Construyendo un P2P accommodation 4.0 frente al COVID-19: Proptech, autorregulación y Tokenización
| Autor | Cristina Argelich Comelles |
| Cargo | Universidad de Cádiz |
| Páginas | 1-20 |
www.uoc.edu/idp
ARTÍCULO
Construyendo un P2P
accommodation 4.0 frente al
COVID-19: Proptech, autorregulación
y Tokenización
Cristina Argelich Comelles
Universidad de Cádiz
Fecha de presentación: noviembre de 2019
Fecha de aceptación: mayo de 2020
Fecha de publicación: julio de 2020
Resumen
Este trabajo presenta diversas propuestas para la regulación del alojamiento colaborativo, con-
siderando el necesario distanciamiento social del COVID-19 como una oportunidad. Para ello, se
emplean soluciones existentes en el Derecho comparado europeo y de los Estados Unidos, junto
con aplicaciones prácticas de las nuevas tecnologías. En este sentido, se examinará la desregu-
lación en España y las propuestas novedosas surgidas en Andalucía y Cataluña, junto con una
autorregulación mediante los mecanismos reputacionales de las plataformas P2P. Finalmente,
se aplicarán diversas tecnologías emergentes en el alojamiento colaborativo, como la tecnología
blockchain
, la Tokenización y la
Proptech,
en particular el
Internet of Things
.
Palabras clave
Tecnología
blockchain
, Tokenización,
Internet of Things, Proptech, P2P accommodation,
turismo 4.0
Eloi Puig
IDP N.º 31 (Octubre, 2020) I ISSN 1699-8154 Revista de los Estudios de Derecho y Ciencia Política
1
Cristina Argelich Comelles
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Proptech autorregulación y Tokenización
Eloi Puig
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2
María José Catalán Chamorro
Developing P2P accommodation 4.0 when faced with COVID-19:
Proptech, self-regulation and Tokenization
Abstract
The work presented herein offers various proposals for the regulation of peer-to-peer accommodation,
considering the required Covid-19 social distancing as an opportunity. For this, solutions existing in law
are used by comparing European and US law, togeth-er with practical applications of the new techno-
logies. In this sense, there will be an examination of deregulation in Spain and the new proposals which
have arisen in An-dalusia and Catalonia, along with a self-regulation through the reputation systems
of the P2P platforms. Finally, various emerging technologies in peer-to-peer accommodation will be
applied, such as blockchain technology, Tokenization and Proptech, and partic-ularly the Internet of
Things
Keywords
Blockchain technology, Tokenization, Internet of Things, Proptech, P2P accommoda-tion, Tourism 4.0
Eloi Puig
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Proptech autorregulación y Tokenización
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1. Retos de las plataformas P2P de
alojamiento colaborativo por la
crisis del COVID-19
Compartir o ceder el uso de una vivienda o habitación
de forma autónoma a través de una plataforma peer-to-
peer, en adelante plataforma P2P: esta es la idea, fruto
de la economía colaborativa, que ha revolucionado el
mercado de vivienda de uso turístico con el surgimiento
del peer-to-peer accommodation o alojamiento cola-
borativo. Esta concepción del turismo y el alojamiento
sostenible se ha visto sacudida recientemente por el
COVID-19, con sucesos acontecidos desde que la OMS
declaró la pandemia global el 11 de marzo de 2020, y que
referimos
1
hasta el cierre del presente trabajo: la acti-
vación política de medidas de fuerza mayor tendentes
a reembolsar las reservas abonadas; el destino de los
alquileres turísticos a arrendamientos de vivienda tradi-
cionales; el despido de trabajadores pertenecientes a las
plataformas P2P; el ofrecimiento de estos alojamientos
a personal sanitario; y procedimientos de higiene para
la desescalada.
Lógicamente, el COVID-19 va a modificar las previsiones
de crecimiento del alojamiento colaborativo. De confor-
midad con los datos proporcionados por el Banco Mundial
en su informe Tourism and the Sharing Economy: Policy
& Potential of Sustainable Peer-to-Peer Accommodation
2
,
este tipo de hospedaje se concretó en 8 millones de
pernoctaciones en 2017, con una facturación de 75 mi-
llones de dólares. El alojamiento P2P representa un 7%
del total y, según las previsiones referidas por el Banco
Mundial, alcanzará un 17% en el año 2025. Por su parte,
el Parlamento Europeo elaboró un estudio denominado
An economic review on the Collaborative Economy
3
,
en el que señaló que la economía colaborativa facturó
1. EUROPA PRESS (2020). Boletín informativo sobre Airbnb [en línea] https://www.europapress.es/temas/airbnb/.
2. BANCO MUNDIAL (2018). Tourism and the Sharing Economy: Policy & Potential of Sustainable Peer-to-Peer Accommodation, pág. 14 [en
línea]. http://documents.worldbank.org/curated/en/161471537537641836/pdf/130054-REVISED-Tourism-and-the-Sharing-Economy-PDF.
pdf [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
3. PETROPOULOS, G. (2016). «An economic review on the collaborative economy». European Parliament, págs. 1-32 [en línea] http://www.
europarl.europa.eu/RegData/etudes/IDAN/2016/595358/IPOL_IDA(2016)595358_EN.pdf [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
4. RODRÍGUEZ MARÍN, S. (2017). «Los modelos colaborativos y bajo demanda en plataformas digitales». Sharing España, Adigital, págs. 1-59
[en línea] https://www.fidefundacion.es/attachment/810605/ [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
5.En relación con el turista 3.0 o adprosumer, véase BASTANTE GRANELL, V. (2018). «El turista 3.0 o adprosumer: un nuevo reto para el
derecho y la economía». Revista Internacional de Derecho del Turismo, vol. 2, núm. 2, págs. 47-73.
26,5 millones de euros en 2016, empleando a 394.000
personas. Sus mercados principales se distribuían de la
siguiente manera: Francia, con un 25% del total; el Reino
Unido, con un 17%; Polonia, con un 10%; y España, con un
10%. Por lo que se refiere a España, según el informe Los
modelos colaborativos y bajo demanda en plataformas
digitales
4
, elaborado por Sharing España y Adigital, la
economía colaborativa representó un 1,4% del PIB nacio-
nal en 2016, y la previsión es que aumente hasta un 2 o
2,9% en el año 2025.
