Efectos de la resolución por incumplimiento en la Ley catalana de cesión de solar por construcción futura
| Autor | Mª Patricia Represa Polo |
| Cargo | Doctora en Derecho. Profesora Ayudante de Derecho Civil Universitat Complutense de Madrid |
| Páginas | 207-210 |
Uno de los principales objetivos de la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca a cambio de construcción futura es resolver los problemas que plantea el incumplimiento de las obligaciones que surgen de esta relación, como refleja el hecho de que dedique gran parte de su articulado a delimitar el régimen de aquel, así el artículo 1 señala cuando se produce el incumplimiento, el apartado 4º del artículo 3 reconoce al cedente la facultad de resolución preventiva para el supuesto de retraso en el inicio de las obras o cuando la licencia de obras no se adapte al contenido del contrato, por su parte, el artículo 7 se refiere a la resolución en caso de incumplimiento definitivo; finalmente, el artículo 8, en cuyo análisis nos centraremos, determina los efectos de la resolución del contrato. Sin embargo, a pesar de la intención del legislador de solucionar los problemas que ori- gina el incumplimiento del contrato de cesión de solar, el análisis de los preceptos citados muestra que la respuesta prevista no siempre es satisfactoria, debiéndose acudir a las normas generales para solventar las cuestiones carentes de regulación.
La ley reconoce al cedente la facultad de resolver el contrato en caso de incumplimiento (artículo 3.4 y artículo 6.1), facultad que debe reconocerse, igualmente, al cesionario para el supuesto que aquél incumpla sus obligaciones, ya que aunque la ley no contempla este supuesto habrá que estar a las normas generales (artículo 1124 C.C.); resolución que, igualmente, podrá producirse de forma automática (artículo 6.2). La resolución del contrato supone, en cualquier caso, que las partes dejan de estar obligadas a la ejecución de la prestación a la que se comprometieron, así como que deben restituirse las prestaciones recibidas hasta ese momento, de forma que la situación de ambas quede de forma idéntica a como si nunca hubiera existido contrato (STS 31/5/1985 [RJ 2837], STS 11/2/1992 [RJ 1207/1992],...). Todo ello, con la posibilidad en su caso, de solicitar la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que se hayan derivado del incumplimiento (artículo 6.2 LCCS).
Sin embargo, no pretendemos desarrollar un estudio sobre la resolución del contrato, examinando cuándo se produce la misma o la forma en que debe realizarse, sino simple- mente referirnos a los efectos concretos que produce la resolución cuando es el cesionario quien incumple las obligaciones asumidas por el contrato de cesión de solar por edificación futura, es decir, los problemas que genera en este supuesto la restitución de las prestaciones, principalmente, cuando ya se han iniciado las obras sobre el solar. En este sentido, el artículo 8 LCCS dispone que «en caso de resolución del contrato, la persona cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria y, si procede, a los terceros»; reconociéndose, no obstante, la posibilidad de que el cedente obligue al cesionario al derribo de la obra, cuando el coste de finalización o su adaptación a las condiciones establecidas sea superior a la mitad del coste de la construcción pactada. El precepto expuesto representa con claridad el fin que inspira la Llei 23/2001, cual es favorecer o proteger al cedente, considerado comúnmente la parte débil en la relación, como aparece en el Preámbulo, sin embargo, como vamos a tener ocasión de comprobar, la aplicación del artículo expuesto, no siempre tendrá tal efecto, por cuanto la solución prevista en el artículo 8 LCCS no siempre va a beneficiar sus intereses.
En cualquier caso, producido el incumplimiento y con él, en su caso, la resolución del contrato, para determinar sus efectos habrá que estar, primeramente, a lo acordado por las partes al concluir el contrato, quienes habrán podido pactar cuáles sean las consecuencias de la resolución (artículo 1255 CC y artículo 6.2 LCCS). Al respecto podemos destacar como ejemplos más...
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