La controversia jurisprudencial sobre la concurrencia de título y modo en las ventas judiciales: ¿cuál es su trascendencia práctica?
| Autor | Antonio J. Vela Sánchez |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil Universidad Pablo de Olavide (Sevilla) |
| Páginas | 2190-2231 |
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Resulta lamentable que siendo la doctrina del título y el modo en la adquisición de la propiedad un postulado cardinal en nuestro ordenamiento jurídico -según reiterada jurisprudencia- 1, el Tribunal Supremo no mantenga un criterio uniforme cuando lo aplica en las ventas judiciales 2; máxime en cuanto que la disparidad de criterios del Alto Tribunal podría afectar al principio de fe pública registral, pilar básico en el que descansa nuestro sistema registral inmobiliario y contenido en el artículo 34 LH, que dice: «
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro » 3. Explicada esencialmente la doctrina del título y el modo, presupuesto del sistema adquisitivo español -conforme a los arts. 609 y 1.095 del CC-, analizaré las distintas posturas jurisprudencia-Page 2191 les respecto del momento de la consumación del proceso adquisitivo en las ventas judiciales inmobiliarias y, después, resaltaré la real trascendencia que la cuestión implica frente a la aparente que, con frecuencia, nuestro Alto Tribunal le concede, erróneamente creo, aplicando de forma indebida el susodicho principio de fe pública registral.
Por otra parte, la determinación del preciso momento de consumación de la venta judicial inmobiliaria puede tener otras aplicaciones posibles en las que no entraré por la extensión del presente trabajo, aunque puedo citar, como ejemplo significativo, el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción de retracto correspondiente al arrendatario (art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), al comunero (art. 1.522 CC) o al colindante (art. 1.523 CC) 4. En efecto, según la STS de 7 de diciembre de 1998 (seguida, por ejemplo, por la de 28 de octubre de 1999), «la doctrina de esta Sala es que el dies a quo a partir del que puede comenzar a contarse el plazo de caducidad es el de la consumación de la compraventa», de modo que no vale para iniciar el cómputo la simple perfección de la compraventa voluntaria o judicial, pues, tanto por el carácter real de la acción, como por su finalidad, su nacimiento no puede ser anterior al momento de producirse el efecto real traslativo surgido del contrato, o sea, la transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles retraídos. La acción de retracto tiende a subrogar al retrayente en la posición jurídica ocupada por el adquirente (ex art. 1.521 CC), por lo tanto, en la situación de quien ya es verdadero propietario y no un mero acreedor de la prestación consistente en dar una cosa determinada 5.
La teoría del título y el modo -que está inspirada en el sistema jurídico romano- deriva de los artículos 609 (la « propiedad y los demás derechosPage 2192 sobre los bienes se adquieren... por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición ») y 1.095 (el « acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla (pero)... no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada ») del Código Civil 6. Por ende, a tenor de dichos preceptos, y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos extranjeros, en Derecho español no bastan las simples declaraciones de voluntad generadoras del contrato para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes: es necesario que al título transmisivo se añada el modo o entrega de la cosa. Por la tradición o entrega, el hasta entonces derecho personal a la cosa pasa a ser derecho real en la cosa, configurador, por inherente a la misma, de una situación jurídica en ella que la acompaña donde quiera que vaya y que resulta de suyo oponible erga omnes . Pero, ¿perderá ésta su propia virtualidad la traditio cuando, sin mutación material posesoria, se la realice instrumentalmente? Evidentemente, no. La tradición o modo no sólo es posible en forma real o directa, sino también en formas espiritualizadas o fictas , como la de tipo instrumental -escritura pública o, en su caso, documento público asimilado- que permite el artículo 1462.2.º del Código Civil: «
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario » (7). La tradición documental o ficta supone una verdadera presunción iuris tantum de transmisión que sólo podrá ser desvirtuada cuando se demuestre su discordancia con la realidad jurídica o bien cuando de la misma escritura resulte claramente lo contrario, por no ser rebatible la presunción de entrega de cualquier manera (8). Otorgar la escri-Page 2193tura pública o el documento público equiparado es tanto como poner la finca vendida en manos del adquirente, dejándola a su poder y disposición, en concepto de nuevo dueño de la misma. La traditio instrumental, así entendida, conlleva la fijación del momento en que se produce el efecto jurídico-real de la transmisión del dominio del inmueble correspondiente. Además, la escritura pública o documento público asimilado es normalmente, al mismo tiempo, tradición constitutiva de la transmisión y adquisición extrarregistral del derecho real (ex arts. 609 y 1462.2.º del CC) y documento auténtico sobre el que se fundamenta la credibilidad de la noticia registral (ex art. 3 LH). Igualmente, otra forma de traditio simbólica deriva del artículo 1.464 del Código Civil en cuanto que « se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia », y, como se verá, que la LEC equipara el testimonio del auto que aprueba el remate al título de pertenencia al que se refiere el Código Civil se desprendería con claridad del artículo 674.1.º LEC, que dispone que será título bastante para la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad el referido testimonio.
Por tanto y concluyendo, la propiedad no se transmite por la mera perfección del contrato si no es seguida de la tradición o entrega, es decir, sólo la composición de los dos elementos, el título y el modo de adquirir, determina la transformación del originario ius ad rem en un ius in re ; de manera que de los contratos de compraventa sólo surgen acciones personales, mientras que para poder acreditar la propiedad, con el fin de ejercitar erga omnes los derechos correspondientes al dominio, se requiere la tradición o modo real o, en su caso, instrumental.
No obstante, este característico método transmisivo de la propiedad encuentra diversas excepciones o desviaciones en nuestro propio Derecho, de las cuales -por lo que ahora nos interesa-, destaco dos. La primera procede de los supuestos de doble venta de inmuebles regulados por el artículo 1473.2.º y 3.º del Código Civil, a cuyo tenor, si una misma cosa inmueble se hubiese vendido por la misma persona a diferentes compradores, « la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro » (9), y, sobre todo, faltando la posesión, « a quien presente título de fechaPage 2194más antigua, siempre que haya buena fe » 10. La segunda excepción al sistema transmisivo mediante título y modo deriva del principio hipotecario de fe pública registral -fundado en la protección de la apariencia jurídica 11- mediante el efectivo cumplimiento de los requisitos del artículo 34 LH. Respecto del valor de la inscripción en el Registro de la Propiedad, ambas normas (arts. 1473.2.º CC y 34 LH) no pretenden hacer aplicación del mecanismo normal de la adquisición derivativa, sino adjuntar a éste el complemento exigido por lo que hoy llamamos «la protección del tráfico jurídico». En cuanto que el Registro, en materia de bienes inmuebles, debe realizar la misma función que la posesión en sede de bienes muebles, tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria permiten que, desconociendo una venta anterior y confiando de buena fe en la inscripción vigente, pueda todavía un tercero adquirir válidamente de quien ya vendió o fue ejecutado, creyéndole aún dueño. La excepción a la teoría del título y el modo surge, pues, desde el momento en que cabe la posibilidad de haber antecedido en la entrega a otros adquirentes -y ser, conforme a las exigencias del art. 609 CC, propietario-, mas no ser preferido a ellos, por no haber accedido a lo que el legislador considera una posición inatacable, a través de la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad en las...
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