Algunas generalidades sobre el conténido social de la Ley de Arrendamientos Urbanos
| Autor | Juan de Torres Aguilar |
| Cargo | Juez municipal de Sevilla |
| Páginas | 583-598 |
Page 583
En estas sencillas líneas, sin pretensiones dogmáticas ni exegéticas, intentamos hacer resaltar la necesidad evidente de interpretar las normas del arrendamiento urbano con hondo sentido social y humano, que, sin olvidar lo «jurídico», atienda igualmente al espíritu de equidad «inmanente en toda regla de derecho», poniendo así en contacto la Ley Con la vida, como decía don Víctor Covián, que «por ello la letra de la Ley se anima y.yivifica», según declaraba el "insigne autor al definir la fuución jurisprudencial.
La concepción romano-clásica, inspiradora del Derecho Civil en los países latinos, consideraba la Ley como una, obra perfecta; producto de la razón, la «ratio scripta» del Derecho Romano y de los filósofos de la Escuela del Derecho Natural.
Así nació, según es sabido, el método subjetivo o tradicional,Page 584 que reducía la función interpretativa o desentrañaba el sentido de la norma, indagando y reconstruyendo el pensamiento y la voluntad del legislador.
Esta tendencia, hoy superada por el criterio objetivo o teleológico, considera la Ley como una obra imperfecta, que implica, no obstante, auna voluntad viva» que impone al intérprete el deber de conocerla y adaptarla a las exigencias de la vida social.Como ha dicho Enneccerus, el Derecho es sólo una parte de nuestra cultura.
La interpretación de la Lev no consiste simplemente en desentrañar la voluntad abstracta del legislador, sino en indagar, en cada caso, cuál es la solución que aparece más conforme con las nece sidades sociales y el ideal de cultura de las generaciones presentes (Colín y Capitant).
El método de interpretación social basa sus principios en la observación de los hechos sociales. Su origen se encuentra, como esr sabido, en la llamada Escuela Histórica. El régimen jurídico.actual, como han puesto de relieve muchos autores, tiene su entronque en la Revolución francesa, inspiradora de los; Códigos civiles de tipo latino. Nuestro Código civil consagra la omnipotencia de la voluntad privada. Así hallamos preceptos como el del artículo 1.091, según el cual el contrato es fuente eficaz de obligacioues y tiene entre los contratantes fuerza de Ley, debiendo cumplirse, a tenor de los mismios, seguido del 1.255, que al sancionar el principio de autonomía de la voluntad, confiere a los contratantes el poder de estipularlo «todo», con tal que no sea contrario a la Ley, a la moral o al orden público.
Algo análogo ocurre con el artículo 348, al describir el derecho de propiedad. Pero aquellos preceptos y otros muchos que pudieran citarse demandan en multitud de «casos de la vida» una interpretación no meramente legalista, sino socializadora y humana, teniendo en cuenta las circunstancias sociales. Y es que, en rigor deverdad, la libertad jurídica es un auténtico privilegio de los que, poseyendo medios idóneos, pueden .ejercitarla en un momento dado.
Piénsese en la extensión, cada vez más desmesurada, én el comercio jurídico dé los llamados «contratos de adhesión» (seguros, transportes, suministros, etc.), en los que la voluntad del usuario necesitado aparece notoriamente disminuida, son anulada frente alPage 585 contratante colectivo o simplemente poderoso. Algo semejante ocurre con la materia arrendaticia urbana, singularmente cuando de viviendas se trata.
Por ello se impone conceder un amplio arbitrio de equidad, que, rechazando el abuso del derecho por su titular propietario o inquir lino, permita a los Tribunales discernir con amplio arbitrio el grado moral y social de las pretensiones deducidas ante ellos.
Se impone la elaboración de una doctrina general sobre el abuso del derecho o uso abusivo por parte de su titular. En materia árrendaticia, al derecho de propiedad se le asigna una función social. Así se le concibe como el derecho y el. deber de obtener de las cb: sas materiales la máxima utilidad posible con un interés social.
