Crédito agrícola con garantía inmobiliaria
| Autor | Ramón de la Rica y Arenal |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1-18 |
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España es una nación principalmente agricultura y si en ella no ha prosperado la más antigua y la primera de las artes, tanto como es de desear, débese a la falta de capitales. Estos buscan, con preferencia, otras empresas, ya por el aliciente de las mayores ganancias que producen, ya por la poca seguridad que inspira el estado actual de la propiedad rústica. En esta situación, con el aumento rápido y progresivo de la riqueza pública, de la industria y del comercio, debe el legislador procurar, por medios indirectos, que los capitales no vayan todos a buscar las empresas mercantiles e industriales, sino que también vengan en auxilio de la propiedad territorial y de la agricultura.
Las anteriores son palabras de ayer, de un ayer bastante lejano. Pertenecen a la luminosa exposición de motivos de la primitiva ley Hipotecaria, que inmortalizó a los jurisconsultos Cortina, Gómez de la Serna, García Gallardo, Cárdenas, Bayarri, Ibarra y González Acevedo. Las firmaron sus autores en 6 de junio de 1860 pero parecen palabras de hoy.
Los problemas relacionados con el crédito agrícola que las motivaron, resurgen agravados al cabo de setenta años y reclaman, imperiosamente, soluciones urgentes y efectivas.
La Base 23 de la Ley de 15 de Septiembre de 1932, atribuye al Instituto de Reforma Agraria la organización del crédito agrícola, estimulando la cooperación y facilitando los medios necesarios para la adquisición de semillas, abonos y aperos, a cuyo efecto se creará un Banco Nacional de Crédito Agrícola que, coordi-Page 2nando las actividades dispersas, difunda por todo el territorio de la República los beneficios del crédito. Y en el último Congreso de los Trabajadores de la Tierra fue aprobada una ponencia en la cual se solicita el establecimiento de orédito con garantía de hipoteca, mediante cuentas corrientes, sobre bases de rapidez, sencillez y economía, a la vez que la intensificación de préstamos por el futuro Banco Nacional Agrario, con garantía pignoraticia sobre aperos, ganados, frutos y cosechas pendientes.
¿Qué quiere decir esto? Sencillamente, que la legislación hipotecaria, cuyo fin es asentar el crédito territorial en la base de la seguridad de la hipoteca y del pago de lo adeudado, no ha producido los esperados resultados beneficiosos en la inmensa área de nuestra vida rural. Creyeron los legisladores que, con la adopción del sistema hipotecario español, los capitales tendrían un empleo sólido y fácil, el propietario gozaría de un crédito proporcional a su verdadera riqueza, se activaría la circulación, bajaría el interés del dinero y se alumbrarían nuevas fuentes de riqueza y prosperidad;
Mas la realidad ha defraudado tan risueñas esperanzas. Nuestro sistema hipotecario, cuyo tecnicismo es admirable y descansa en principios equivalentes a fórmulas matemáticas expresivas de la razón pura, es, como dijo Joaquín Costa, un régimen demasiado suntuoso para una agricultura desmedrada y pobre. Demasiado complicado, formalista con exceso, dirigido a la protección de una propiedad privada regida por normas ya periclitadas, sirve deficientemente a las necesidades de la propiedad rústica de nuestros días, orientada hacia derroteros distintos, bajo el signo de la función social.
Acaso la mitad de los fundos que integran el agro español no se hallan inscritos en el Registro de la Propiedad y carecen, por tanto, de su protección salutífera. Y los que se hallan inscritos, cuando las necesidades económicas del poseedor apremian, ante las dificultades para encontrar créditos en entidades oficiales, suelen caer en manos de la usura. (Esa usura rural inveterada, tan bien conocida de los funcionarios hipotecarios, que no desaparecerá con leyes represivas, por duras que sean, sino por la competencia de Bancos y entidades cooperativas que ofrezcan créditos en mejores condiciones.)Page 3
Huyen los agricultores, que, por lo general, precisan créditos de reducida cuantía, de las formalidades hipotecarias por su coste y complejidad y caen en el yugo de usureros despiadados, que tienen aprendidas de memoria las ventajas de los pactos de retro, de las ventas simuladas, de los pagarés exorbitantes y de los depósitos fingidos.
