Examen del artículo 45 de la Ley Hipotecaria
| Autor | Carmen Mingorance Gosálvez |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil. Universidad de Córdoba |
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EXAMEN DEL ARTÍCULO 45 DE LA LEY HIPOTECARIA
En este tercer capítulo vamos a analizar el estudio de los aspectos registrales de la adjudicación para pago de deudas, dividiéndolo en tres apartados, del siguiente modo: en el primero de ellos, examinaremos la inscripción de la adjudicación; en el segundo, el artículo 45 de la Ley Hipotecaria y la posible garantía real que puede constituirse sobre los bienes adjudicados; y por último, en el tercero, estudiaremos la anotación preventiva que ofrece el art. 45.2º L.H. a ciertos acreedores.
1. Inscripción de la adjudicación
Cuando estamos ante una adjudicación que recae sobre bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos, ésta es inscribible en el Registro de la Propiedad en virtud de lo establecido en los artículos 2.3º y 45 de la Ley Hipotecaria.
La inscripción de la adjudicación para pago se encuadra en este art. 2.3º L.H., que señala que se inscribirán “los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado”294.
Este precepto, que constituye el apoyo legal del ingreso de las adjudicaciones en el Registro de la Propiedad295, es necesario relacionarlo con el artículo 45 de la misma Ley, entendiéndose así que esta norma consagra especialmente su entrada en los libros registrales296.
El fundamento de la inscribilidad radica en la consideración tradicional de la adjudicación como un negocio fiduciario. Se ha entendido que los bienes entran en el patrimonio del adjudicatario para que éste los venda a un tercero, esto es, realice el encargo liquidatorio (pactum fiduciae) y de esa transferencia se toma razón en el Registro de la Propiedad. La literalidad del art. 2.3º, “con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado”, sienta bien a tal planteamiento fiduciario.
Como señala TOMÁS MARTÍNEZ297, desde la perspectiva registral, cuando se alude a la titularidad fiduciaria del adjudicatario, se la considera como una titularidad normal. Con ello se quiere significar que sus efectos son los generales de toda inscripción de actos traslativos de bienes, incluidos los derivados del principio de legitimación registral; pero no los efectos protectores de la fe pública del Registro, ya que dicho adjudicatario no es un tercer adquirente a título oneroso, por lo que le falta uno de los requisitos necesarios del artículo 34 de la Ley. En consecuencia, no se le puede considerar “tercero hipotecario”. Es éste un extremo más en el que se ve la diferencia con la adjudicación o dación en pago, en la cual el acreedor adjudicatario que inscribe a su favor los bienes que recibe en pago reúne los requisitos de un tercero hipotecario señalados por la ley. Y lo mismo sucede con la adjudicación en pago de asunción de deuda, que por su naturaleza está muy próxima a esta última.
Respecto al tercer adquirente, éste sí que podrá inscribir su derecho con la protección de la fe pública. Eso es lo que se pretende al permitir la inscripción de la adjudicación para pago, que los terceros adquieran a su amparo, con todas las garantías que el sistema establece, todo ello sin perjuicio de los límites del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
2. El artículo 45 de la Ley Hipotecaria
En el artículo 45 de la Ley Hipotecaria se encuentra la única regulación expresa de la adjudicación para pago, encuadrado en el Título III relativo a las anotaciones preventivas. Este precepto consta de dos párrafos de los cuales el 1º afirma que: “La adjudicación de bienes inmuebles de una herencia, concurso o quiebra, hecha o que se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de bienes, no producirá garantía alguna de naturaleza real a favor de los respectivos acreedores, a no ser que en la misma adjudicación se hubiese estipulado expresamente”.
Lo primero que se desprende de una lectura de las primeras líneas del artículo 45, es una realidad congruente con los principios básicos de nuestro Derecho: no se añade nada nuevo cuando se dice que de la adjudicación para pago no resulta garantía real alguna para los acreedores. Ya que de la adjudicación no se pueden deducir derechos a favor de los acreedores, que son terceros en esa relación negocial entablada sólo entre adjudicantes y adjudicatario y que, por lo tanto, no les debe afectar ni a favor ni en contra. Esto es, no mejoran su posición por el hecho de la adjudicación, en el sentido de obtener más garantías de pago. Para que se conceda a estos una garantía real es necesario una disposición adicional y como tal debe ser objeto de previsión expresa.
Por lo tanto, se deduce que esa declaración del art. 45.1 L.H. resulta obvia e innecesaria298. Debemos plantearnos ¿qué justificación tiene dicho artículo?, Para dar una solución a esta cuestión es necesario analizar, si bien sea someramente, su evolución histórica: La primera referencia normativa a la adjudicación para pago aparece regulada en el artículo 33 del Reglamento Hipotecario de 21 de junio de 1861, y constituía la única reglamentación de esta figura, no estando incluida en la Ley Hipotecaria de 1861. Decía el referido precepto que junto con la inscripción de la misma se debía hacer constar la “mención literal” de la obligación de pagar las deudas a que se había comprometido el adjudicatario299.
Esta expresión de “mención literal” fue interpretada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Dirección General en el sentido de que se trataba de la constitución de un derecho real a favor del acreedor o acreedores correspondientes sobre los bienes adjudicados300. No obstante, a esta interpretación se opuso frontalmente la doctrina301 y como consecuencia de ello, varió su redacción a los términos actuales en la reforma de la L.H. del año 1909, de modo que quedase claro que las adjudicaciones que nos ocupan no producían per se garantía real a favor de los respectivos acreedores.
Así, desde una perspectiva histórica podemos entender el contenido y la razón de ser del artículo 45 L.H. Por ello, si bien se puede considerar que no es más que un desarrollo del artículo 2.3º, para consagrar la inscribibilidad de esta adjudicación, su aparición...
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