La fuerza del asiento de inscripción en la primera Ley Hipotecaria
| Autor | Celestino Ricardo Pardo Núñez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1915-1971 |
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Desde hace unos años ha vuelto a cobrar interés doctrinal la tradicional polémica sobre el concepto de tercero hipotecario. Parte de culpa de
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esa resurrección cabe achacarla a la publicación de la obra de J. M. GARCÍA sobre «Derecho inmobiliario registral»1. Este autor con la claridad que en él es habitual y argumentos de diferente peso, ha vuelto a defender la concepción «dualista» del tercero y por tanto la autonomía del artículo 32 frente al 34 de la Ley Hipotecaria.
Una posición por lo demás que solo con reparos puede calificarse de «dualista». J. M. GARCÍA es más bien «monista» aunque ciertamente un «monista» atípico2. Es «monista» porque, a lo que se deduce de sus afirmaciones, tercero inscrito en sentido estricto, sería solo el del 32 ya que el 34 únicamente establecería una excepción al 33, excepción a su vez al 32. Preceptos que, como es sabido, con variaciones de importancia en el caso del 34, proceden todos de la primera Ley Hipotecaria.
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Según la Ley de 1861, en efecto, los títulos no inscritos no perjudican a tercero (23), únicamente los inscritos lo hacen (25), y son terceros todos los que no fueron parte en el acto o contrato inscrito (art. 27)3. Los títulos inscritos en consecuencia tienen eficacia frente a terceros (erga omnes). Ahora bien no la ganan por la simple práctica del asiento. Deben ser además válidos. La tienen, por tanto, con una importante excepción: salvo que sean nulos. No es misión del Registro, en efecto, transmutar lo malo en bueno, es decir, lo nulo en válido
3 bis .Para dejar este punto totalmente claro, el legislador, a continuación de los mencionados preceptos, incorporó otro, también fundamental, por el que dispuso que la inscripción no convalidara los actos y contratos nulos (art. 33). Al contrario de lo que pasaba en otros sistemas de corte germánico (que NÚÑEZ LAGOS con envidiable precisión semántica llamó de «inscripción substantiva»)4, en el nuestro, los títulos, por inscritos que estén, si son nulos, no dejan de serlo. El artículo 33 introdujo así una excepción al 23: los títulos inscritos, por el hecho de estarlo, no se transforman en válidos y, por tanto, perjudican a tercero.
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Ahora bien, si la inscripción no convalida los actos y contratos nulos, caso de impugnarse con éxito, caería no solo el anulado sino, como lógica consecuencia, los posteriormente inscritos que se apoyasen en él5).
En efecto, en abstracto la nulidad del título es cosa distinta de la de los posteriores que de él traigan causa. Pero en concreto, no lo es, y no lo es, porque la nulidad de los antecedentes arrastra forzosamente los consiguientes. Resultará así perjudicado el titular inscrito no solo cuando se impugna directamente su título, sino también el de cualquiera de sus antecesores, e indirectamente, por tanto, como consecuencia de la consiguiente «reacción en cadena» que inevitablemente se produce, el suyo.
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Fue para evitar este resultado por lo que el legislador introdujo lo que J. M. GARCÍA llama la «segunda excepción», mejor la «excepción de la excepción»6, y por tanto un precepto que luego se convertirá en el más famoso de la Ley Hipotecaria: el artículo 34.
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Para poner límite a la «reacción en cadena» que se producía, y la inseguridad que ello generaba, dispuso el legislador que, aunque la impugnación contra título inscrito prosperase, solo perjudicaría a otros posteriores que de él trajesen causa cuando el vicio resultase claramente del Registro (34.1). En estos casos los inscritos después son perjudicados por los que lo fueron antes pero solo por su contenido inscrito, esto es, el que reflejaba el asiento (no resultaba del documento): el resto se tenía por no inscrito y por tanto, con arreglo al 23, no perjudicaba a adquirentes posteriores.
Con lo que al final el artículo 34, como recordaba su primer párrafo, no era más que una excepción al 33, a su vez, como acabamos de ver, excepción al 23, y por tanto en el fondo una vuelta a este. En resumen caía el título nulo («del otorgante», es decir, del auctor o causante) pero solo el de él y ningún otro posterior salvo que la causa de la impugnación resultase del Registro. No es lo mismo que un título no esté inscrito que, estando inscrito, sea nulo. El título por el solo hecho de estar inscrito tiene apariencia de válido aunque no lo sea y eso como acabamos de ver no deja de tener consecuencias.
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Como resultado de todo esto, entre partes conservaron toda su fuerza las acciones de nulidad o resolución por causa del negocio inscrito. La razón es sencilla. Como únicamente los terceros son perjudicados por la fuerza del Registro (23 y 25) -y solo son terceros los que no han sido parte en el contrato inscrito- la inscripción no impide la impugnación entre partes de los contratos nulos.
Seguían vivas, por tanto, las acciones de nulidad o resolución entre partes. Sobre eso no podían en buena lógica abrigarse duda alguna. La pregunta, llegados aquí, que correspondía hacerse, era: ¿entre ellas nada más? ¿No podían terceros no inscritos ejercitarlas también? La tajante dicción del 33 (en contra de la letra del 23, del que era excepción) inclinaba a pensarlo así pero no estaba claro.
Fue por esta razón, es decir, para despejar cualquier tipo de confusión, por la que el artículo 34.2 de la ley ratificó lo que ya se deducía del 33 y resultaba literalmente del 34.1: «en virtud» de títulos no inscritos7, cuando sean estos la causa directa de su nulidad (art. 34.1), pueden invalidarse otros inscritos pero no de los subsiguientes, esto es, de quienes apoyándose en ellos adquieran con posterioridad e inscriban los suyos.
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El 34. 1, que preveía expresamente el caso, aceptó así que se impugnase título inscrito (el que el 34 llamaba «del otorgante») «en virtud» de otro que no lo esté8. Pero exclusivamente el nulo no el de quienes adquiriesen luego e inscribiesen después sus títulos confiando, porque constaba inscrito sin tacha, en la validez del anulado.
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El artículo 34.2, por su parte, en una cuidada pero sibilina redacción, procedió a insistir y, por tanto, remachar la...
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