Seguridad Jurídica en las transmisiones inmobiliarias.La acción del notario en Francia: Un actor único libre pero enmarcado.
| Autor | Jérôme Chévrier/François Gouhier |
| Cargo | Notario de Paris/Notario asistente |
| Páginas | 213-227 |
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El artículo 1583 del Código Civil enuncia que una venta «es perfecta entre las partes, y la propiedad es adquirida legalmente por el comprador respecto del vendedor, en cuanto se llega a un acuerdo sobre cosa y precio, aunque la cosa no se haya entregado aún ni se haya pagado el precio».
Queda así consagrado el principio del consensualismo: el consentimiento de las partes no es sometido a ninguna condición de forma y la propiedad es transferida desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio.
Este principio seduce en el plano económico porque mejorando la rapidez de los intercambios, fuente única de la creación de riqueza, contribuye a la mejora del nivel de vida de los ciudadanos franceses.
Este principio seduce igualmente en el plano filosófico, pero precisa una concepción prudente en su aplicación tanto a nivel práctico como en el de la seguridad jurídica.
Se da primero el problema de prueba de la existencia del contrato que debe ser accesible a los ciudadanos menos afortunados y cuya conservación ilimitada debe ser garantizada de manera idéntica en todo el territorio nacional para responder a la necesaria igualdad entre los ciudadanos.
Luego ciertas ventas, particularmente en materia inmobiliaria, se acomodan mal a una transferencia de propiedad tan rápida y tan simple:
Muy a menudo, una persona sólo se constituirá adquirente de un bien con ciertas condiciones sobre la ausencia de cargas hipotecarias superiores al precio de adquisición, la Page 214obtención de un permiso de construcción (lo que requiere informarse sobre las normas de urbanismo aplicables, presentar una demanda, purgar los plazos de recurso), la obtención de un permiso de parcelación o de una orden de cambio de destino o una autorización de explotación comercial, la realización de determinadas obras o incluso la obtención de un préstamo inmobiliario, condición sujeta en Francia a disposiciones de orden público para la forma de la oferta de préstamo......
En suma, en los tiempos modernos una venta se prepara en varias semanas, incluso varios meses.
El consensualismo presenta el inconveniente:
- De una ausencia de control de una designación estándar mínima del bien transmitido aceptable para todos y asimismo para el Estado y sus imperativos fiscales. - De una ausencia de prueba de la transferencia de propiedad suficientemente perenne y abordable para los más desfavorecidos.
- De una ausencia de garantía que el vendedor sea efectivamente el propietario, a pesar de las apariencias, de los derechos vendidos, y que el bien esté libre de cualquier derecho real que lo grave.
- De una ausencia de consejos de los más desfavorecidos frente a los mejor informados, especialmente en caso de desequilibrio económico entre las partes en la transmisión.
- De una ausencia de conocimiento de una transmisión por terceros que tengan un interés.
FRANCIA, por todos estos motivos que ponen en riesgo crear un desorden en el Estado, creó, como la mayoría de las naciones europeas, tres entidades con vocaciones asociadas en esencia e interés público que son:
- Un servicio de catastro remunerado por el Estado, y de acceso reglamentado. - Un servicio notarial nombrado por el Ministro de Justicia y remunerado por su propia actividad bajo el control de unos aranceles que garantizan el mantenimiento del servicio por la imposibilidad de una competencia financiera exacerbada y de otra parte el acceso por todos por la imposibilidad de sustraerse.
- Un servicio del registro de la propiedad remunerado por el Estado y de acceso reglamentado.
Estas tres entidades constituyen el objeto de nuestro estudio, al término del cual demostraremos que la libertad de acción del notario, único verificador del fondo del derecho del contrato de transmisión inmobiliaria, está enmarcada para una venta en origen por el servicio del catastro, testigo de la definición "oficial" del bien y que por tanto define la propiedad a transmitir, y al final por el servicio del registro de la propiedad, testigo del otorgamiento de una transmisión que puede tener efectos sobre terceros, al que el notario debe proporcionar dos elementos indispensables para la aceptación de su acto que son: Page 215
- La definición catastral del bien transmitido formalizada por la administración pública del catastro.
