La eficacia de los contratos arrendamiento sobre los bienes inmuebles hipotecados.
| Autor | Eduardo Estrada Alonso |
| Cargo | Doctor en Derecho. Abogado |
| Páginas | 411-436 |
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El problema de la eficacia de los contratos de arrendamiento sobre los bienes inmuebles hipotecados, se presenta con una acusada vertiente práctica, pero, como veremos, cargada de complejos problemas de técnica jurídica, que se concentran, fundamentalmente, a la hora de encontrar una solución homogénea para las distintas clases de arrendamientos.
La cuestión queda centrada en términos de si la ejecución hipotecaria, regulada en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, purga o extingue los arrendamientos constituidos con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta.
Planteada así la cuestión, el mayor problema se presenta a la hora de buscar una solución uniforme para todos los arrendamientos. Tanto para los sometidos al Código Civil, a la Ley de Arrendamientos Rústicos, como los contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El tema tiene un elevado interés práctico, tanto cualitativa como cuantitativamente, si pensamos en la utilización de la garantía hipotecaria en todo tipo de obligaciones.
El desenlace de su eficacia se presenta especialmente candente para las entidades crediticias, que acostumbran a garantizar sus créditos con hipoteca inmobiliaria. De declararse la eficacia de los contratos de arrendamiento formalizados por el propietario sobre la finca hipotecada, el acreedor hipotecario se encontraría indefenso frente al desvanecimiento de la garantía que se deriva de esta formalización arrendaticia.
Los acreedores hipotecarios, y de forma especial las entidades de Page 412 crédito, a la hora de conceder un préstamo de esta naturaleza, atienden fundamentalmente al valor que en subasta puede alcanzar la finca que se hipoteca. Y qué duda cabe, que uno de los factores que va a incidir en esta valoración, lo constituye su situación arrendaticia. Es evidente que no alcanza el mismo valor una finca sin arrendar que si se encuentra ocupada en arrendamiento. Por consiguiente, debemos preguntarnos si este cambio de situación jurídica resulta legítimo una vez que se ha constituido la hipoteca.
Sobre este particular, hemos de destacar, en primer lugar, que la declaración de su eficacia constituiría una desnaturalización para la propia garantía hipotecaria, impidiendo su función principal que es la realización del valor del bien garante.
En segundo lugar no se nos escapa la extorsión de que pueden ser objeto los acreedores hipotecarios en caso de declararse la validez de los arrendamientos posteriores a la constitución de la hipoteca. Es posible y bastante frecuente, por desgracia, que el propietario de un inmueble hipotecado, viendo próxima e inevitable la ejecución del mismo, lo ceda en arrendamiento, mediante la percepción de una compensación económica a cambio de establecer una renta mezquina, defraudando así a sus acreedores o al adquirente del inmueble que ignore que adquiere la finca con el gravamen que supone un arrendamiento en condiciones excepcionalmente ventajosas para el inquilino.
Actualmente, en las últimas resoluciones judiciales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, parece advertirse una solución definitiva y uniforme, para todo tipo de arrendamientos, que se inclina por su extinción con la adjudicación hipotecaria.
Este desenlace, que siempre se ha reconocido legalmente para los arrendamientos sometidos a la legislación común y a la legislación de arrendamientos rústicos, al realizarse la transmisión de la finca en subasta judicial, ha venido a reconocerse igualmente, en los últimos fallos jurisprudenciales y resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, para los arrendamientos urbanos constituidos con posterioridad a la hipoteca.
Para la fundamentación legal de estas resoluciones se recurre al texto de la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y al artículo 225 de su Reglamento, que regulan el procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria. En estos preceptos, se ordena cancelar, tras la adjudicación en subasta de la finca hipotecada, los siguientes gravámenes: Page 413 la hipoteca que garantizaba el crédito del actor, todas las inscripciones y anotaciones de dominio, de posesión, cargas o derechos reales posteriores a la inscripción de aquélla, incluso las desmembraciones del dominio, derechos condicionales o de otros, que, por su rango, deban declararse extinguidos al realizarse el crédito.
Pese a que los artículos citados no hacen mención expresa de la extinción de los arrendamientos, va consolidándose la opinión de que en su aplicación podrán cancelarse igualmente los derechos personales, como los arrendamientos posteriores a la hipoteca.
