Inscripción y publicidad de los bienes y personas con discapacidad
| Autor | Juan Luis Gimeno Gómez-Lafuente |
| Cargo del Autor | Notario y Registrador |
| Páginas | 1355-1411 |
Capítulo 55.
INSCRIPCIÓN Y PUBLICIDAD
DE LOS BIENES Y PERSONAS CON DISCAPACIDAD
J L G G-L
Notario y Registrador
1. EL NUEVO LIBRO SOBRE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN
DE BIENES INMUEBLES: CONTENIDO, ASIENTOS, Y COMPE-
TENCIA PARA SU GESTIÓN –ART. 242 BIS LH–
1.1. Antecedentes históricos
Más que de nuevo libro quizá debería hablarse de nueva denominación y ré-
inscripción o anotación de los títulos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles. Este objeto excluye el acceso al Registro de los actos re-
lativos a las personas cuya sede natural es el Registro Civil tal y como establece el
artículo 1 de su Ley reguladora: “En el Registro Civil se inscribirán los hechos con-
cernientes al estado civil de las personas y aquellos otros que determina la Ley”1.
1 Si bien el Registro de la Propiedad no es el lugar adecuado para la constancia de
cuestiones relativas al estado civil, sí podría serlo el Registro Mercantil, que es un registro de
personas (jurídicas) y, por otro lado, una cosa es la inscripción en el Registro Civil y otra la
llevanza del mismo. La disposición adicional vigésima del Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de
julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia
estableció que “A partir de la entrada en vigor en su totalidad de la Ley 20/2011, de 21 de julio,
el Registro Civil estará encomendado a los Registradores de la Propiedad y Mercantiles que en
cada momento tengan a su cargo las oficinas del Registro Mercantil, por razón de su compe-
tencia territorial. Dichas oficinas se denominarán Oficinas del Registro Civil y Mercantil”. La
presión del colectivo de los entonces secretarios judiciales y de un sector de los registradores de
la propiedad y mercantiles y otros colectivos en la sombra hicieron fracasar el intento derogán-
dose el precepto transcrito. Con toda probabilidad hoy estaría ya en marcha un Registro Civil
electrónico que evitaría el retraso de 10 años que llevamos en la creación de un Registro Civil
electrónico con acceso directo y búsquedas eficientes. Debe tenerse en cuenta que hoy en el
Registro mercantil solo pueden inscribirse las personas físicas que sean empresarias (arts. 16.1
y 19 código de comercio y que estas referencias a la discapacidad (entonces incapacidad) se
de empresas remitido por el Congreso al Senado (BOC de 8 de julio de 2022) impone la obliga-
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Las medidas de apoyo a las personas con discapacidad son unas de las situa-
ciones jurídicas no reales o no inmobiliarias que son inscribibles. Ya la Exposición
de Motivos de la LH de 1861 señalaba que «esta prescripción es nueva en nuestras
leyes, aunque aceptada ya en el proyecto de Código Civil; pero su simple enuncia-
ción la justifica. Para adquirir con seguridad bienes inmuebles ó derechos reales,
no basta que el vendedor ó el imponente sea dueño de ellos; tampoco es suficien-
te que no estén los bienes afectos a otras cargas; es además necesario que el que
enajena, que el que transmite, tenga capacidad para hacerlo. Solo con el concur-
so de estas circunstancias podrá estar completamente seguro el adquirente. Si la
ley no atendiera, pues, á que la capacidad de la persona constara en el registro,
su obra sería incompleta y no produciría frecuentemente el efecto apetecido »2.
GÓMEZ DE LA SERNA3 defiende su inclusión en el Registro de la Propiedad
porque cuando en virtud de la ejecutoria el registrador tiene cuidado de ir anotan-
do en todas y en cada una de las fincas la incapacidad de la persona, es imposible
que esta circunstancia pueda pasar inadvertida para los quieran adquirirlas, consti-
tuir sobre ellas un derecho real o aceptarlas como garantía de una obligación.4
LACRUZ y SANCHO5, cuyo planteamiento comparto, afirman que: «se cree
que la manera de que se quiera proteger al incapacitado la da la forma de publi-
carse la incapacidad dado que a la vez que se publica en el folio de las fincas de
que es titular el incapacitado se tome razón del documento que le acredita en
un libro especial, destinado exclusivamente a este tipo de asientos. La finalidad
de ella es que el Registrador queda obligado a rechazar desde que el asiento se
practica, la inscripción de cualesquiera actos del incapacitado posteriores a la de-
claración de incapacidad».
