consagran el principio de seguridad jurídica y el derecho a una vivienda
digna y adecuada.
La legislación en esta materia es básicamente autonómica, toda vez que el
articulo 31 del Estatuto de Autonomía de Castilla-La Mancha se reserva las fa-
cultades en materia de vivienda tanto en legislación básica, como de desarrollo
y de su ejecución. Dicha normativa está básicamente contenida en la Ley 2/2002,
de 7 de febrero, por la que se establecen y regulan las diversas modalidades de
viviendas de protección pública en Castilla-La Mancha y en el Decreto 3/2004,
de 20 de enero, de Régimen Jurídico de las viviendas con protección pública.
También hay otras disposiciones de ámbito más especifico como son: el Decre-
to 81/2007, de 19 de junio, por el que se regula el Libro del Edificio para
edificios destinados a vivienda en Castilla-La Mancha, el Decreto 25/2019, de
2 de abril, por el que se regulan el Informe de Evaluación del Edificio y el Re-
gistro de Informes de Evaluación de Edificios en Castilla-La Mancha y se adop-
tan medidas en materia de vivienda protegida, y el Decreto 29/2014, de 8 de
mayo, por el que se regulan las actuaciones en materia de certificación de la
eficiencia energética de los edificios en la Comunidad Autónoma de Castilla-La
Mancha y se crea el Registro Autonómico de Certificados de Eficiencia Ener-
gética de Edificios de Castilla-La Mancha.
Circunscribir el control de legalidad notarial a viviendas de protección
oficial, como tradicionalmente se viene a denominar, es un tanto impreciso,
toda vez que es tan solo una de las actuaciones administrativas protegibles po-
sibles en materia de vivienda, pero no la única, siendo mejor emplear la deno-
minación de viviendas de protección pública. La Ley las define como “aquellas
viviendas calificada o declaradas como tales por la Junta de Comunidades de
Castilla la Mancha, destinadas a residencia habitual y permanente, que cumplan
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con las condiciones de uso, conservación, precio y calidad establecidas en la
legislación” (Art. 2.1 Ley 2/2002).
Así se consideran como Viviendas con protección pública: Las viviendas
calificadas de protección oficial, sean de promoción privada o de promoción
pública, al amparo del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Po-
lítica de Viviendas de Protección Oficial. Las que se declaren expresamente
protegidas en virtud de normativa específica, o norma de desarrollo de planes
de vivienda de ámbito estatal o autonómico. Las viviendas de precio tasado. Y
las Viviendas de Iniciativa Público-Privada.
La promoción de viviendas con protección pública podrá ser de una de las
clases siguientes: a) Las promovidas por cualquier persona física o jurídica,
pública o privada. b) Las promovidas por la Junta de Comunidades de Castilla-
La Mancha. Dentro de estas tendrán la consideración de viviendas de promoción
pública propiamente dicha las calificadas como tales por estar desarrolladas sin
ánimo de lucro (Art. 6 D3/2004).
Además el régimen de uso de las viviendas con protección pública podrá
ser el de arrendamiento o el de propiedad (Art. 16 D.3/2004).
Los diversos Planes de Vivienda y Suelo en C-LM suelen distinguir submo-
dalidades de calificación en función de los ingresos de los destinatarios en ré-
gimen general, especial, concertado o tasado, y en todos los casos expuestos
tanto en régimen de venta como en el de alquiler.
El notario al enfrentarse a una vivienda con protección pública lo primero
que hace es examinar si el régimen jurídico de protección está o no vigente.
En general la duración del régimen jurídico de las viviendas con protección
pública, será la siguiente: a) Para las viviendas de protección oficial, treinta años
desde su calificación definitiva. b) Para las viviendas que se declaren expresa-
mente protegidas en virtud de normativa específica o norma de desarrollo de
planes de vivienda de ámbito estatal o autonómico, el que se establezca en la
normativa que le sea de aplicación. c) Para las viviendas de precio tasado, 10
años desde la declaración definitiva. En todo caso, dicho régimen se mantendrá
en tanto subsista financiación cualificada.(Artículo 15. D.3/2004).
Entrando ya en el fondo de la regulación legal, para una adecuada com-
prensión de la materia vamos a distinguir entre elementos subjetivos, objetivos
y formales en el control de la legalidad en la transmisión de viviendas con
protección pública.
Entre los elementos subjetivos encontramos el promotor y el adjudicatario
de la vivienda.
En relación al promotor, de los artículo 7 y 8 del D/2004 se infiere que
podrán ser promotores de las viviendas con protección pública las personas fí-
sicas o jurídicas, públicas o privadas. Para la transmisión o subrogación intervivos
de la condición de promotor será necesario obtener la autorización previa de la
Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas, a solicitud conjunta
del transmitente y del nuevo promotor y siempre que no se cause perjuicio a

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