La vigente Ley de Arrendamientos, no obstante sus errores, como toda obra humana, aspira indudablemente a satisfacer ün interés social que, naturalmente, nó puede" identificarse con el de los propietarios ni con el de los inquilinos, sino con el mismo vínculo arrendaticio que las necesidades sociales exigen robustecer y amparar.
La materia arrendaticia urbana impone, en consecuencia, una interpretación socializadora de sus normas, acorde con el espíritu supraindividual que la inspira. No caben, pues, criterios dominicales, ni inquilinistas, sino amplio sentido social y humano. En este aspecto, la Ley de Arrendamientos limita el derecho de propiedad individual, en cuanto pugna con el «interés legal».
Así hallamos en la Ley muchos preceptos que implican verdaderos beneficios en favor del inquilino o arrendatario, al lado de otros que, sin desconocer los derechos del propietario, frenan y limitan su poder dominical en interés de la colectividad.
En el fondo, la especialidad "de esta Ley no es tan relevante como se pretende. Los preceptos del Código civil sobre el contrato de arrendamiento urbano resultaban de imposible adaptación a la vida moderna y, mucho menos, a las exigencias actuales, y así se dejó sentir desde la promulgación del Real decreto de 21 de junio de 1920.
La Ley de Arrendamientos intenta la conjugación armónica de los intereses contrapuestos de arrendadores y arrendatarios. El carácter tuitivo de sus disposiciones se observa en multitud de preceptos, como ocurre en el artículo 11 -entre otros-, referido a los beneficios concedidos a inquilinos y subarrendatarios que lo sean de vivienda, declarando nula la renuncia a dichos beneficios, preceptoPage 586 interpretado con criterio profundo humano, y social en la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1952, en la que se expresa la doctrina de que lo prohibido es la renuncia anticipada de derechos, pero no impide lá transacción entre las partes cuando, naturalmente, median entre ellas mutuas, concesiones libremente aceptadas. En materia de subarriendo .más rigorista se muestra la vigente Ley con el inquilino que lo era en el artículo 1.550 del Código civil, al exigirse ahora en el subarriendo la autorización expresa y escrita del arrendador. Toda la materia aparece influida por el deseo loable de evitar especulaciones y fraudes por el inquilino, en contra del legítimo derecho del arrendador y de terceros, y así lo declara la jurisprudencia más reciente. El carácter social de los preceptos sobre subarriendo no puede ser más evidente y justificado. El subarrendatario es, normalmente, «un necesitado» de vivienda que generalmente se aadhiere» a las condiciones más o menos justas impuestas por el subarrendador. Por ello el subarriendo no .s,e concibe legalmente como un instrumento de lucro sino medida ireramente circunstancial de atenuar el problema de la escasez de «viviendas,;adecuadas», sobre todo en los grandes níicleos urbanos.
En los subarriendos de locales de negocio -base física de la industria o el negocio, rige el principio de renta libremente pactada en contra de lo dispuesto sobre vivienda, consciente la Ley al declararlo así que en las actuales circunstancias, en la generalidad, de los casos, no existiría libertad de contratación; particularmente del lado del subarrendatario, con lo que se agravaría notoriamente el problema de la vivienda, provocándose con ello serios conflictos.Page 587
Relevante atención merecen las normas sobre cesión de vivienda de profundo contenido social, como lo evidencia su prohibición en todo caso y por cualquier título. Aquí la Ley tiende a reforzar el derecho de propiedad, de suyo gravado con importantes limitaciones, derivadas del vínculo arrendaticio. La cesión ilegal -infracción dolosa del contrate- atenta directamente a su inmutabilidad, repercutiendo en el derecho de propiedad del arrendador.
La materia exige una interpretación acorde con su naturaheza delictuosa y con el carácter imperativo y sancionador de la prohibición legal. La prohibición de ceder a tercero la vivienda arrendada je encuentra implícitamente en los artículos 1.555 y 1.561, que imponen al arrendatario la obligación de usar ]a cosa con arreglo a su destino y devolverla al arrendador una vez terminado el contrato. Dos puntos fundamentales han de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba