Inscripción de representación gráfica alternativa con oposición de colindante. Aplicación del margen de tolerancia
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: En caso de oposición de colindante, la nota de calificación no puede basarse solamente en sus manifestaciones. El margen de tolerancia gráfica debe ser tenido en cuenta por el registrador para acreditar invasión de finca colindante.
Hechos: Se agrupan dos fincas registrales procedentes de una reparcelación sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral (RGA) que se corresponde con la yuxtaposición de la georreferenciación de dos parcelas catastrales; registralmente, la finca resultante de la agrupación presenta una diferencia de superficie inferior al 10% de la suma de las fincas agrupadas. El título calificado ya fue objeto de nota de calificación negativa que dio lugar a la R. de 23 de febrero de 2022, que revocó la nota por falta de motivación de la misma, pues solo se fundamentaba en la oposición de un colindante.
En esta ocasión, la registradora señala que "habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma".
La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina: La mera alegación de la existencia de un expediente judicial no es suficiente para fundamentar la nota, pues la registradora debería acreditar tal circunstancia y expresar las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición. Si bien la registradora concreta en su informe las zonas por donde considera que existe invasión de la finca colindante, dicha fundamentación debe incluirse en la nota de calificación, no en el informe, a fin de que sea conocida por el recurrente antes de interponer el recurso y no le produzca indefensión.
Por razones de economía procedimental, sobre la base del informe, la DG entra a valorar si existe realmente invasión de finca colindante y resuelve que, consultada la Sede Electrónica del Catastro y tras superponer su cartografía con la ortofoto del PNOA, la superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la foto interpretada.
La DG...
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