Faltas subsanables e insubsanables; El fin del registro y la calificación
| Autor | José Poveda Murcia |
| Cargo | Aspirante al Cuerpo de Registradores de la Propiedad |
| Páginas | 65-84 |
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La creación de nuestro sistema hipotecario en 1861 obedeció a una finalidad claramente puesta de relieve por los expositores de motivos: las leyes vigentes a la sazón no garantizaban suficientemente la propiedad, ni asentaban sobre sólidas bases el crédito territorial, ni daban actividad y circulación a la riqueza 1). Era urgente sustituirlas por otras que "diesen firmeza, seguridad y estabilidad a la propiedad territorial y a cuantos derechos se derivasen o relacionasen con ella" 2. Para la consecución de este fin, la nueva Ley creó, como instrumento imprescindible, el Registro de la Propiedad: en él habría de tomarse razón de los derechos sobre inmuebles, y de este modo tales derechos quedarían suficientemente protegidos o, al menos, así lo creyeron los autores de la Ley, Tal protección se conseguía dando a los derechos acogidos al nuevo sistema una consideración privilegiada 3.
Precisamente porque los derechos registrados adquieren un rangoPage 66preponderante, es preciso establecer ciertas limitaciones para el ingreso de derechos en el Registro, señalando:
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Qué derechos son susceptibles de inscripción.
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Qué circunstancias han de reunir los derechos protegibles para ser protegidos.
En cuanto a lo primero, basta atenerse al propósito y finalidad de la Ley para saber de qué especie de derechos había de tomarse razón en el Registro: para el amparo de los derechos reales inmobiliarios se estableció el nuevo ordenamiento, porque las antiguas leyes estaban "condenadas por la Ciencia y por la Razón"; luego, en principio, sólo los derechos reales inmobiliarios podían entrar en el recinto especialmente protegido, puesto que para ellos se ideó el nuevo sistema.
Respecto a lo segundo, se dijo en la Exposición de Motivos que "el Registro debe contener las obligaciones que produzcan derechos reales cuyos títulos tengan valor jurídico, no aquellos a que las leyes niegan fuerza coactiva". La imprecisión de esta frase y su insuficiente desarrollo legal y reglamentario ha dado lugar a grandes dudas, de que oportunamente habremos de ocuparnos. Pero, en principio, estimamos que esta segunda nota no es distinta de la anterior: lo que carece de valor jurídico, "lo que no tiene fuerza coactiva", no es en Derecho mas que una apariencia.
Consecuencia de ello es que la protección registral debe acoger a todos los derechos reales inmobiliarios, y sólo por el hecho de ser derechos de esta especie. Pensar que pueden existir derechos reales inmobiliarios no susceptibles de ser inscritos, es tanto como crear derechos reales de segunda categoría, contradiciendo el propósito y finalidad de la ley Hipotecaria, que quiso proteger a todos los derechos de esta especie. Es cierto que los derechos pueden llegar a la vida jurídica afectados de defectos más o menos graves; en tal caso, enfocando el problema en términos generales y tomando como punto de partida exclusivamente la finalidad de nuestra legislación inmobiliaria, la solución debe, a nuestro juicio, ser la siguiente: el defecto de que adolezca el derecho en cuestión podrá ser tan grave que impida su nacimiento o le haga perder su naturaleza real; si tal acontece, el mecanismo registral ni deberá ni podrá ponerse a su servicio. Por el contrario, la falta no priva al derecho de su naturaleza ni impide su nacimiento: entonces, las protecciones legales deben ponerse en marcha; ahora bien, esta protección, tan eficaz, en principio, como la de cualquier derechoPage 66sin tacha, requiere, para su subsistencia, la enmienda de lo mal hecho. En interés de los derechos inscritos, del propio derecho defectuoso y de la misma institución registral, cuanto ésta protege debe hallarse purificado. No se puede negar al derecho real defectuoso su ingreso en el Registro; debe obtener una protección provisional y la indicación del medio para llegar a la definitiva; si, señalado el remedio, no se produce la corrección, este no hacer es tanto como la renuncia a la garantía del Registro; garantía que nuestro sistema no impone, sino que ofrece para quienes a ella quieran acogerse voluntariamente.
Reconocida la necesidad de una censura previa, surge la precisión de colocar al frente del Registro un funcionario público encargado de la misma. Su función, en general y de acuerdo con lo dicho, será conseguir la protección (provisional o definitiva) de los derechos reales que se acojan al régimen registral; y, por otra parte, impedir el ingreso en el Registro de cuantos derechos carezcan de naturaleza real 4: éste, y no otro, habrá de ser el fundamento de la calificación por la que se deniegue un asiento.