- La última mención de publicidad en el registro inmobiliario (efecto relativo) relativo a la misma definición garantizando así la cadena de actos de transmisión de un mismo bien.
En FRANCIA el inventario catastral iniciado con Luis XVI en el s. XVIII fue proseguido en el s. XIX en virtud de la ley de 15 de septiembre de 1807 y desembocó en 1850 en la cobertura parcelaria catastral del conjunto del territorio metropolitano; este esfuerzo fue proseguido con la ley de 16 de abril de 1930, que organiza la renovación general del catastro del país y luego por el decreto de 30 de abril de 1955, que regula aún actualmente las operaciones catastrales que se refieren a más de cien millones de parcelas que incluyen los lotes en copropiedad.
En EUROPA el servicio del catastro, poseedor de los elementos de información, es una autoridad administrativa que depende bien del ministerio de justicia (como en Inglaterra, Irlanda, País de Gales, Portugal, ...) o bien del ministerio de economía (Alemania, Bélgica, España, Francia, Grecia, Italia, Luxemburgo, Suiza..) o bien del ministerio de vivienda (Países Bajos) o bien del ministerio de obras y técnica (Austria).
El alcance del inventario realizado por el servicio del catastro es una simple comprobación no constitutiva de derechos salvo en países en los que el mismo servicio se ocupa a la vez del inventario catastral y de la transmisión de la propiedad.
En Francia, las misiones del catastro son las siguientes:
- Realizar el censo de parcelas en todo el territorio nacional. - Buscar los propietarios.
- Aportar la descripción física sintética de las parcelas. - Constatar la valoración de los terrenos no construidos según su naturaleza. - Efectuar para todos los bienes una evaluación fiscal para determinar "el valor locativo catastral" que permita la fiscalidad local.
El servicio del catastro expide al notario el extracto catastral que designa el bien vendido por (artículo 7 del decreto de 4 de enero de 1955):
- El municipio. - La sección. - El número de plano. - El "lugar llamado". - El número de lote en caso de copropiedad y de tomo.
Este documento cuyas características se retoman literalmente en la escritura de compraventa, debe acompañar la presentación de la copia de la escritura pública al servicio del registro de la propiedad. Page 216
Cabe precisar que este extracto catastral no puede formalizarse ni por un particular ni siquiera por el notario y que el acceso al servicio del catastro es objeto de una reglamentación estricta.
En FRANCIA el notario fue introducido con la conquista romana, consagrado por el Emperador Carlomagno en sus capitulares de 803-805, dinamizado en 1270 por Luis IX, luego en 1302 por el Rey Felipe "el Hermoso", estandarizado por el Edicto de 1664, confirmado después de la revolución francesa (había entonces 13.000 para tan sólo 26.000.000 de habitantes) Por Napoleón I, que en 1803 organiza el estatuto del notariado (después de haber reducido a la mitad el número de notarios) por la Ley de 25 ventoso Ano XI.
En EUROPA el notario existe en la mayor parte de los países y se reparte por las regiones de cada uno de ellos. Este enmallado geográfico permite fácilmente en cualquier lugar el acceso a la seguridad jurídica, incluso para los más desfavorecidos, y garantiza la unidad de la calidad de la prestación de la norma de derecho en los contratos gracias a las restricciones que limitan el acceso a la profesión de notario que se ejercen a nivel ético o de competencia (concurso en Bélgica, España, Italia, y examen difícil en los otros países; cursos de formación idéntica a los magistrados en Alemania) y previenen la sobrecarga de los tribunales (los litigios relativos a las transmisiones inmobiliarias en Francia no sobrepasa el 0,1% de los activos tratados).
El servicio público notarial está limitado en FRANCIA, como en la mayoría de los países de EUROPA, en cuanto al número de oficinas e independientemente de las presiones "de dinero" o "de Estado", porque el notario es un profesional liberal, remunerado por la mera buena marcha de su propia actividad, que debe garantizar un consejo equitativo en las transmisiones inmobiliarias incluso para la parte que no le remunere; además, puede requerírsele que redacte la escritura de compraventa y no puede negarse salvo motivo de orden público.
En Francia, el notario...
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