En este contexto, las plataformas P2P dedicadas al aloja-
miento colaborativo tienen un primer reto que abordar en
materia de consumo: dar respuesta a la automatización
contractual que se está produciendo por el surgimiento
de los smart contracts –entendidos como smart legal
contracts, en contraposición a las meras secuencias de
código informático de los smart code contracts– y la tec-
nología blockchain, así como otorgar seguridad jurídica a
los adprosumers
5
, a pesar de su desregulación. Por otra
parte, el control de la propiedad y uso del alojamiento
colaborativo, que ni la plataforma P2P ni la vinculación
del alojamiento al Internet of Things –en adelante IoT–
pueden articular, pasará necesariamente por la Tokeniza-
ción a fin de lograr un alojamiento colaborativo 4.0, como
examinaremos en los siguientes apartados.
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2. Desregulación del alojamiento
colaborativo y las plataformas
P2P: a la espera de la Digital
Services Act y la evolución del
turismo colaborativo por la crisis
del COVID-19
La economía colaborativa
6
–basada en que la relación
entre el crecimiento económico y el bienestar no es
lineal, pues resulta preferible favorecer el acceso a un
bien o servicio que alcanzar su propiedad, así como en
que los recursos naturales son limitados– ha cristaliza-
do también en el cohousing o vivienda colaborativa
7
, en
donde tales principios se aplican a la financiación, acce-
so y organización de inmuebles. Este tipo de economía
se asienta en tres tipos de actuación: el Product Service
System, conforme al cual se proporciona a los consumi-
dores el acceso a los bienes o servicios que requieren
de forma concreta, sin adquirir su propiedad; el Redis-
tribution Market, que permite redireccionar los bienes
de segunda mano a quienes lo necesiten; y el Collabora-
tive Lifestyle, que se materializa compartiendo activos
inmateriales como la solidaridad, la colaboración y la
comunidad.
6. Los creadores del concepto de economía colaborativa fueron BOTSMAN, R.; ROGERS, R. (2010). What’s mine is yours: the rise of collaborative
consumption. Nueva York: Harpers Collins Publishers, págs. 16-17. Atiéndase también KASSAN, J.; ORSI, J. (2012). «The legal landscape of
the sharing economy». Journal of Environmental and Litigation, núm. 27, págs. 1-20; y FELIU ÁLVAREZ DE SOTOMAYOR, S. (2018). «Modelos
colaborativos en plataformas digitales: nuevos retos para los negocios internacionales y para el Derecho Internacional Privado». Anuario
Español de Derecho Internacional Privado, vol. 18, págs. 399-424.
7. NASARRE AZNAR, S. (2018). «Collaborative housing and blockchain». Administration, vol. 66, núm. 2, págs. 59-82; y NASARRE AZNAR, S.
(2018). «Ownership at stake (once again): housing, digital contents, animals and robots». Journal of Property, Planning and Environmental
Law, vol. 1, págs. 69-86.
8. DE LA ENCARNACIÓN, A. M. (2016). «El alojamiento colaborativo: viviendas de uso turístico y plataformas virtuales». Revista de Estudios
de la Administración Local y Autonómica, núm. 5, págs. 31-34.
9. GARCÍA CALVENTE, Y. (2007). Aspectos tributarios del turismo residencial. Barcelona: Bosch, págs. 10-170. BILBAO ESTRADA, I. (2018).
«Imposición sobre la renta y alojamiento colaborativo». En: A. M. DE LA ENCARNACIÓN (dir.); A. BOIX PALOP (coord.). La regulación del
alojamiento colaborativo: viviendas de uso turístico y alquiler de corta estancia en el derecho español. Cizur Menor: Thomson Reuters
Aranzadi, págs. 475-502.
10. Sobre las imposiciones directa y municipal, atiéndase CALDERÓN CORREDOR, Z. (2018). «Claves para la praxis fiscal del alojamiento
“colaborativo”. Una perspectiva de Derecho comparado». En: A. M. DE LA ENCARNACIÓN (dir.); A. BOIX PALOP (coord.). La regulación
del alojamiento colaborativo: viviendas de uso turístico y alquiler de corta estancia en el derecho español. Cizur Menor: Thomson Reuters
Aranzadi, págs. 527-542.
11. PONCE SOLÉ, J. (2018). «Economía colaborativa, viviendas de uso turístico e impactos en el marco del desarrollo urbano sostenible,
¿hacia una futura regulación más innovadora y flexible?». En: A. M. DE LA ENCARNACIÓN (dir.); BOIX PALOP, A. (coord.). La regulación
del alojamiento colaborativo: viviendas de uso turístico y alquiler de corta estancia en el derecho español. Cizur Menor: Thomson Reuters
Aranzadi, págs. 41-42.
En este marco, el alojamiento colaborativo busca singu-
larizarse frente al arrendamiento de viviendas de uso
turístico tradicional, sometido –en contraste– a una le-
gislación especial y un régimen tributario restrictivo. El
alojamiento colaborativo
8
reduce los costes de transac-
ción y los impositivos, pues únicamente se grava dicha
actividad indirectamente en el impuesto sobre la renta
de las personas físicas (IRPF)
9
como rendimiento de
actividades económicas, aunque podría articularse una
imposición directa y municipal
10
al respecto. Asimismo,
esta modalidad de alojamiento aumenta las redes de
intercambio ilimitadamente mediante la compensación
de oferta y demanda, ofrece precios más competiti-
vos que otras modalidades de alojamiento turístico y
proporciona una experiencia cercana a la convivencia
vecinal. Sin embargo, también presenta externalidades
negativas
11
: molestias vecinales; competencia desleal
con el sector turístico y menor gravamen tributario;
falta de exigencia de las condiciones de habitabilidad
por la falta de regulación, en particular la seguridad,
salubridad y privacidad; decrecimiento de la oferta de
vivienda asequible a largo plazo; «gentrificación» de
ciertas zonas urbanas; cambios en las actividades del
sector comercial para atender el sector turístico; y
presión en el mercado inmobiliario por el aumento del
precio de la vivienda.
Eloi Puig
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El alojamiento colaborativo carece de una legislación
especial en nuestro Estado. La Comisión Nacional de los
Mercados y la Competencia publicó el Estudio sobre la
regulación de las viviendas de uso turístico en España
12
,
de 19 de julio de 2018, que contiene distintas recomenda-
ciones
13
. En concreto, se muestra favorable a la regulación
activa de la economía colaborativa, a fin de garantizar la
competencia efectiva y la protección a los consumidores.
Respecto del arrendamiento turístico por habitaciones,
que permite el alojamiento colaborativo a diferencia del
alojamiento turístico, señala que afecta a la competencia
de los operadores existentes y los emergentes. Asimismo,
desaconseja encomendarse a una regulación basada en
los mecanismos reputacionales
14
proporcionados por las
plataformas P2P y construidos a través de las opiniones
de los adprosumers. Estos sistemas reputacionales
15
se concretan en los sellos de confianza, los sistemas de
valoración o puntuación, que entendemos es el principal
mecanismo reputacional al que se refiere, las black lists
o listas negras, y la información de contacto y atención
personalizada. En este sentido, debemos señalar que es
12. CNMC (2018). Estudio sobre la regulación de las viviendas de uso turístico en España, de 19 de julio de 2018, págs. 1-84 [en línea] https://
www.cnmc.es/sites/default/files/2133063_2.pdf [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
13. Estas recomendaciones consisten en revisar la regulación actual de los alojamientos turísticos para asegurar que sea necesaria y propor-
cionada y reducir su disparidad, y establecer restricciones graves y muy graves a evitar en la regulación de las viviendas de uso turístico.
14. En este sentido, PONCE SOLÉ, J. (2018). «Economía colaborativa…», op. cit., pág. 51, expresa que los mecanismos reputacionales no tienen
en cuenta aspectos como la seguridad, el riesgo de incendio, las afectaciones negativas a terceros, la fiabilidad de las opiniones ni una
revisión de las mismas.
15. Para un examen exhaustivo de los mecanismos reputacionales, atiéndase VILALTA NICUESA, A. E. (2018). «Los sistemas reputacionales
como mecanismos de compulsión privada». En: F. ESTEBAN DE LA ROSA (dir.). La resolución de conflictos de consumo: la adaptación
del Derecho español al marco europeo de resolución alternativa (ADR) y en línea (ODR). Cizur Menor: Thomson Reuters Aranzadi, págs.
443-464.
16. COGLIANESE, C.; LEHR, D. (2017). «Regulating by robot: administrative decision making in the machine-learning era». Georgetown Law
Journal, vol. 105, págs. 1.207-1.209. En materia administrativa, por la seguridad y garantías que ofrecen los procedimientos administrativos,
PONCE SOLÉ, J. (2018). «Economía colaborativa…», op. cit., pág. 67, lo califica con acierto de «falacia del nirvana», en el sentido de comparar
cosas reales con alternativas no disponibles, suponiendo que existe una solución perfecta, e irreal, a un problema particular.
17. RANCHORDÁS, S.; ZUREK, K.; GEDEON, Z. (2016). «Home Sharing in the Digital Economy: The Cases of Brussels, Stockholm and Budapest».
Impulse Paper prepared for the European Commission [en línea] https://www.rug.nl/research/portal/publications/homesharing-in-the-digital-
economy-the-cases-of-brussels-stockholm-and-budapest-impulse-paper-prepared-for-the-european-commission(82c6123d-be1b-46b9-8b36-
354632f7a673)/export.html [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
18. Atiéndanse DOMÉNECH PASCUAL, G. (2015). «La regulación de la economía colaborativa (Uber contra el taxi)». Revista CEFLegal, núm.
175-176, págs. 61-104; y GUILLÉN NAVARRO, N. A.; ÍÑIGUEZ BERROZPE, T. (2015). «Las viviendas de uso turístico en el nuevo entorno p2p.
Retos socio-jurídicos para el consumo colaborativo en el alojamiento turístico». Estudios Turísticos, núm. 205, págs. 9-34.
19. Término acuñado por PONCE SOLÉ, J. (2018). «Economía colaborativa…», op. cit., págs. 61-62. Respecto de la regulación de las viviendas
de uso turístico en el alojamiento colaborativo, véase GUILLÉN NAVARRO, N. A.; IÑIGUEZ-BERROZPE, T. (2016). «Acción pública y consumo
colaborativo. Regulación de las viviendas de uso turístico en el contexto p2p». Pasos. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural, vol. 14,
núm. 3, págs. 751-768.
20. [En línea] http://www.europarl.europa.eu/doceo/document/TA-8-2017-0271_ES.html?redirect [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020]. Para
un análisis en profundidad de las propuestas de regulación europea de las plataformas P2P, así como de la legislación existente en distintos
Estados miembros, atiéndase VILALTA NICUESA, A. E. (2018). «La regulación europea de las plataformas de intermediarios digitales en
la era de la economía colaborativa». Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 765, págs. 275-330.
posible la denominada Regulation by Robot
16
o la regula-
ción algorítmica para la toma de decisiones administrati-
vas mediante el uso del Big Data, aunque en la actualidad
se encuentra en una fase muy primigenia.
