Régimen jurídico de las cuotas de urbanización en la legislación urbanística en relación con los sistemas de gestión...
| Autor | Héctor Nogués Galdón/Juan Espinosa Baviera |
| Cargo | Uría & Menéndez Abogados |
Régimen jurídico de las cuotas de urbanización en la legislación urbanística en relación con los sistemas de gestión indirecta
Según el artículo 18.6 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones (la «LS'98»), los propietarios de suelo urbanizable tienen el deber de «costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente».
En las actuaciones urbanísticas que se llevan a cabo a través de la llamada gestión indirecta, la impulsión y ejecución de la urbanización de ese suelo urbanizable, convirtiendo los terrenos de configuración rústica en solares edificables, corresponde a un tercero distinto de la Administración, bien sea la Junta de Compensación de la normativa estatal tradicional (o el propietario único de los terrenos afectados, o todos los propietarios de forma conjunta), bien sea el Agente Urbanizador introducido por la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística y recogido por la mayor parte de las subsiguientes leyes urbanísticas autonómicas.
En este caso de gestión indirecta, y en particular cuando el responsable de la urbanización es una empresa privada, el Urbanizador asume frente a la Administración la obligación de ejecutar y financiar con sus medios la urbanización de los terrenos; como contrapartida, la normativa le otorga el derecho a resarcirse de esos costes repercutiéndolos a los propietarios del suelo en la proporción correspondiente a sus derechos urbanísticos, bien a través de la cesión de una parte de su aprovechamiento, bien mediante el pago en metálico de las llamadas cuotas de urbanización.
En el presente artículo trataremos sobre la regulación del régimen jurídico del cobro y las garantías de pago de las cuotas de urbanización, a través de una sintética exposición del tratamiento otorgado al particular en la normativa estatal y en las diferentes leyes autonómicas. Asimismo, abordaremos el tratamiento legal de algunas cuestiones prácticas que pueden plantearse en relación con lo anterior; en concreto, qué alcance puede tener la participación del Agente Urbanizador privado en el procedimiento de recaudación de las cuotas.
El régimen estatal del cobro y garantía del pago de las cuotas de urbanización, de aplicación supletoria en aquellas Comunidades Autónomas que no hayan regulado total o parcialmente de forma expresa la cuestión, se contiene, básicamente, en el Reglamento de Gestión Urbanística para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto (el «RGU»).
Al regular el sistema de gestión que ahora nos interesa, el de compensación, el RGU dispone en su artículo 181, en desarrollo del 130 de la Ley del Suelo de 1976, que en los casos de negativa o retraso en el pago de las cantidades adeudadas a la Junta, «ésta podrá optar entre (i) solicitar de la Administración actuante la aplicación de la expropiación al miembro moroso o (ii) interesar de la misma el cobro de la deuda por la vía de apremio», siempre que haya transcurrido «un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la Junta de Compensación». Las cantidades que la Administración recaude en esa vía de apremio habrá de entregarlas a la Junta.
En la actualidad la garantía mínima o genérica del pago de las cuotas de urbanización viene recogida en el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
En virtud del citado precepto, quedarán afectos al cumplimiento de cualquier deber dimanante del proyecto de equidistribución y de la legislación urbanística (entre otros, al pago del saldo de la liquidación definitiva de la actuación), todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado de dicho proyecto. Esta afección, que ya se preveía en el artículo 178 del RGU, predomina sobre cualquier otro derecho real inscrito (salvo los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria -la «LGT»-). Por lo tanto, esas fincas resultantes podrán ser objeto, en su caso, del apremio administrativo.
Interesa abundar, con la profesora Mercedes Fuertes, en que «esta afección real goza de una especial preferencia frente a otros créditos, de los que sólo se excluyen los tributarios existentes a favor de las Haciendas Públicas. Esta medida (...) se ampara en la idea de que todos (ya sean anteriores o posteriores a la nota marginal que inicia el procedimiento de equidistribución), todos los derechos y cargas que existían sobre las propiedades se han beneficiado de la plusvalía que genera la ejecución del planeamiento, por lo que deben quedar postergados a los costes de urbanización»1.
