El formalismo como medida de protección al adquirente en la Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno
| Autor | Conrado Albaladejo Pérez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1536-1568 |
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En la actualidad el principio liberal que presume la igualdad de las partes contratantes debe ser matizado. Durante el siglo XX aparece un colectivo, los consumidores, necesitados de una especial protección en el Derecho de la contratación 1. Es cierto que todos los individuos tienen libertad para contratar, o bien la tienen para no hacerlo, pero también es cierto que cuando se deciden a contratar no todos pueden hacerlo en las mismas condiciones, lo que puede propiciar conductas abusivas. Por ello, el legislador debe introducir normas tendentes a que esa igualdad formal se convierta también en igualdad material, de modo que se eviten las situaciones de inferioridad a las que se encuentran sometidos los consumidores 2.
Si bien puede decirse que los consumidores, con carácter general, son un colectivo necesitado de protección, con carácter más específico puede verse aumentada dicha necesidad cuando a la condición de consumidor se añade la de turista, es decir, un sujeto que realiza una adquisición en un lugar diferen- Page 1537te al de su residencia habitual, con una legislación desconocida, un idioma distinto al suyo y unas costumbres que también van a ser diferentes, siendo la falta de información y la dificultad para reclamar los dos factores de indefensión más característicos.
Una fórmula turística de gran calado en nuestro país es la tradicionalmente denominada ´multipropiedadª, término que la legislación en vigor prohíbe expresamente y sustituye por ´derechos de aprovechamiento por turnoª 3. Mediante esta fórmula un sujeto tiene derecho a disfrutar un bien inmueble únicamente durante un periodo determinado al año, pudiendo el resto de periodos ser disfrutado por otros sujetos. Así, sólo se adquirirá un derecho sobre el inmueble durante el periodo de tiempo que realmente lo vamos a disfrutar. Esta figura ofrece indudables ventajas: por lo que concierne al adquirente, no sólo vería reducido el coste del inmueble sino además los gastos derivados del mantenimiento del mismo. Por otro lado, los promotores de inmuebles en régimen de tiempo compartido van a obtener beneficios superiores a los derivados de la enajenación de los inmuebles a un único adquirente.
Sin embargo, esta figura no sólo ofrece ventajas. Los grandes ingresos obtenidos por las empresas dedicadas a esta actividad se traducen en la utilización de un modo de operar que la Audiencia Provincial de Las Palmas ha calificado, en términos muy descriptivos, ´a la vez agresivo, zalamero y de "comida de coco"... con empleo de tácticas muy estudiadas que terminan por camelar y derrotar a sus "víctimas", pues en esto se convierten en realidad las personas sobre las que actúan tenaz y hábilmente dichos vendedores y empleados del empresario de time-sharingª 4.
En este sentido, el modo de comercializar esta figura, que carecía de una normativa específica, se ha caracterizado por el fraude y el abuso sobre los adquirentes, lo que, al tratarse de un fenómeno transfronterizo, provocó la reacción de la Unión Europea 5, que aprobó la Directiva 94/47/CE de pro- Page 1538tección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido 6. En concreto, va a regular la información referente a los elementos constitutivos del contrato y las condiciones de transmisión de dicha información, así como los procedimientos y formas de resolución.
España transpone el contenido de la Directiva a su ordenamiento interno mediante la Ley 42/98, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias 7. Esta Ley, como no podía ser de otro modo, no se limita a transponer el contenido mínimo que supone la Directiva sino que va más lejos y realiza una regulación completa de la figura, poniendo fin a la laguna jurídica existente en este sector hasta el momento. Aunque desde el punto de vista de técnica legislativa podemos calificarla como defectuosa, viene a ser tremendamente garantista de los intereses de los consumidores superando la escasa protección de la que hasta el momento disponían.