Todo ello contrasta con lo dispuesto en el derecho compa-
rado, que desarrollaremos cronológicamente a la luz de las
regulaciones regionales y locales existentes en Europa y Es-
tados Unidos. Algunas de estas experiencias, en particular las
de Bruselas, Estocolmo y Budapest, han suscitado el interés
de la Unión, como se contiene en el informe Home Sharing in
the Digital Economy
17
, elaborado para la Comisión Europea,
relativo al home sharing o arrendamiento colaborativo, en
el que el propietario habita en la vivienda al mismo tiempo
que la arrienda parcialmente por habitaciones. Mientras
esperamos una regulación especial
18
en España a modo de
better o smart regulation
19
que dote de tratamiento legal al
alojamiento colaborativo en la línea del derecho comparado
examinado, el Parlamento Europeo aprobó la Resolución de
15 de junio de 2017 sobre una Agenda Europea para la econo-
mía colaborativa
20
. En ella, insta a la Comisión Europea a que
Eloi Puig
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preste su apoyo a las autoridades nacionales para regular la
economía colaborativa, olvidando que nos encontramos en
un mercado común que exige una regulación armonizada, en
aras de garantizar la protección de los consumidores. Debe-
mos señalar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea,
en su Sentencia de 19 de diciembre de 2019
21
, ha afirmado
que las plataformas P2P de alojamiento colaborativo no de-
ben regularse conforme a las normas relativas a los agentes
inmobiliarios, calificándolas como «servicios de la sociedad
de la información». Por todo ello, deberemos prestar una
especial atención a la regulación que efectúe de las plata-
formas P2P la propuesta de directiva conocida como Digital
Services Act, cuya aprobación se prevé para finales de 2020.
2.1. La regulación del alojamiento colaborativo
en el derecho comparado
En el marco europeo, Ámsterdam
22
fue la primera ciudad
donde se reguló el alojamiento colaborativo, al amparo de
los arrendamientos de corta duración previstos en la Wet
van 4 juni 2014, houdende nieuwe regels met betrekking
tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van
de woonruimtevoorraad
23
. Se estableció la seven-day-rule,
es decir, que el alojamiento colaborativo debe pactarse
por al menos siete días; en caso contrario, necesariamente
deberá formalizarse en un hotel o un Bed & Breakfast. Las
residencias habituales pueden cederse hasta un máximo
de sesenta días al año y limitado a cuatro huéspedes.
En Alemania, existe una regulación regional del alojamien-
to colaborativo en el estado federado de Berlín y en la
ciudad de Hamburgo. Así, la Gesetz über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum
24
, del Land de Berlín,
21. TJCE 2019\302.
22. HEIDE, J.; PETERS, K. B. M. (2015). «Airbnb als hulpmiddel voor spreading van toerisme in Amsterdam?». Vrijetijdstudies, núm. 2, págs. 9-22.
23. [En línea] https://wetten.overheid.nl/BWBR0035303/2019-07-01 [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
24. [En línea] http://gesetze.berlin.de/jportal/portal/t/a5/page/bsbeprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste
&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-WoZwEntfrGBErahmen&doc.part=X&doc.price=0.0 [Fecha de
consulta: 5 de junio de 2020].
25. [En línea] http://www.landesrecht-hamburg.de/jportal/portal/page/bshaprod.psml?showdoccase=1&doc.id=jlr-SchuldBGHA2013rahmen&st=lr
[Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
26. Moniteur Belge (17 de junio de 2014) [en línea] http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2014050850
&table_name=loi [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
27. Government Gazette de 22 de diciembre de 2016.
28. Gazzetta Ufficiale (23 de junio de 2017) [en línea] https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg [Fecha de consulta: 5 de
junio de 2020].
29. Bollettino Ufficiale della Regione Toscana (28 de diciembre de 2016) [en línea] http://www.consiglio.regione.toscana.it/upload/pdl/2016/
pdl135_burt.pdf [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
dispone que los arrendamientos de habitaciones y los
arrendamientos de corta duración de viviendas completas
sin licencia tendrán un plazo máximo de noventa días
al año. Por su parte, la Gesetz über das Schuldbuch der
Freien und Hansestadt Hamburg
25
dispone para dicha ciu-
dad el alojamiento colaborativo sin licencia, siempre que
se trate de la vivienda habitual y que al mismo tiempo los
propietarios se encuentren temporalmente ausentes, lo
que excluye al home sharing.
En Bélgica, la región de Bruselas-Capital reguló los arren-
damientos de corta duración en la Ordonnance relative à
l’hébergement touristique
26
. En ella dispuso que los pro-
pietarios de viviendas ofertadas en las plataformas P2P
tienen el deber de registrarlas en la Administración local
correspondiente, para su control.
En Grecia, la Ley 4446/2016, sobre el Código de insolven-
cia, justicia administrativa, deberes, honorarios y declara-
ción voluntaria de ingresos no declarados, transacciones
electrónicas y enmiendas a la Ley 4270/2014 y otras
disposiciones
27
permite el alojamiento colaborativo de un
máximo de dos viviendas, y limitado a noventa días al año.
En Italia, el Decreto-legge 24 aprile 2017, Disposizioni urgenti
in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territo-
riali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici
e misure per lo sviluppo
28
dispone que las plataformas de
alojamiento colaborativo deberán registrar los datos de las
estancias en viviendas de uso turístico, así como tributar el
21% de los ingresos obtenidos. Por su parte, en la región de
la Toscana, la Legge regionale n. 86 del 20 dicembre 2016,
Testo único del sistema turístico regionale
29
permite el arren-
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Proptech autorregulación y Tokenización
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damiento ilimitado de la vivienda si el propietario tiene hasta
dos viviendas en propiedad, mientras que en caso contrario
se limita a ochenta pernoctaciones.
En Francia
30
, el Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la
déclaration prévue au II de l’article L. 324-1-1 du code du tou-
risme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même
code
31
establece la obligación de comunicar al ayuntamiento
correspondiente el destino de una vivienda al alojamiento
colaborativo. Asimismo, con la reforma de 2015 de la Loi n°
2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un ur-
banisme rénové
32
se permite el location saisonniêre o arren-
damiento de temporada hasta un máximo de noventa días.
Respecto de arrendamiento de habitaciones, denominado
chambres d’hôtes, el L324-3 de la Loi n° 2006-437 du 14 avril
2006 portant diverses dispositions relatives au tourisme
33
prohíbe el arrendamiento de más de cinco habitaciones de la
misma vivienda simultáneamente, limitando los ocupantes a
quince personas, por un período máximo de cuatro meses al
año y previa comunicación al ayuntamiento correspondiente.
En el Reino Unido
34
, las secciones 44 y 45 de la Deregu-
lation Act 2015
35
establecen para la ciudad de Londres la
posibilidad de formalizar un alojamiento colaborativo por
un máximo de noventa días al año. Por esta actividad, se
impone al propietario un gravamen que deberá abonar
en la Council Tax, equivalente a nuestro impuesto sobre
bienes inmuebles (IBI).
30. LEFEBVRE, N. (2015). «Destination et expériences: l’adaptation de l’offre touristique de Paris aux novelles attentes». Annales des Mines.
Réalités industrielles, núm. 3, págs. 58-62. FERRARY, N. (2015). «Les nouvelles formes de tourisme collaboratif: una demande en pleine
expansion». Annales des Mines. Réalités industrielles, núm. 3, págs. 50-53. DEVAUX, C. (2015). L’habitat participatif: De l’initiative habitante
à l’action publique. París: Presses Universitaires Rennes, págs. 10-262. PÉRINET-MARQUET, H. (2014). «Accès au logement et urbanisme
renové. Loi ALUR du 24 mars 2014». Semaine juridique, núm. 15, págs. 709-712. Sobre la regulación francesa e inglesa, atiéndase DE LA
ENCARNACIÓN, A. M. (2018). «Soluciones europeas en materia de regulación del alojamiento “colaborativo”: París y Londres». En: A. M.
DE LA ENCARNACIÓN (dir.); A. BOIX PALOP (coord.). La regulación del alojamiento colaborativo: viviendas de uso turístico y alquiler de
corta estancia en el Derecho español. Cizur Menor: Thomson Reuters Aranzadi, págs. 189-210.
31. Journal officiel de la République française (30 de abril de 2017) [en línea] https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=Journal
officiel de la République françaiseTEXT000034517689&categorieLien=id [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
32. Journal officiel de la République française (26 de marzo de 2014) [en línea] https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=Journal
officiel de la République françaiseTEXT000028772256&categorieLien=id [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
33. Journal officiel de la République française (15 de abril de 2006) [en línea] https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=Journal
officiel de la République françaiseTEXT000000422900&categorieLien=id [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
34. BOUAZZA ARIÑO, O. (2009). La planificación territorial en Gran Bretaña. Especial referencia al sector turístico. Cizur Menor: Civitas, págs.
57-65.
35. UK Official Documents (26 de marzo de 2015) [en línea] http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2015/20/introduction/enacted [Fecha de
consulta: 5 de junio de 2020].
36. JEFFERSON-JONES, J. (2015). «Airbnb and the Housing Segment of the Modern “Sharing Economy”: Are Short-Term Rental Transactions
an Unconstitutional Taking?». Hastings Constitutional Law Quarterly, vol. 42, núm. 3, págs. 557-575.
37. [En línea] https://www1.nyc.gov/assets/buildings/pdf/MultipleDwellingLaw.pdf [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
Finalmente, en algunos estados y ciudades de Estados
Unidos se ha regulado el alojamiento colaborativo
36
, en
particular en los estados de Portland, Washington DC,
Nueva York y Chicago, así como en las ciudades de San
José y San Francisco, en California. Fundamentalmente, la
regulación tiene como objetivo legalizar el home sharing
y que las plataformas P2P garanticen el cumplimiento
de las obligaciones urbanísticas. A título ilustrativo, en el
estado de Nueva York, la New York State Multiple Dwelling
Law
37
impide el arrendamiento de viviendas turísticas por
períodos inferiores a treinta días en edificios con tres o
más viviendas turísticas, excepto en la modalidad de home
sharing. Asimismo, la Ordenanza Municipal de San Francis-
co determina un mínimo de treinta días y un máximo de
noventa al año para dicho alojamiento, salvo en el home
sharing, y obliga al titular de la vivienda a registrarla en el
San Francisco Office of the Tresurer & Tax Collector.
2.2. Una smart regulation del alojamiento
colaborativo para España: regulación
autonómica y mecanismos reputacionales
para la autorregulación de las plataformas
P2P
Las vías de regulación del alojamiento colaborativo en
España, a la espera de una regulación europea, pasan o
bien por una regulación estatal, basada en la competencia
en derecho administrativo e igualdad ex artículo 149.1 de
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la Constitución Española
38
–en adelante CE– apartados
primero y decimoctavo, o bien por una adaptación de la re-
gulación autonómica existente, fundamentada en las com-
petencias en materia de turismo, urbanismo y vivienda.
Ello seguiría la línea de la regulación estatal y autonómica
en materia de vivienda –altamente mejorable–, por ejem-
plo, respecto de la distribución competencial en materia
de arrendamientos urbanos –estatal– y las condiciones
de habitabilidad, en virtud de la competencia autonómica
en materia de urbanismo. Sin embargo, desaconsejamos
esta opción porque, aunque sea posible desde un punto
de vista competencial, consideramos que no garantiza una
cierta uniformidad en el régimen legal, al igual que las
propuestas
39
de regulación y de gravamen municipal por
dicha actividad. Un tratamiento legal armonizado serviría
para prevenir los abusos y garantizar el éxito y efectividad
de la regulación, así como para evitar agravios compara-
tivos.
El alojamiento colaborativo no encaja en la legislación
arrendaticia debido a la necesaria vocación de destino de
la vivienda al uso habitacional de manera habitual, que
configura tanto los artículos 1542 y 1543 CC como el ar-
tículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arren-
damientos Urbanos
40
–en adelante LAU 1994–, indicado en
este último caso como necesidad permanente de vivienda.
Es más, el artículo 5 e) LAU 1994 excluye, desde la refor-
38. Boletín Oficial del Estado (29 de diciembre de 1978), págs. 29.316-29.424.
39. PONCE SOLÉ, J. (2018). «Economía colaborativa…», op. cit., págs. 61-62, considera además de las vías estatal y autonómica, una regulación
municipal basada en las competencias en urbanismo y vivienda. CALDERÓN CORREDOR, Z. (2018). «Claves para la praxis fiscal», op. cit.,
págs. 527-542, propone el establecimiento de un gravamen municipal.