De lo dicho en el epígrafe anterior se infiere la importancia que tiene para nuestro sistema inmobiliario la facultad calificadora del Registrador de la Propiedad. En definitiva, cuando éste deniega la inscripción de un derecho, emite un fallo relativo a la naturaleza jurídica del derecho en cuestión y, en su consecuencia, lo priva de las defensas especiales. Pero el término de la calificación no siempre es una de las soluciones extremas-admitir o denegar la inscripción-, sino que existe una meta intermedia a la que puede llegar el juicio del en-Page 68cargado del Registro: la suspensión de la inscripción. La causa en que ha de fundarse el dictamen, para llegar a una u otra solución, es la cualidad de la falta apreciada en el derecho cuya inscripción se pretende. Y comoquiera que los efectos que, se producen, según la solución a que se llegue-denegación o suspensión-, son de la máxima trascendencia, se deben hacer dos grupos perfectamente diferenciados e inconfundibles de los defectos o faltas que puedan afectar a los derechos. Y la nota diferencial deberá buscarse en algo muy principal, en la misma entraña del sistema, para que exista la debida proporción entre la causa y el efecto.
En nuestro ordenamiento hipotecario, no obstante la importancia y trascendencia de la distinción aludida, reina una gran desorientación y falta de fijeza. Existe un artículo de la ley Hipotecaria, del que habremos de ocuparnos inmediatamente, que trata de plasmar la distinción y regular sus efectos; pero su imprecisión técnica y, más aún, la frecuencia con que ha sido desechado como absolutamente inservible, han dejado a esta importantísima cuestión en una semiorfandad legal, deficientemente suplida por la casuística, y a veces contradictoria doctrina, del Centro directivo. Y es más de lamentar esta laguna legal si se tiene en cuenta que paralela a la importancia del problema es la frecuencia de su planteamiento en la práctica registral.
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El artículo 65 de la ley Hipotecaria.-Nuestra ley Hipotecaria, consciente de la importancia de la diferencia aludida, quiso distinguir los defectos de que pueden adolecer los derechos que se intentan inscribir con las dos definiciones del artículo 65: "Serán faltas sub-sanables las que afecten a la validez del mismo título, sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en él constituida", y "serán faltas no subsanables las que produzcan necesariamente la nulidad de la obligación".
Como más adelante habremos de referirnos a algunas opiniones de nuestros autores y comentaristas respecto a la inteligencia del precepto legal transcrito, y, a la vez, relacionarlo con otros, vamos ahora a ver cuáles son las consecuencias a que puede llegarse atendiendo exclusivamente a las ideas contenidas en este artículo.
Del párrafo primero se deduce que, para calificar de subsanable una falta, han de concurrir los siguientes requisitos:
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Que el defecto afecte al título.
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Que no produzca necesariamente la nulidad de la obligación.Page 68El párrafo tercero del citado artículo 65 sólo exige un requisito para que un defecto sea calificado de insubsanable: que produzca necesariamente la nulidad de la obligación.
Tenemos, pues, atendiendo a este artículo exclusivamente, dos grupos de faltas perfectamente diferenciados; pero éstos no agotan los supuestos posibles, y, precisamente por ello, son los defectos no comprendidos en los supuestos claramente regulados los que ofrecen más dificultades de tipificación. Estos supuestos son:
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Faltas que afectan al título y producen, necesariamente, la nulidad de la obligación.
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Faltas que afectan* a la obligación y no producen, necesariamente, su nulidad.
Veamos en qué grupo se pueden incluir estas faltas, utilizando también para ello el artículo 65.
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Faltas que afectan al título y producen necesariamente la nulidad de la obligación.-Dos problemas fundamentales plantea el estudio de este grupo de faltas:
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Si es posible, en nuestro sistema jurídico-civil, que una falta del título pueda acarrear necesariamente la nulidad de la obligación contenida en él.
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En el caso de que la existencia de estas faltas sea posible, averiguar si deben considerarse subsanables o insubsanables.
a') Cuestión relativa a su existencia.-Desde el punto de vista positivo, la existencia de este grupo de faltas debe considerarse incuestionable. La ley Hipotecaria partió precisamente de esta posibilidad para definir las faltas subsanables en el art. 65. Porque si los defectos que afectan al título no pudiesen producir en ningún caso la nulidad de la obligación, al párrafo primero del art. 65 le sobraría su última parte. La ley Hipotecaría hubiera dicho, simplemente: son faltas subsana-bles las que afectan a la validez del título. Pero la Ley no se ha quedado así, sino que añade: "sin producir necesariamente la nulidad de la obligación" ; lo cual demuestra que para la Ley es posible esta nulidad, producida por defectos del título 5.Page 70Ahora bien: si nos salimos del marco de nuestra ley Hipotecaria y acudimos al Código civil en busca de supuestos sustantivos, sólo podremos encontrarlos con carácter excepcional, siendo la regla general contraria a la posibilidad que estudiamos. En efecto, admitir que un defecto del título tiene virtualidad suficiente para producir la...
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