Impuestos y cierre registral
| Autor | María Del Rosario Jiménez Rubio |
| Cargo del Autor | Decana del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de Andalucía Oriental |
| Páginas | 15-64 |
IMPUESTOS Y CIERRE REGISTRAL
M R J R
Decana del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de
Bienes Muebles de Andalucía Oriental
Sumario:
1. Introducción.
2. Concepto.
3. Antecedentes legislativos.
4. Efectos registrales.
5. Afecciones fiscales.
6. Reforma del sistema.
1. INTRODUCCIÓN
El surgimiento de los Registros de la Propiedad y de los re-
gistradores trajo su causa en una etapa de búsqueda de soluciones
globales a problemas se grave inseguridad jurídica en las transac-
ciones inmobiliarias. Los mecanismos tradicionales de seguridad
se quedaron obsoletos durante el siglo XIX ya que el mercado
no era eficaz si permitía la celebración de un juicio universal por
cada transacción o compraventa, ni tampoco podía esperar el cum-
plimiento de los plazos de usucapión. Esa fue la razón por la que
María del Rosario Jiménez Rubio
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surgieron los Registros de la propiedad inspirados en el modelo
germano, modelo en el que se integra el Registro español.
La implantación de los registros como nuevos mecanismos de
seguridad se acompañó de la creación del Registrador de la propie-
dad. Los fuertes efectos de los asientos exigen un intenso control
de entrada, tanto formal como material, que recibe el nombre de
calificación y que constituye la función del registrador.
El registrador se convierte en pieza clave de un sistema que
permitía a través de la hipoteca, la financiación de los inmuebles
y al mismo tiempo su incorporación al mercado. El mercado hipo-
tecario es un marco regulatorio estricto dentro del cual, y bajo su
disciplina, se formalizan, sustentan y transmiten los préstamos y
créditos garantizados con primera hipoteca sobre bienes inmuebles.
La posición estratégica del Registrador como ¨gatekeeper” o
puerta de acceso de los derechos reales y transmisiones realizadas
sobre los bienes inmuebles al mercado hipotecario, con todas
las importantes consecuencias que de ello se derivan, pronto fue
advertida por el legislador como óptima para asegurar el cumpli-
miento de las obligaciones fiscales que a los sujetos pasivos les
correspondían en atención a las numerosas transacciones realizadas
a partir de esa trascendental posibilidad de obtención de crédito
garantizado con hipoteca u otros derechos reales inscritos en el
Registro de la Propiedad. Ciertamente, la aprobación de la ley
hipotecaria implicó, no solamente un cambio de ciclo económico,
sino el surgimiento de una infraestructura de control de transaccio-
nes inmobiliarias y obtención de un crédito que dio lugar a un gran
momento de progreso global, auge económico de una sociedad es-
tancada y un revolucionario sistema de control de las transacciones
en las que estaban afectados los bienes inmuebles (fincas rústicas,
en principio, y posteriormente, viviendas).
Desde la aprobación de la Ley Hipotecaria, en 1944, (Texto
refundido de 8 febrero de 1946) se termina el gran desequilibrio
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en perjuicio del deudor que establecía el sistema de garantías. El
deudor, hasta entonces estaba sometido a intereses usurarios y leo-
ninos, se le exigía dar en propiedad bienes en garantía de las deudas
(venta a carta de gracia o entrega fiduciaria de bienes) y en caso
de incumplimiento nada podía hacer para reclamar pese a que los
bienes dados en garantía podían suponer un enriquecimiento injus-
to a favor del acreedor. Sin olvidar la figura de los censos, que se
utilizó como forma de financiación pero claramente desequilibrada
a favor del dueño directo y en perjuicio del censualista.
La Ley Hipotecaria, tal como está redactada, evita el surgimien-
to de cargas ocultas, la necesidad de investigar las titularidades y
la necesidad de contratar seguros de títulos y encarecer el crédito
con garantías adicionales. La ley acabó con los intereses usurarios,
activó la circulación de bienes, creó nuevas fuentes de riqueza y
prosperidad, rebajó los tipos de interés y convirtió a la hipoteca
en instrumento de financiación perfecto que permitía al deudor (a
diferencia del censo o al pacto de retro) conservar la propiedad de
los bienes, beneficiarse de sus rendimientos y de su revalorización.
Esta ley, junto a la prohibición del pacto comisorio, la ley 2/1994
(única en el mundo, que permite al deudor instar el cambio de en-
tidad financiera acreedora sin consentimiento de esta en busca de
mejores condiciones financieras) y la ley de enjuiciamiento civil
configuran una protección suficientemente flexible, eficiente y
garantista del deudor hipotecario, que al mismo tiempo beneficia
al mercado y favorece la prosperidad económica global.
La protección del deudor en el ámbito registral se ha basa-
do, principal y fundamentalmente, en un sistema de calificación
efectivo y económico, realizado por registradores cualificados e
independientes y anclado en principios muy relacionados con la
actual normativa de protección del consumidor (la especialidad,
el principio de legalidad, la claridad de los asientos registrales, la
protección del adquirente de buena fe, el tercero hipotecario y un
eficiente sistema de seguridad jurídica preventiva…) , antes incluso
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