40. Boletín Oficial del Estado (25 de noviembre de 1994), págs. 36.129-36.146.
41. Sobre la interpretación de las exclusiones de la LAU 1994 tras la reforma de la Ley 4/2013, atiéndanse NASARRE AZNAR, S. (2015). «La
eficacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda en alquiler en un contexto europeo».
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 747, págs. 205-249, CAMPUZANO TOMÉ, H. (2015). «El alquiler de viviendas de uso turístico a
partir de la Ley 4/2013: la necesaria interpretación conjunta de la LAU y de la legislación turística autonómica». Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario, núm. 749, págs. 1.199-1.246, y DE LA IGLESIA PRADOS, E. (2013). «La reforma en la regulación del contrato de arrendamiento
urbano de vivienda de junio de 2013». Actualidad Civil, núm. 11, págs. 1-12.
42. Boletín Oficial del Estado (5 de junio de 2013), págs. 42.244-42.256.
43. Cfr. GONZÁLEZ CARRASCO, M. C. (2013). «El nuevo régimen de los arrendamientos de vivienda tras la ley de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler». Revista CESCO de Derecho de Consumo, núm. 6, págs. 170-190, CAMPUZANO TOMÉ, H. (2015). «El
alquiler de viviendas», op. cit., págs. 1.230-1.231, y NÚÑEZ IGLESIAS, A. (2010). «Tipología de los contratos de alojamiento extrahotelero
(I)». Actualidad Civil, núm. 12, págs. 1-20.
44. El alojamiento colaborativo es calificado de actividad turística por CAMPUZANO TOMÉ, H. (2015). «El alquiler de viviendas», op. cit., págs.
1.205-1.208. En el mismo sentido, VERDERA IZQUIERDO, B. (2009). «La problemática del turismo residencial». Diario La Ley, núm. 7.297,
pág. 9, señala que debe calificarse de turismo residencial dicha actividad. MARTÍNEZ CAÑELLAS, A. (2014). «La cesión del uso de la vivienda
a no residentes: contrato de alojamiento (de estancias turísticas) en viviendas y el contrato de arrendamiento de temporada, conforme a
la Ley del Turismo de las Islas Baleares tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos». Boletín de la Academia de Jurisprudencia
y Legislación de las Illes Balears, núm. 15, págs. 151-176.
ma
41
operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas
de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de
viviendas
42
, la cesión temporal del uso de la totalidad de
una vivienda amueblada que esté promocionada en cana-
les de oferta turística, lo que en nuestra opinión incluye
a las plataformas P2P de alojamiento colaborativo
43
por
su finalidad turística. Negar que dicho arrendamiento
esté excluido de la legislación de arrendamientos urbanos
conlleva importantes problemas interpretativos respecto
de determinadas prestaciones del contrato: su duración; la
falta de regulación de la cesión parcial de vivienda, salvo
en el caso del subarrendamiento parcial que sería equipa-
rable al home sharing, al que atenderemos seguidamente;
las condiciones de habitabilidad; y el ánimo de lucro de
quien cede en alojamiento colaborativo una vivienda, aun-
que no se trate de un agente inmobiliario. En suma, debe
reinterpretarse la exclusión con independencia del desti-
natario, para aplicarlo a las modalidades de alojamiento
surgidas de las nuevas tecnologías.
Hechas estas consideraciones, la actividad económica
de alojamiento colaborativo, sea total o parcial, debe
calificarse como turismo residencial
44
. El alojamiento
colaborativo constituye un arrendamiento complejo com-
puesto por el objeto del contrato –la vivienda completa
o las habitaciones objeto de la cesión– y las prestacio-
nes de las partes, que incluirán los servicios básicos y
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la cobertura de los gastos inherentes a la vivienda, así
como la habilitación de uso de los espacios comunes en
caso de arrendarse parcialmente. Debemos recordar que
la mayor parte de la normativa sectorial no dispone el
arrendamiento de habitaciones destinadas al uso turís-
tico. Probablemente, el fundamento sea la insuficiencia
de garantías para el cumplimiento efectivo de las condi-
ciones de habitabilidad, a diferencia del artículo 26 LAU
1994 que habilita la suspensión del contrato por esta
causa. Por todo ello, deberá atenderse a la legislación
autonómica de carácter especial, en virtud del reparto
competencial del artículo 148.1.18º CE, y supletoriamente
al régimen de arrendamientos de temporada, regulado
como arrendamientos para uso distinto de vivienda en
los artículos 29-35 LAU 1994.
La dificultosa subsunción del alojamiento colaborativo en
la normativa existente presenta otra disfunción, además
del arrendamiento de habitaciones destinadas al uso
turístico: la desregulación del llamado home sharing.
Por home sharing entendemos el arrendamiento de eco-
nomía colaborativa en virtud del cual el propietario de
una vivienda continúa residiendo en ella, y arrienda de
45. Véanse cronológicamente las siguientes regulaciones de la Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Castilla y León, La Rioja, País
Vasco, Andalucía, Aragón, Galicia, Islas Baleares, Extremadura, Asturias, Navarra, Cantabria, Murcia, Cataluña, Castilla-La Mancha y las
Islas Canarias: Decreto 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el
que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, Boletín Oficial de la Comunidad
de Madrid (12 de abril de 2019); Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, Boletín Oficial
del Estado (29 de junio de 2018), págs. 65.200-65.258; Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de
alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León, Boletín Oficial de Castilla y León (17 de febrero
de 2017); Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley
2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja, Boletín Oficial de La Rioja (22 de marzo de 2017); Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo,
del País Vasco, Boletín Oficial del País Vasco (11 de agosto de 2016); Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos
y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, de Andalucía, Boletín Oficial de
la Junta de Andalucía (11 de febrero de 2016); Decreto 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento
de las viviendas de uso turístico en Aragón, Boletín Oficial de Aragón (14 de mayo de 2015); Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se
establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia,
Diario Oficial de Galicia (20 de febrero de 2017); Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, Boletín Oficial de las Islas Baleares
(21 de julio de 2012); Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura, Boletín Oficial del Estado
(18 de febrero de 2011), págs. 18.739-18.790; Ley 7/2011, de 22 de junio, de Turismo, de Asturias, Boletín Oficial del Principado de Asturias
(6 de julio de 2001); Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de ordenación de los apartamentos
turísticos en la Comunidad Foral de Navarra, Boletín Oficial de Navarra (14 de noviembre de 2011); Decreto 82/2010, de 25 de noviembre,
por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria,
Boletín Oficial de Cantabria (9 de diciembre de 2010); Decreto 75/2005, de 24 de junio, por el que se regulan los apartamentos turísticos
y alojamientos vacacionales, de Murcia, Boletín Oficial de la Región de Murcia (11 de julio de 2005); Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo
de Cataluña, Boletín Oficial del Estado (16 de julio de 2002), págs. 25.810-25.829; Ley 8/1999, de 26 de mayo, de Ordenación del Turismo
de Castilla-La Mancha, Boletín Oficial del Estado (28 de julio de 1999), págs. 28.074-28.086; Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del
Turismo de Canarias, Boletín Oficial del Estado (23 de mayo de 1995), págs. 15.038-15.055.