La dificultad del crédito territorial estriba en que el signo de la garantía es meramente espiritual, toda vez que el acreedor no puede adquirir, por el sólo hecho del préstamo, la tenencia de la finca, como sucede en el contrato clásico de prenda con desplazamiento aplicable a los bienes muebles. Ese gravamen espiritual a que equivale la hipoteca tiene que revestirse de formalidades externas suficientes para la publicidad de la afección y para la efectividad, en su caso, de la obligación asegurada. Sin tales formalidades, concretadas en la institución del Registro de la Propiedad, la tierra es inservible como instrumento de crédito. Pero con tales formalidades, onerosas en demasía, resulta, también inapta para el pequeño propietario y el agricultor modesto.
Es, pues, urgente armonizar dos necesidades contradictorias en apariencia la del acreedor que exige garantía y seguridad, y la del deudor, que precisa facilidad y baratura. Esto se conseguirá materializando la garantía espiritual de la hipoteca en un título escrito, póliza o cédula, que simbolizará, jurídicamente, la voluntad del propietario de gravar la finca para que sirva como instrumento de crédito, y el hecho mismo, real y eficiente de la afección. Así materializada la garantía, posibilitándose su transmisión manual, la obtención de créditos será fácil y económica, y la seguridad del acreedor absoluta y plena.
La reforma de las antiguas leyes hipotecarias se estimó urgente e indispensable para la creación de Bancos de crédito territorial, para poner límites a la mala fe y para dar a la propiedad dominical la certidumbre indispensable, si ha de servir de asiento al crédito.
No cabe desconocer, estudiando los hechos con un criterio objetivo y desapasionado, que la institución del Registro de la Propiedad produjo y sigue produciendo incalculables beneficios. A suPage 4amparo desaparecieron los estelionatos, las cargas clandestinas, las hipotecas generales y tácitas, la inestabilidad, en suma, del dominio y demás derechos reales. Por ellas se posibilitó la fundación de un giran Banco de crédito territorial del Banco Hipotecario de España, fundado en 1872, o sea nueve años después de la puesta en marcha de la ley Hipotecaria.
Con números, mejor que con palabras, se podrá demostrar los resultados de la creación del organismo registral en relación con la difusión y desenvolvimiento del crédito territorial.
En el siguiente cuadro se recoge la estadística referente a los créditos con garantía hipotecaria que se han inscrito en los Registros de la Propiedad de toda España en los diez años comprendidos desde 1921 a 1930. He de advertir que estos datos han sido recogidos de los Anuarios oficiales de la Dirección general de los Registros y que se pueden considerar como suficientemente exactos, no obstante las deficiencias de las estadísticas oficiales, por dos razones porque todas las hipotecas se inscriben en el Registro de la Propiedad, ya que, conforme al artículo 146 de la ley Hipotecada, no quedan válidamente constituidas sin el requisito de la inscripción y en segundo lugar, por el celo y exactitud con que ese servicio es desempeñado ipor los funcionarios encargados de los Registros.
Creditos hipotecarios inscritos en los Registros de la Propiedad en el ultimo decenio
| Años | Números de préstamos | Números de fincas hipotecadas | Capitales asegurados. Pesetas |
| 1921 | 21.197 | 50.219 | 417.905.294 |
| 1922 | 24.539 | 53.636 | 551.426.412 |
| 1923 | 27.403 | 60.531 | 739.618.604 |
| 1924 | 27.294 | 60.883 | 623.064.385 |
| 1925 | 29.320 | 60.673 | 673.886.803 |
| 1926 | 27.044 | 58.151 | 689.088.450 |
| 1927 | 23.867 | 57.980 | 224.407.036 |
| 1928 | 24.539 | 60.531 | 551.426.412 |
| 1929 | 21.197 | 50.219 | 417.905.294 |
| 1930 | 22.157 | 50.219 | 694.238.626 |
| Sumas | 248.557 | 563.042 | 5.582.967.316 |
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Como vemos, la cifra total de los créditos asegurados territorialmente, gracias a nuestro sistema registral, asciende a una cantidad importantísima, sobre todo si se tiene en cuenta el volumen relativamente reducido de nuestra economía nacional.
Pero lo más interesante, para los fines de este trabajo, es el detalle de la distribución del número de préstamos y de los capitales asegurados entre las fincas rústicas y las urbanas. He aquí lo que resulta de las estadísticas:
Distribución de los créditos hipotecarios inscritos en el...
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