SAudiencias Provinciales, 22 de Febrero de 1999
| Ponente | Don Carlos Fuentes Candelas |
| Fecha de Resolución | 22 de Febrero de 1999 |
En su amplio informe de la vista de apelación, el señor Letrado del actor-apelante, discrepando de la sentencia desestimatoria del Juzgado, analizó el caso exhaustiva y pormenorizadamente, destacando los aspectos favorables a la tesis de esta parte. Podemos estar de acuerdo con algunos de ellos, pero no con los restantes ni con el resultado final pretendido. La cuestión básica ahora en segunda instancia consiste no sólo en determinar si el derecho de opción de los contratos litigiosos se ejercitó eficazmente dentro de plazo, sino también si se hizo en las condiciones pactadas o si careció de eficacia jurídica, ya por nulidad u otras causas de ineficacia, o por caducidad (ejercicio tardío o fuera de plazo). El núcleo de la tesis de esta parte es que optó eficazmente dentro del plazo pactado en los contratos, pues era «hasta» la concesión de la licencia de edificación y no «desde» o «a partir de» o «a condición de», y la licencia no opera como condición sino como factor o límite temporal para el ejercicio del derecho, de modo que pudo optarse antes de ese momento. Pero esto supondría que, de no obtenerse, como así sucedió, el negocio carecería de término (elemento esencial), o quedaría indefinidamente a la entera voluntad de una sola de las partes (el optante). Creemos que la interpretación correcta es la del Juzgador de instancia en efecto.
Son circunstancias, bien valoradas en la sentencia apelada, a tener en cuenta las siguientes:
1) En el contrato de opción de compra de 18 de enero de 1985, suscrito en documento privado entre el actor y la mayoría de los demandados (o sus causantes) sobre la compraventa de dos terceras partes proindivisas del inmueble litigioso (contrato definitivo o prefigurado), se otorgó la opción «hasta la concesión definitiva de la Licencia Municipal de Obras en construcción de un nuevo edificio», a solicitar por el optante, «mediante la presentación del correspondiente proyecto técnico», pudiendo éste «recurrir en su caso, el acuerdo municipal denegatorio de la licencia de obras». Se estipuló, además del abono de una prima o precio por la opción, el oportuno precio de la compraventa definitiva, pagadero en un 50 por ciento a los dos meses «contados desde el otorgamiento de la licencia», y el 50 por ciento restante a los 8 meses «contados a partir del otorgamiento de la licencia».
2) En el otro contrato litigioso, plasmado en documento privado de 20 de enero de 1985, las demandadas señoras L. R. otorgaron al actor el derecho de opción de compra de otra sexta parte proindivisa de la misma casa a ejercitar en el plazo de 6 meses, contados a partir de la fecha del documento, «plazo de tiempo en el cual se solicitará la Licencia Municipal de Obra de construcción de un nuevo edificio» con el «correspondiente proyecto técnico», preveyéndose que, en caso de ser denegada, «el mencionado plazo se ampliará por el tiempo necesario para recurrir por vía contencioso-administrativo dicha denegación de licencia y hasta que su resolución sea firme y definitiva». Asimismo se pactó una prima y el precio de la compraventa pagadero en dos plazos del mismo tenor que en el anterior contrato.
3) Aunque no es objeto de este litigio, también se concedió otra opción de compra (contrato de 20 de enero de 1985) al demandante por parte de los copropietarios de la sexta parte proindivisa restante con el mismo tipo de condiciones que la del apartado anterior. Por escritura notarial otorgada el 11 de agosto de 1989 el actor adquiere por cesión o venta las participaciones o derechos que por cualquier concepto tenían sobre la casa tres de las cuatro optatarias del aludido contrato de opción, en unión de otra persona (doña A. M. C.) por precio idéntico, sin que conste referencia alguna a la opción y tampoco aparezca una de las entonces concedentes u optatarias (doña
E. M. M. R.).
4) No conocemos la fecha de la petición de la licencia de edificación pero sí la resolución municipal denegatoria (de 12 de febrero de 1985) así como la de la Licencia de demolición (19 de febrero de 1985), la del recurso de reposición administrativo (16 de abril de 1985), interponiéndose recurso jurisdiccional contencioso-administrativo el mismo año (recurso número 770/1985), desestimado por sentencia (17 de julio de 1990). El actor requirió notarialmente a las correspondientes contrapartes el 11 y 13 de febrero de 1992, respectivamente, pretendiendo hacer efectivo el derecho de opción mediante el otorgamiento de escritura de compraventa ofreciendo el pago del precio, a lo que los requeridos se opusieron. La presente demanda civil se interpuso el 25 de marzo de 1993. Paralelamente, la Sala 3.ª del Tribunal Supremo sentenció el 28 de junio de 1998 desestimando el recurso de apelación contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.
El contrato de opción de compra, se ha considerado como atípico (atípico-complejo de ir incorporado a otro, como el de arrendamiento, etc.), al carecer de regulación en el Código Civil, aunque sí en su aspecto registral (artículo 14 del Reglamento Hipotecario), definiéndolo nuestro Juzgador de instancia con gran precisión técnico-jurídica en el Fundamento de Derecho 4.º de su sentencia, y la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1997 como «aquella compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases convenidas en el acuerdo, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin...
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