Una de las medidas que se introduce en aras a proteger a los adquirentes de los derechos de aprovechamiento por turno es la exigencia de determinados requisitos formales desde la fase de constitución del régimen de aprovechamiento por turno hasta la transmisión de los derechos, sin descuidar la promoción de los mismos. De este modo, frente a la agilidad del tráfico jurídico se ha optado por la seguridad jurídica y, en concreto, por la protección de los consumidores mediante la observancia de determinados requisitos de forma, tal y como ocurre en la mayoría de normas de protección de los consumidores 8. Page 1539
La Ley 42/98, que no establece sanciones para los supuestos de contravención de las normas en ella contenidas, deposita mucha confianza en los Notarios y Registradores, a quienes les encarga la misión de velar por el cumplimiento de los requisitos establecidos. Es tal la función que la Ley les encomienda como garantes del cumplimiento de la misma que han llegado a ser calificados como ´policías del sistemaª 9, habiendo señalado algún autor que el excesivo formalismo de la Ley 42/98 no va a constituir un estímulo para el desarrollo de la institución que se crea 10.
El propietario de un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado que quiera dedicarse a la comercialización de derechos de aprovechamiento por turno deberá, en primer lugar, constituir el régimen de derechos de aprovechamiento por turno sobre dicho inmueble. De este modo, y puesto que la Ley configura el derecho de aprovechamiento por turno como un derecho real limitado, es el propietario de un inmueble quien decide gravar su derecho de propiedad, constituyendo el régimen jurí- Page 1540dico de aprovechamiento por turno, para posteriormente poder enajenar los derechos.
Los derechos de aprovechamiento por turno sólo pueden nacer al mundo jurídico en virtud de la constitución de su propio régimen jurídico. Es decir, antes de su constitución no es posible la enajenación de tales derechos, pues así lo deja patente el párrafo 2.º del artículo 4.3 de la Ley 42/98 cuando apareja la sanción de nulidad radical para aquellos contratos por los cuales se transmitan esos derechos antes de estar válidamente constituido el régimen.
El legislador establece que el régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá mediante su formalización en escritura pública y se inscribirá en el Registro de la Propiedad, siendo, por tanto, constitutiva la escritura pública mientras que la inscripción registral es obligatoria, a diferencia de lo dispuesto en el Proyecto de Ley 11. Con la introducción de estos requisitos formales el legislador pretende que no se pueda iniciar la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno antes de que, tanto el fedatario autorizante, como el Registrador, controlen la legalidad del régimen y se haga público. En contra de la agilidad que la libertad de forma proporciona al tráfico jurídico, el texto legal, dada la complejidad de la figura que regula, apuesta por la seguridad jurídica en aras a la protección de los adquirentes mediante la observancia de determinados requisitos formales.
El hecho de que la escritura pública tenga carácter constitutivo viene a significar que con anterioridad al otorgamiento de la misma no existe ningún derecho de aprovechamiento por turno 12 y cualquier acto o negocio que Page 1541se lleve a cabo por el propietario carecerá de efectos reales, puesto que la constitución no se habrá realizado y sólo existirá régimen de aprovechamiento por turno a partir de su formalización 13. La necesidad de que sea un fedatario público el que autorice la constitución del régimen va a suponer que el adquirente tenga la confianza de que dicho acto se adecúa a la legalidad, ya que, en caso contrario, no autorizará la escritura.
En lo que concierne a la sanción por incumplimiento de estos requisitos, es decir, qué consecuencias tendría que con anterioridad a la constitución del régimen en escritura pública el propietario iniciase la transmisión de derechos, en contra de los autores que afirman que los contratos son nulos por falta de objeto y por aplicación del artículo 4.3 y 1.7 de la Ley 14, se alega que aunque el contrato tenga objeto (el disfrute de un inmueble durante un periodo de tiempo), éste no ha nacido a la vida jurídica, puesto que las facultades que se conceden al adquirente no existen como tales en el mundo jurídico 15.
El régimen de aprovechamiento por turno deberá constituirlo el propietario registral 16, término que consideramos que la Ley utiliza impropiamente, pues no se utiliza en ningún otro texto legal. Además, dicha norma no Page 1542concuerda con el carácter obligatorio de la inscripción y se atribuye a una falta...
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