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Exceso de cabida en finca, obra nueva y P.H

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Se pretende la inscripción de un exceso de cabida de una finca, en realidad una casa de tres plantas, que aparece inscrita con 37 metros cuadrados de suelo y que pasaría a 67. Posteriormente se divide horizontalmente.

El registrador deniega la inscripción del exceso de cabida por tener dudas sobre la identidad de la finca y como consecuencia deniega también la inscripción de la división horizontal. Sin embargo, entendiendo que es una inmatriculación lo que se pretende conseguir, exige doble título público o expediente de dominio para el exceso. Sugiere también un Acta Notarial mixta de Presencia y Notoriedad.

La DGRN recuerda que el exceso de cabida no es una inmatriculación en sentido estricto sino una rectificación de la cabida de la finca inscrita, por lo que no procede acudir a los medios sugeridos por el registrador y ni siquiera es necesario el título traslativo.

Si se tratara de una inmatriculación, habría que inmatricular la mayor superficie como una nueva finca y luego agruparla con la ya inscrita.

Sin embargo, en el procedimiento de inscripción del exceso de cabida hay que acreditar ese exceso en la forma establecida en el Reglamento Hipotecario y además el registrador no tiene que tener dudas sobre la identidad de la finca (es decir, de que se trate de la misma finca, aunque ahora se rectifique su cabida por un error de medida previo, y de que por tanto no hay inmatriculación de una finca nueva).

En el presente caso la duda planteada al registrador le parece bien fundada a la DGRN por lo que solo queda al recurrente la opción de acudir a los tribunales (artículo 306 del RH) para que resuelvan la duda. También considera como medio para despejar la duda –aunque nada diga la Legislación Hipotecaria- que el colindante preste su consentimiento a la inscripción del exceso de cabida.

Comentario: El interesado tiene dos opciones ante una cabida no inscrita:

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