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Inmatriculación art 205 LH aportando como título previo un acuerdo transaccional homologado judicialmente

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El título previo del artículo 205 LH ha de ser necesariamente un título público, no sólo fehaciente. En las divisiones judiciales de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública. La referencia a la sentencia firme del Art. 14 LH se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición

Hechos: Se trata de inmatricular una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria: El título inmatriculador es una escritura pública de compraventa, de fecha 24 de febrero de 2010, otorgada por el juez en rebeldía de la parte vendedora. Se acompaña, como título previo de adquisición de los condueños vendedores, auto, de fecha 1 de octubre de 2004, expedido por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Astorga, en procedimiento de división de herencia, por el que se «aprueba la transacción verificada por las partes», consistente en que los vendedores «han llegado al acuerdo de proceder a vender la casa inventariada, repartiéndose entre los herederos en la parte correspondiente de conformidad con el testamento».

Registradora: Opone como defecto que no se acompaña título público previo que acredite la efectiva adquisición previa de la finca por parte de los vendedores, tal como exigen los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, sin que el documento judicial aportado cumpla tal condición.

Recurrente: Alega que el acuerdo, homologado judicialmente, de proceder a la venta del inmueble tiene el carácter de título público.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

EL TÍTULO PREVIO TRASLATIVO HA DE SER TITULO PÚBLICO.

La nueva redacción del artículo 205 LH no admite más forma documental para acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes. Por tanto, no basta cualquier documento fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, había considerado comprendidos, incluso, a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.

EL CASO CUESTIONADO.

Título material: El título material previo alegado no es propiamente un título traslativo, pues se trata de un compromiso al que llegan los vendedores, homologado judicialmente, para enajenar el bien, acuerdo carente absolutamente de trascendencia real.

Título formal: El título formal es un...

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