Esta interpretación comienza estableciéndose en la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 1945 1, en la que se declaraba la extinción de un contrato de arrendamiento rústico. Posteriormente en aplicación directa de la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria para la purga de un arrendamiento de industria sometido a la legislación común, se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1945 2.
Page 414Posteriormente esta doctrina fue recogida por las Sentencias de 22 de mayo de 1963 3 y de 31 de octubre de 1986 4 para declarar la ineficacia de un arrendamiento urbano constituido con posterioridad a la hipoteca.
Finalmente y tras la modificación del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos mediante Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987 5, también se orienta en el sentido de poner término a los arrendamientos tras la ejecución hipotecaria, especialmente los de naturaleza urbana que se concierten después de la entrada en vigor del citado Real Decreto.
A raíz de estas resoluciones se ha originado un movimiento jurisprudencial en las Audiencias Territoriales, bien denegando los recursos planteados por el arrendatario de un inmueble adjudicado (Autos de las Audiencias Territoriales de Cáceres de 22 de enero de 1966 y de Valladolid de 13 de marzo de 1987) o bien declarando la oportunidad de una acción de desahucio por precario o reivindicatoría por parle del adjudicatario.
A esta conclusión, que parece la más clara para evitar el fraude de que puede ser objeto el acreedor hipotecario, hemos querido añadir una fundamentación más consistente que la recogida en los fallos jurisprudenciales y a ello dedicamos el contenido de las próximas líneas.
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Efectivamente, como destacó Ginot de Llobateras 6, son muchos los argumentos que pueden utilizarse para cancelar los arrendamientos posteriores a la hipoteca y no solamente la aplicación directa del artículo 131 de la Ley Hipotecaria.
Para su exposición, resulta necesario analizar previamente algunas cuestiones. La primera será la determinación de la naturaleza jurídica de la transmisión y adquisición de derechos que se opera con la subasta y remate del procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria 7.
En las formas o supuestos de transmisión y adquisición de derechos distinguimos la adquisición originaria y la adquisición derivativa.
La adquisición originaria de derechos, como se sabe, se produce con independencia del derecho del titular anterior. No trae causa del titular anterior, naciendo estos derechos vírgenes de anteriores cargas para el nuevo titular. No se produce, por consiguiente, el fenómeno sucesorio de la misma relación jurídica entre el antiguo y el nuevo titular. El adjudicatario sólo sucede al ejecutado en cuanto a la situación jurídica que éste tuviera en la finca en el momento de constituirse la hiopteca. Desde este punto de vista, al consagrar la regla 8.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria la subsistencia de las cargas anteriores y preferentes, no puede atribuirse a la adjudicación en subasta el carácter de adquisición originaria.
Por contra, la adquisición derivativa entraña la modificación del sujeto y la sucesión en el derecho, recibiendo el nuevo titular todas las cargas y limitaciones que tenía el anterior. El derecho del sucesor se apoya en el derecho de su autor, guardando el derecho su identidad pese al cambio de titular.
Dentro de esta adquisición derivativa puede distinguirse la adquisición derivativa traslativa, en la que se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior (efecto que produce, por ejemplo, la venta voluntaria), de la adquisición derivativa constitutiva en la que el titular transmite parcialmente su derecho, dando origen a un nuevo derecho, derecho derivado o subderecho, como es el caso del propietario que cons-Page 416tituye un arrendamiento o un usufructo en favor de un tercero. En estos dos casos existe sucesión, el derecho del sucesor se apoya en el de su autor y el derecho subjetivo guarda su identidad, no obstante el cambio de titular (Von Thur, Enncerus-Nipperdey) 8. El sucesor sólo tiene derecho si existe el del causante y las limitaciones a que está sujeto el derecho del autor (servidumbre, prenda, término final, condición resolutoria, arrendamientos, usufructo, etc...) se transfieren al derecho del sucesor.
Para que exista sucesión se requiere: a) Un cambio de sujeto; b) una idéntica relación jurídica, y c) un nexo que ligue a los dos sujetos que se sustituyen.
Desde estos presupuestos tampoco puede hablarse de adquisición derivativa en la adjudicación hipotecaria. Puesto que si bien en la misma existe un cambio de sujeto, no se dan los otros dos...
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