Instrumentos jurídico-financieros de fomento al ahorro para el acceso a la vivienda en propiedad
| Autor | Maridalia Rodríguez-Padilla |
| Cargo | Investigadora Post-doctoral de la Cátedra UNESCO de Vivienda, Universidad Rovira i Virgili (URV) |
| Páginas | 815-864 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 784, págs. 815 a 864 815
Instrumentos jurídico-financieros
de fomento al ahorro para el acceso
a la vivienda en propiedad1
Legal financial instruments
to promote savings for the access
to owned housing
por
MARIDALIA RODRÍGUEZ-PADILLA
Investigadora Post-doctoral de la Cátedra UNESCO de Vivienda
Universidad Rovira i Virgili (URV)
RESUMEN: Este trabajo propone algunas reflexiones sobre la tradicio-
nal fórmula financiera de ahorro y crédito hipotecario aplicada para lograr
el acceso a la vivienda en propiedad e invita a explorar distintos instrumen-
tos jurídico-financieros de Derecho comparado y autonómico con los que
también puede lograrse el dominio de la propiedad e incluso con valores
añadidos. A pesar de que el acceso a la vivienda es posible por distintas
vías, es una realidad que en España la vivienda en propiedad se ha conver-
tido en la forma de acceso predominante, bien sea por la promoción activa
de políticas públicas enfocadas en esta forma de tenencia o por el propio
anhelo de las familias. No obstante, la vivienda es un bien costoso, por
lo que para su adquisición se requiere un importante ahorro y en la gran
mayoría de los casos financiación hipotecaria. De manera que, la falta de
ahorros impide la vivienda en propiedad, adentrándonos, por tales motivos,
a revisar distintos programas e instrumentos legales de incentivo al ahorro
Maridalia Rodríguez-Padilla
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como las cuentas de ahorro programado, los contratos de arrendamiento
con opción de compra, el leasing de vivienda, la propiedad compartida y la
propiedad temporal con la finalidad de destacar sus beneficios como figuras
para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad siguiendo un esquema
de crédito responsable y alejados del sobreendeudamiento familiar. En las
conclusiones proponemos algunas recomendaciones.
ABSTRACT: This work suggests some reflections about the traditional
financial formula of savings and credit aimed to get access to home ownership
and invites to explore different legal-financial instruments of comparative and
domestic law through which the property can also be acquired, and even with an
added value. Although it is possible to get access to housing through different
options, in Spain, in fact, property-owned housing has become the predominant
form of access, either by active promotion of public policies focused on this
form of tenancy or by families’ own decision. Housing is an expensive asset,
so its acquisition requires significant savings and in the vast majority of cases
mortgage financing. However, the lack of savings becomes an obstacle on the
way to homeownership and for this reason, is necessary to seek different sav-
ings incentive programs and legal instruments such as programmed savings
accounts, leasing to purchase, home leasing, shared ownership and temporary
ownership in order to highlight their benefits as options aimed to facilitate
access to owned property following a responsible credit scheme and avoiding
family over-indebtedness. In conclusions, we suggest some recommendations.
PALABRAS CLAVES: Ahorro previo. Vivienda en propiedad. Cuentas
de ahorro programado. Contrato de arrendamiento con opción de compra.
Leasing de vivienda. Tenencias intermedias. Propiedad compartida. Propie-
dad temporal.
KEY WORDS: Previous savings. Homeownership. Programmed savings
accounts. Leasing to purchase. Housing leasing. Intermediate tenures. Shared
ownership. Temporary ownership.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EL AHORRO PARA LA VI-
VIENDA: UNA CUESTIÓN DE INCENTIVO: 1. LA CUENTA DE AHO-
RRO PROGRAMADO COMO INSTRUMENTO GENERADOR DE RECURSOS PARA EL
ACCESO A LA VIVIENDA: A) Cuentas dominicanas de ahorro programado para
la adquisición de viviendas. B) Cuentas colombianas y contratos de aho-
rro programado para la compra de vivienda con derecho real de habitación.
C)Las antiguas cuentas ahorro vivienda en España. 2. DIFERENCIAS ENTRE
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 784, págs. 815 a 864 817
Instrumentos jurídico-financieros de fomento al ahorro para el acceso a la vivienda…
LAS CUENTAS PROGRAMADAS PARA LA VIVIENDA LATINOAMERICANAS Y LAS AN-
TIGUAS CUENTAS AHORRO VIVIENDA ESPAÑOLAS. —III. INSTRUMENTOS
LEGALES PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA EN PROPIEDAD DE
MANERA GRADUAL: UNA ALTERNATIVA PARA EL AHORRO Y
LA FINANCIACIÓN: 1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN
DE COMPRA. 2. EL LEASING HABITACIONAL EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA.
3.LAS ALTERNATIVAS CATALANAS: LA PROPIEDAD COMPARTIDA Y LA PROPIEDAD
TEMPORAL.—IV. CONCLUSIONES.—V. ÍNDICE DE LAS RESOLUCIO-
NES CITADAS.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El acceso a la vivienda digna, de acuerdo con el ar tícu lo25 de la Decla-
ración Universal de los Derechos Humanos, es un derecho esencial para el
desarrollo pleno del ser humano en sociedad, y parte del conjunto primario
de los derechos que deben ser asegurados a todo ser humano de manera
fundamental. La Constitución española reconoce, en su ar tícu lo47, la esen-
cialidad de la vivienda al establecer que «todos los españoles tienen derecho
a disfrutar de una vivienda digna y adecuada». Es preciso destacar que, este
reconocimiento no implica necesariamente la propiedad de la misma, pues
una vivienda digna y adecuada debería poder disfrutarse en una amplitud
de formas de tenencia (GALIANA SAURA, 2018, 42, SIMÓN MORENO,
2018, 64). Sin embargo, tampoco podemos ignorar que la vivienda en pro-
piedad es la aspiración más importante y el bien más preciado de la mayoría
de las familias españolas (NASARRE AZNAR, 2020, 85).
De continuar analizando el mencionado precepto constitucional, encon-
traremos que la efectividad del acceso a la vivienda digna y adecuada, recae
sobre los poderes públicos (PISARELLO, 2013, 140). La Administración
debe promover las condiciones necesarias para el acceso a la vivienda, de
manera mucho más profunda que las dictadas políticas de vivienda orienta-
das a la propiedad (NASARRE AZNAR, 2017, 51; DE LOS RÍOS, 2008,
127). Una práctica a la que han recurrido la mayoría de los gobiernos, a
nivel mundial, fundamentados en la estabilidad económica y social que
supone la propiedad frente a cualquier otra forma de acceso a la vivienda
(ESCALLÓN GARTNER, 2010, 36). La mencionada estrategia, junto a las
propias condiciones del mercado y falta de alternativas efectivas (ECHA-
VES GARCÍA, 2017, 148), han convertido la tenencia en propiedad en la
más pretendida frente a otros tipos de tenencia, lo que se evidencia a nivel
europeo con el 70% de hogares propietarios2. Un escenario que en Espa-
ña supone un 78% de hogares propietarios (DIZY MENÉNDEZ, 2018,
178-179), forma de tenencia alcanzada principalmente con el respaldo de
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