Algunos hipotecaristas de la primera mitad del siglo XX6 fueron sin embargo
muy contrarios a la existencia de estas inscripciones, así D. Jerónimo González
sostuvo que «no es el Registro de la Propiedad el órgano de publicidad del esta-
do civil, ni por la distribución de las oficinas ni por razón de la materia, ni por
los principios fundamentales, ni por la reglamentación de las inscripciones, ni
por la forma de las mismas, la práctica de ciertas inscripciones para obtener un
toriedad de la inscripción en el Registro Mercantil de las sociedades civiles qu no tengan objeto
mercantil: “Disposición adicional octava. Sociedades civiles. Las sociedades civiles por su objeto
que no tengan forma mercantil deberán inscribirse en el Registro Mercantil con arreglo a las
normas generales de su Reglamento en cuanto le sean aplicables”.
2 “Leyes hipotecarias y registrales de España” Ilustre Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Hipotecarios. Fuentes y evolución. T.I,
Vol. I. Leyes de 1861 y 1869, p. 243.
3 GÓMEZ DE LA SERNA, P. “La LH comentada y concordada”, I, 1862, p.290.
4 En el mismo sentido GAY OSO, “Nociones de legislación hipotecaria”, II, 1913, p. 112
5 LACRUZ BERDEJO, J.L. y SANCHO REBULLIDA, F, Derecho Inmobiliario Registral.
Barcelona, 1984, p. 101.
6 D. JERÓNIMO GONZÁLEZ MARTÍNEZ, Estudios de Derecho hipotecario, págs...
321 y ss., Madrid, 1931 y ROCA SASTRE, R.M.: Derecho hipotecario, Barcelona, Bosch, 1951,
a la LH, DOMÍNGUEZ LUELMO, A., coord., 3ª ed., Aranzadi, septiembre 2019.
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resultado positivo, es suficiente para su crítica (...) Pues aplicando en todo su ri-
gor el artículo 32 LH “las incapacidades no pueden perjudicar a tercero cuan-
do no se hallen inscritas o anotadas”». En el mismo sentido se pronunció ROCA
SASTRE quien, después de considerar excesivo que las resoluciones judiciales de
incapacidad consten registralmente por medio de una inscripción, entiende que
teóricamente es indefendible este sistema, ya que las incapacidades en sí mismas
consideradas son algo extrahipotecario.
Actualmente algún autor7 ha sostenido que en ningún caso8 debería haber ac-
cedido a los registros de bienes y al mercantil la existencia de medidas de apoyo
fiando a los Tribunales de Justicia todos y cada uno de los conflictos que puedan
rio al sistema de seguridad que brindan los registros de bienes, máxime teniendo
en cuenta el estado de digitalización en que se encuentran los Registros civiles9.
Parece que quiera sostenerse que puesto que la libertad de emisión del consen-
timiento contractual solo puede probarse en un juicio, todas las demás causas de
nulidad o anulabilidad deben someterse al mismo dilatado sistema probatorio en
lugar de acudir al reflejo registral de las medidas de apoyo. Los registros jurídicos
(civiles, de bienes o mercantil) lo que pretenden es reducir al mínimo el número
de supuestos que pueden afectar a los contratantes en el tráfico jurídico.
No puede hablarse, como ya se ha señalado, de trato discriminatorio entre
personas con y sin discapacidad, pues las limitaciones del emancipado o del con-
cursado o titular de la patria potestad que precisa de autorización judicial que
prescinden de las debidas asistencias (apoyos) son tratados de la misma forma.
La igualdad de las personas con discapacidad precisa de las medidas de apoyo
a que se refieren los apartados 2 y 3 del Art. 12 de la Convención de Nueva York sin
que esas medidas supongan discriminación por razón de discapacidad, tal como
prevé la Convención de Nueva York de 2006. Por ello entiendo que la premisa de
que parte la citada autora no convence ni en cuanto al funcionamiento de Libro de
administración y disposición de bienes inmuebles, ni respecto a la igualdad de trato
de las personas con discapacidad y sin ella, como se acaba de señalar.
reforma civil y procesal en materia de discapacidad”. 1ª ed., febrero 2022, págs. 789 y ss.
8 Excepciona “la utilidad de la constancia registral de las resoluciones judiciales provee-
dora de apoyos podría asomar y es el supuesto, totalmente excepcional, en el que el apoyo se
configure como sustitutivo, bien sea porque voluntariamente así lo dispuso el sujeto en previsión
de la concurrencia de una discapacidad en un poder o mandato preventivo, bien sea porque así
lo ha estimado la autoridad judicial (arts. 249 párr. 3. °, 264 y 269 párr. 3. ° CC). En cualquier caso,
esta será una sustitución que podríamos denominar sui generis puesto que no debe configurarse
como una sustitución al «estilo tradicional» en la que la premisa que debía guiar al representante
era el interés de la persona con discapacidad, sino que ahora habrá de indagarse, a través de una
serie de parámetros (que configuran lo que se denomina su trayectoria vital), cuál hubiera sido la
decisión que habría tomado el sujeto con discapacidad”. Ibídem, p. 795.
9 Habría sido mejor solución una conexión permanente vía digital, como existe entre
el Índice Central Informatizado del Art. 242 bis LH y los registros de la propiedad, pero el ac-
tual estado de digitalización del Registro Civil no lo permite.
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