Declaración de obra nueva acabada
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En lo que se refiere al tema de la declaración de Obra Nueva acabada, varios son los puntos a tener en cuenta.
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Contenido
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Puede verse el tema Declaración de obra Nueva en construcción en el que se indica la lógica de exigir determinados requisitos para toda declaración de Obra Nueva.
Requisitos estatales para la declaración de obra nueva acabada Textos legales- R.D. 1093/1997 de 4 de Julio que aprueba las normas complementarias del Reglamento Hipotecario (RH) en materia de actas de naturaleza Urbanística.
- El art. 202 de la Ley Hipotecaria según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015)
- El Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 - que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el {RDLeg 2/2008, de 20 de junio y, entre otras, la disposición final 12ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modificó la anterior Ley del Suelo.
Teniendo en cuenta la legislación estatal aplicable, procede detallar los requisitos para otorgar un final de Obra:
1).- Licencia de obrasEl art. 11.3 del citado texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice que todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
Y el art. 28 de dicho texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice, en la parte que ahora interesa, dice:
1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
En relación con lo anterior, procede citar la Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 1] en la que se concluye que es preciso distinguir entre la denominada licencia de obras, que no puede ser sustituida por una declaración responsable, y la licencia de uso, que sí puede serlo, siendo necesario para inscribir la obra nueva declarada, junto con las declaraciones responsables y los informes favorables expedidos por la Entidad Urbanística colaboradora del Ayuntamiento, que se acompañe la preceptiva autorización, aprobación o conformidad del Ayuntamiento o declaración de innecesariedad, en su caso.
Dos puntos a mencionar:
a).- El silencio administrativo:
No se admite la licencia obtenida por SILENCIO POSITIVO si es contraria al planeamiento urbanístico. Véase la Sentencia del Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de Enero 2009 [j 2] y el formulario ¿Obra nueva por silencio administrativo?.
Puede verse Problemas en las licencias de obras
b) Caducidad:
Las licencias de obras señalan un plazo para su ejecución, so pena de caducidad; pero esta caducidad no es automática; si no se ha incoado expediente de caducidad de la licencia de obras no se puede considerar la misma caducada por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma y en consecuencia no procede suspender la inscripción de la obra nueva por la posible caducidad de dicha licencia. (Resolución de la DGRN de 21 de junio de 2019 [j 3] y Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2019). [j 4]
2) Certificación por Técnico competenteComo dice la Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 5] certificado técnico es aquel documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para ello y en el que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación oportunas, dicho técnico, que lo expide y suscribe, hace constar la realidad de un hecho o la certeza de un dato. Quedan bajo exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido y lo mismo procede predicar de las manifestaciones que efectúe en los documentos que otorgue junto con el titular de la finca.
Hay que tener en cuenta que para formalizar una Obra Nueva se necesita, además del Permiso de Obras, el certificado del Técnico competente como exige el R.D. 1093/1997 de 4 de Julio que aprueba las normas complementarias del Reglamento Hipotecario (RH) en materia de actas de naturaleza Urbanística y se exige también por el citado art.28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En efecto, dice el art. 50 del RD 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria (LH) sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística:
Técnico competente . A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:
1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.
2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.
El art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, también menciona al técnico competente:
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto,..
Hay que tener presente dos supuestos :
- Que certifique el técnico que firmó el proyecto o quien tiene encomendada la dirección de la obra: en ambos casos, conforme a la Resolución de la DGRN de 8 de septiembre de 2004 [j 6] quedaba bajo la responsabilidad del certificante la veracidad de sus manifestaciones (y por tanto su carácter real de técnico competente y no se precisaba visado ni justificar que lo era); y que no se exigía visado lo reiteró la Resolución de la DGRN de 5 de febrero de 2011; [j 7] por tanto, expedida certificación por el Arquitecto Director de la obra no puede exigirse la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante, lo que es distinto cuando certifica otro técnico en cuyo caso se exige certificación de su colegio profesional respectivo que acredite que tiene facultades suficientes. (Resolución de la DGRN de 4 de septiembre de 2019). [j 8]
- Que certifique un técnico que ni ha dirigido la obra ni ha redactado el proyecto: es el frecuente caso de obras antiguas, cuando no hay proyecto, no hay licencia o se han extraviado; aquí se aplica el número 3 en virtud del cual el técnico ha de acreditar que tiene facultades suficientes, como recuerda la Resolución de la DGRN de 27 de enero de 2006 [j 9] y ratifica la Resolución de la DGRN de 4 de diciembre de 2006. [j 10]
Pero en todo caso, la firma...
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