Ponemos de manifiesto, siguiendo a Rafael Arnaiz Eguren2, que aunque el apartado 1.b) del citado artículo 19 prevea la indicación en la inscripción registral del importe que corresponda a la finca en el saldo de la cuenta provisional, en realidad, conforme a la letra a) de ese mismo artículo, la afección lo es al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del Proyecto. Criterio que «puede confundir al adquirente posterior de la finca objeto de la afección, que piense que dicha cifra (la del saldo provisional) supone un máximo de responsabilidad que no responde a la realidad», siendo que algunas partidas (indemnizaciones, honorarios, etc.) pueden todavía sufrir variación hasta la aprobación de la liquidación definitiva.
Por otro lado, no es necesaria la constancia registral de la afección en el caso de que se hayan formalizado otro tipo de garantías admitidas por la legislación urbanística aplicable. Esta circunstancia, en su caso, habrá de plasmarse en el propio Proyecto3.
Existe la posibilidad de que el Proyecto prevea, con los requisitos que exija la Administración, la falta de efectos de la afección respecto de hipotecas futuras que tengan por objeto el aseguramiento de créditos concedidos para financiar la realización de obras de edificación y de urbanización.
El artículo 190 del RGU (incardinado en el capítulo dedicado al sistema de cooperación, pero que podría aplicarse a otros supuestos), prevé la posibilidad de que la Administración conceda fraccionamientos o aplazamientos del pago de los costes de urbanización a solicitud de los interesados.
El aplazamiento que se conceda no podrá ser superior a cinco años y devengará en favor de la Administración anualmente el tipo de interés básico del Banco de España. Además, el beneficiario deberá prestar garantía suficiente a juicio de aquélla.
Los propietarios que soliciten licencia para edificar antes de la total terminación de las obras de urbanización no podrán obtener aplazamiento o fraccionamiento de sus cuotas.
Otra garantía adicional del costeo de la urbanización la exige la normativa cuando se pretende edificar una parcela que todavía no ha alcanzado la condición de solar. En estos casos, el solicitante de licencia de edificación debe asegurar la ejecución simultánea de esa edificación y de la urbanización de que adolezca todavía la finca (art. 83 de la Ley del Suelo de 1976).
La normativa de las Comunidades andaluza4, catalana5, balear6, vasca7 y de las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla prevé como sistema de gestión privada el de compensación. Su régimen, por tanto, no difiere de forma sustancial respecto del estatal que hemos tratado y que resulta supletorio para ellas.
Simplemente destacamos que en la regulación catalana, según el artículo 39.1 del Reglamento parcial de la Ley de esa Comunidad, aprobado por Decreto 287/2003, de 4 de noviembre, los propietarios o las entidades que costeen las obras de urbanización están obligados a depositar, dentro del plazo de un mes contado desde la fecha del requerimiento, las cantidades a cuenta de la obra urbanizadora que se realizará en los seis meses siguientes.
Un segundo bloque de normativas autonómicas lo constituyen aquéllas que, previendo la gestión indirecta del suelo a través de un Agente Urbanizador o figura afín (además de los sistemas tradicionales), no contienen una regulación específica relativa a la recaudación y garantía de pago de las cuotas de urbanización. Así, las Comunidades de Aragón8, Asturias9, Canarias10, Cantabria11, Galicia12, Madrid13, Murcia14, Navarra15 y La Rioja16.
Cabe reseñar que en Asturias la posibilidad de retribuir al Urbanizador en metálico debe acordarse entre éste y los propietarios (artículo 114).
En relación con el sistema canario de ejecución empresarial, cabe destacar, en cuanto a la financiación de las obras de urbanización, la posibilidad que ofrece la ley a los propietarios de participar en el capital de la sociedad mercantil que se cree para gestionar la actuación urbanística.
Interesa destacar que en...
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