Elementos de hecho (boceto)
| Autor | Ladislao García Arango y Cangas |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 772-786 |
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La literatura jurídica sobre temas hipotecarios se ha desarrollado extraordinariamente en los últimos años, síntoma claro del arraigo que va logrando la Institución registral y de la madurez científica de sus especialistas. Mucho se ha escrito, en efecto, y acertadamente por cierto, sobre el valor de la inscripción, pero observo que suele soslayarse el análisis, o se le dedican pocas líneas con alguna honrosa, excepción, aunque el mismo se haga sobre el pie forzado de opiniones de juristas alemanes, y con la estrechez de límites que impone un tratado del problema referente a ese valor del asiento en relación con los llamados elementos de hecho que sirven de soporte a las situaciones jurídicas inmobiliarias. La mayoría, con el subterfugio de que "el Registro tiene por objeto los derechos y el Catastro todo lo que se refiere a los hechos", eluden todo estudio dando por sentado el que el Registro nada afecta a éstos. Otros, al exponer la doctrina de la fe pública registral, se limitan a decir: "La inscripción no da fe de los elementos de hecho"; frase ésta que leemos repetida hasta el infinito en trabajos y en resoluciones judiciales; repetición que parece revelar existe una verdadera "comunis opinio", siendo tal afirmación un axioma jurídico. Paréceme que tal axioma sólo tiene en algunos casos el valor de una frase hecha al olvidar determinadas facetas.
Ciertamente que ya don Jerónimo González estampó en sus principios las siguientes palabras: "La deficencia de nuestras descripciones, la falta de Catastro y la petrificación de los datos, que pasan de una a otra inscripción cada vez más distanciados de la realidad, imponen inexcusablemente la citada opinión de los juristas alemanes, que niegan en su sistema la extensión del principio de publicidad a tales ex-Page 773tremos (se refiere a las circunstancias relativas a medidas, situación, etc., de las fincas) " pero don Jerónimo hizo tal afirmación al estudiar la fides pública en sentido estricto y, además, agregó: "A veces resultará difícil decidir si para una litis determinada los datos son jurídicos o de mero hecho. La agregación de varios metros de una parcela, los límites de dos fincas, el ancho de una servidumbre , quedaba al amparo del principio de publicidad, en muchos casos como declaraciones trascendentales." Estas últimas palabras revelan una clara preocupación que se observa también en otros autores y que a mí me autorizan para intentar divagar sobre tal materia, con el fin de ver si existe posibilidad de alentar a los que tienen medios para ello a realizar una revisión de la doctrina vigente.
Nuestro Registro no es una "exposición" de relaciones contempladas filosóficamente en abstracto, sino un Órgano de publicidad en base a títulos, del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles determinados; precisamente por eso es básico en nuestro Sistema el concepto de finca, aunque el Reglamento y la Ley, seguramente con acierto, no lo hayan definido. La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad, dice el artículo 7° de la Ley, será de dominio. Cada finca, dice el artículo 8.°, tendrá desde que se inscriba." La finca es preocupación constante de la Ley y del Reglamento, que prolijamente dispusieron cómo ha de describirse.
Si yo afirmase que la finca es la entidad hipotecaria con folio real abierto, diría una verdad, pero sin gran eficacia a los fines que persigo, pues si tal definición es admitida por muchos, io es para abarcar supuestos no ordinarios en los que la Ley asimila a finca, por motivos diversos, entidades que no lo son "per se". Primariamente, la finca se presenta en vida jurídica como "parte de la superficie terrestre deslindada y por ello jurídicamente indubitada, que es objeto de una relación dominical"; concepto este comúnmente admitido y que lleva el marchamo oficial del propio Centro Directivo. Esos trozos de tierra, términos de una relación, al ser plasmado en el cuerpo tabular, infiltrándose en folio real, a través del título, constituyen la entidad dicha.
Ahora bien, si la finca es un trozo de superficie terrestre, ocupará un lugar de la misma, señalado más o menos concretamente, en formaPage 774 perfecta o imperfecta por lineas poligonales. Sin tales datos determinativos no podrá hablarse de finca; es decir, que los mismos serán esenciales. El artículo 9.° de la Ley y el 51 del Reglamento expresan como requisitos necesarios la naturaleza, situación y linderos, consignando otros con un valor meramente secundario.
Los expresados requisitos suelen exponerse bajo la rúbrica general de "elementos de hecho", pero cal vez debiera emplearse la denominación de "materiales u objetivos" para evitar toda confusión. Si observamos sus características, veremos que algunos de ellos se presentan como una verdadera exigencia de la Naturaleza y otros, aunque siempre con soporte real, son más bien producto de la voluntad humana al convertir un trozo de superficie terrestre en objeto de la relación dominical; no pudiendo, por tanto, afirmarse que todos ellos sean meros hechos que la mente deba limitar a acatar, sino que algunos son el resultado del querer humano. Fuera del orden jurídico existen superficies terrestres determinadas en la realidad, bien por linderos naturales o bien por la mano del hombre sobre el terreno, que vulgarmente constituyen una finca, pero que, sin embargo, jurídicamente puede estar formada por varias. La voluntad puede agrupar, dividir, segregar ; es decir, como afirmábamos, que el negocio jurídico puede ser determinante en cuanto a los referidos elementos De manera general se puede incluir entre los elementos de mero hecho a los legalmente secundarios y entre los que pudiéramos denominar de trascendencia jurídica a los esenciales, y digo de manera general, porque algunos del primer grupo (la cabida, por ejemplo) pueden, por su propia naturaleza, tener verdadera relevancia en casos excepcionales; por otra parte, en cuanto a los antes calificados de esenciales, los linderos constituyen efectivamente el verdadero "substratum" descriptivo, pero no puede afirmarse lo mismo con respecto a la naturaleza de la finca, ya que sin perjuicio de lo que diremos hace más bien referencia a un concepto, y la misma situación, aunque su trascendencia hipotecaria es extraordinaria, en el aspecto que albora examinamos es circunstancia complementaria de los linderos.
El Registro carecería de finalidad práctica si se limitase a reflejar solamente la "potestas" o "señorío", omitiendo su objeto; es decir, la finca, ya que equivaldría a publicar, por así decirlo, el alma" prescindiendo del cuerpo, olvidando que forman una unidad inscindible: la relación inmobiliaria. El elemento finca configura externamente elPage 775 derecho en sí mismo, que da realidad material y viene a ser su sustancia objetiva. De ahí que el Registro no prescinda de la finca, sino que es el eje de todo el Sistema, y si esto es cierto, ¿puede asegurarse que las indicaciones que los asientos bagan en cuanto a la misma, tengan en todo caso el valor de una mera información sin garantía jurídica de su existencia y verdad? Para contestar a esta pregunta preciso es hacer un ligero examen de la dación de fe registral, relacionándola con lo ya expuesto.
Las necesidades sociales exigen la creación de organismos que den a conocer situaciones de derecho o hechos, y de ahí que los Ordenamientos hayan creado los Registros públicos, como medio de publicidad de aquellas o aquellos que sean verdaderamente importantes para el humano desenvolvimiento. Bien se comprende que la propia Naturaleza de las cosas exige que esa constancia no puede implicar meramente una simple fuente de conocimiento más, pues en tal supuesto...
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