46. Diario Oficial de la Unión Europea (22 de julio de 2011).
forma privativa una o varias habitaciones de la misma,
con derecho al uso compartido de los espacios comunes
y la cobertura completa de los gastos. Las comunidades
autónomas
45
que han regulado las viviendas de uso tu-
rístico se refieren a viviendas amuebladas y equipadas
para su uso inmediato, comercializadas o promocionadas
mediante canales de oferta turística, para cederlas en su
totalidad con fines de hospedaje a cambio de un precio.
En la misma línea, se define el alojamiento turístico en el
artículo 2 del Reglamento UE 692/2011 del Parlamento
Europeo y del Consejo de 6 de julio de 2011, relativo a las
estadísticas europeas sobre el turismo y por el que se de-
roga la Directiva 95/75/CE del Consejo
46
, pues impide el
arrendamiento con fines turísticos de la residencia habi-
tual. Asimismo, el alojamiento turístico se caracteriza por
la habitualidad en la prestación de este servicio y se trata
de un establecimiento abierto al público, a diferencia del
alojamiento colaborativo.
La mayor parte de la regulación autonómica dedicada al
alojamiento turístico de viviendas completas no encaja
en el alojamiento colaborativo, pues prohíbe de forma
expresa su cesión en habitaciones. En sentido contrario,
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se manifiestan las regulaciones indicadas anteriormente
de Andalucía
47
, Asturias, Canarias
48
, Castilla y León
49
,
Comunidad Valenciana, Extremadura, Murcia, País Vasco,
la proyectada en Cataluña, anulando recientemente el
Tribunal Supremo la limitación a viviendas completas del
Decreto 12/2017 de Galicia
50
, indicado más arriba.
De estas regulaciones, las que contemplan expresamen-
te el alojamiento colaborativo de viviendas completas y
el home sharing son la de Andalucía y la proyectada en
Cataluña. El Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las vi-
viendas con fines turísticos y de modificación del Decreto
194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de aparta-
mentos turísticos
51
, de Andalucía, dispone en el artículo 5.1
que las viviendas con fines turísticos pueden ser comple-
tas, cuando se cedan en su totalidad, o por habitaciones,
debiendo la persona propietaria residir en ella. Por otra
parte, se está tramitando el Decreto de reglamento de
turismo de Cataluña desde el año 2015
52
, cuya última ver-
sión
53
es de 23 de julio de 2019 y que previsiblemente se va
a aprobar en el año 2020, con la finalidad de desarrollar el
alojamiento colaborativo en virtud de la regulación sobre
alojamiento turístico, contenida en el Decreto 159/2012
54
,
de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento
turístico y de viviendas de uso turístico. Debemos señalar
que, como indica la Exposición de Motivos del Proyecto de
Decreto, se ha integrado en esta normativa el alojamiento
colaborativo, fruto del Acuerdo GOV/44/2016
55
, de 5 de
abril, para el desarrollo de la economía colaborativa en Ca-
taluña y la creación de la Comisión Interdepartamental de
47. El decreto en vigor no prohíbe la cesión por habitaciones, pero obliga a que la vivienda en la que eventualmente se ceda la habitación
constituya el domicilio habitual del titular.
48. En el supuesto de la regulación de Canarias, se eliminó la prohibición de la cesión por habitaciones que contenía el artículo 12.1 de la Ley
7/1995, mediante la STSJIC, 3.ª, de 21 de marzo de 2017, RJCA 2017\645.
49. Artículo 3 del decreto declarado nulo por la STSJCL de 2 de febrero de 2018, RJCA 2018\5.
50. Véase STS de 21 de octubre de 2019, Roj: 3261.
51. Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (11 de febrero de 2016)
52. Sobre este decreto, véase CUSCÓ PUIGDELLÍVOL; E., FONT GAROLERA, J. (2013). «Nuevas formas de alojamiento turístico: comercialización,
localización y regulación de las viviendas de uso turístico en Cataluña». Biblio3W Revista Bibliográfica de Geografía y Ciencias Sociales,
núm. 1.134, págs. 1-17, y RODRÍGUEZ FONT, M. (2018). «Avances en el proceso de regulación normativa del alojamiento “colaborativo” en
Cataluña». En: A. M. DE LA ENCARNACIÓN (dir.); A. BOIX PALOP (coord.). La regulación del alojamiento colaborativo: viviendas de uso
turístico y alquiler de corta estancia en el derecho español. Cizur Menor: Thomson Reuters Aranzadi, págs. 295-324.
53. Versiones del Proyecto de Decreto de reglamento de turismo de Cataluña [en línea] http://empresa.gencat.cat/ca/departament/transparencia-
i-bon-govern/normativa-i-organitzacio/normativa/normativa-en-tramit/projectes-normatius-en-tramit/projectes-de-decret/projecte-de-
decret-de-reglament-de-turisme/ [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
54. Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (5 de diciembre de 2012).
55. Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (7 de abril de 2016) [en línea] https://dogc.gencat.cat/es/pdogc_canals_interns/pdogc_resultats_fi
txa/?action=fitxa&documentId=722189&language=es_ES [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
la Economía Colaborativa. En los artículos 241-1 a 241-3 se
van a regular las viviendas compartidas o home sharing,
separadamente de las viviendas de uso turístico. El de-
creto califica el arrendamiento temporal de habitaciones
como viviendas de servicio turístico, por considerar que
las plataformas amplían el aprovechamiento de una oferta
ya existente de espacios alternativos a los alojamientos
tradicionales.
3. Tecnología
blockchain
y Tokenización para un
alojamiento colaborativo
4.0: la gestión práctica del
alojamiento colaborativo con
el distanciamiento social del
COVID-19
El alojamiento colaborativo, ampliamente extendido como
alternativa al turismo tradicional, puede verse potenciado
con el surgimiento de dos realidades: la aplicación de la
tecnología blockchain y la Tokenización, especialmente
útil para la gestión del alojamiento en el distanciamiento
social impuesto por el COVID-19. La tecnología blockchain
consiste en un código en cadena que emite registros
descentralizados para evitar su manipulación. Las prin-
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cipales
56
plataformas de tecnología blockchain son Bloc-
kchain y Ethereum, aunque existen otras como Quorum.
Blockchain
57
, utilizada por más de 38 millones de usuarios,
permite adherirse a un smart contract predispuesto y
comprar criptomonedas, convertibles a saldo canjeable
en PayPal, a cambio de una cesión de datos de carácter
personal; dicha cesión no debemos equipararla al concep-
to jurídico de contraprestación, pues se trata únicamente
del tratamiento de datos de carácter personal de cualquier
usuario que utilice la plataforma.
Ethereum
58
, utilizada por 12 millones de usuarios, es una
blockchain programable por la que se pueden crear smart
contracts personalizados y comprar la criptomoneda de la
plataforma, que es el Ether. Por el momento, el hecho de
que Ethereum funcione mediante unas tasas o fees está
desincentivando su extensión, aunque tendrá externalida-
des positivas cuando los contratos tradicionales incorporen
progresivamente algunas cláusulas que se autoejecuten,
para pasar a un segundo estadio de programas ayudados de
inteligencia artificial o IA que elaboren por sí mismos smart
contracts, como un viaje combinado ejecutado mediante
un M2M contract: es decir, de un consentimiento prestado
para un contrato la blockchain –ayudada por la IA– obtiene
la base para el consentimiento de un contrato posterior.
3.1. La
blockchain
REGTURI del Registro de la
Propiedad para las viviendas turísticas
El Colegio de Registradores de España presentó el 4 de
octubre de 2019 el Proyecto REGTURI
59
, consistente en
la implementación de la tecnología blockchain para el
control en el Registro de la Propiedad de las viviendas
turísticas inscritas. La plataforma REGTURI utilizará más
56. Existen otras plataformas como Chainspace. Véase AL-BASSAM, M. (2017). «SCPKI: A Smart Contract-based PKI and Identity System».
BCC’17, págs. 1-6.
57. Blockchain [en línea] https://www.blockchain.com/ [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
58.
Ethereum [en línea]
https://www.ethereum.org/
[Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
59. COLEGIO DE REGISTRADORES DE ESPAÑA (2019). Proyecto REGTURI: proyecto del Colegio de Registradores de España sobre apartamentos
turísticos. Nota de prensa de 4 de octubre de 2019 [en línea] https://www.registradores.org/-/la-decana-de-los-registradores-destaca-que-
la-innovacion-esta-en-el-adn-de-los-registradores-y-senala-el-compromiso-con-el-medio-ambiente-y-con-la-igualdad/ [Fecha de consulta:
5 de junio de 2020].
60. Boletín Oficial del Estado (23 de julio de 1960), págs. 10.299-10.303.
61. Boletín Oficial del Estado (5 de marzo de 2019), págs. 21.007-21.024.
62.
Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos [en línea]
https://www.fevitur.com/index.php?lang=es
[Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
de 1.100 nodos para conectar todas las oficinas, a efectos
de verificar y validar el uso turístico de la vivienda y ge-
nerar un identificador con nota marginal en el Registro
de la Propiedad. Esta blockchain recogerá la oferta de
arrendamiento vacacional disponible, que en la actualidad
no está recopilada en una plataforma pública para su
consulta. Asimismo, aportará un certificado turístico que
acredite que la vivienda se encuentra en el mercado de
arrendamiento turístico de forma regular, por lo que las
oficinas del Registro de la Propiedad podrían comprobar
su veracidad. Con el registro previo de una vivienda en RE-
GTURI, las juntas de propietarios de viviendas en régimen
de propiedad horizontal no podrán aprobar la prohibición
estatutaria de destino al arrendamiento turístico de sus
viviendas, contenido en el artículo 17 apartado 12 de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
60
,
apartado introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1
de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler
61
.
En definitiva, el Colegio de Registradores ha diseñado un
ecosistema digital de seguridad preventiva para evitar el
fraude en el arrendamiento turístico. Mediante la tecno-
logía blockchain se van a interconectar las plataformas
P2P, la Agencia Tributaria, las Fuerzas y Cuerpos de
Seguridad del Estado, las Administraciones locales y las
comunidades autónomas con el Registro de la Propiedad.
De esta manera, se podrán gestionar adecuadamente las
más de 185.000 viviendas turísticas existentes en España,
según datos
62
de la Federación Española de Asociaciones
de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR). Los
datos registrados por REGTURI se incorporarán también
al Instituto Nacional de Estadística, pues a día de hoy los
operadores del mercado, principalmente las plataformas
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P2P, disponen de sistemas propios que no están interco-
nectados con la Administración.
3.2. Una
smart property
para el control remoto
del alojamiento colaborativo:
Proptech
y
Tokenización
El término Proptech se refiere a la aplicación de las nuevas
tecnologías al mercado inmobiliario de servicios de construc-
ción, mantenimiento o administración de inmuebles. En el
mercado Proptech se incluyen las classfields o plataformas de
mercado, las plataformas P2P, el Big Data, el IoT y el Property
Management Software, así como las plataformas de inversión
e hipotecas de realidad virtual. Hasta 2018, se contabilizaron
en España un total de 238 startups Proptech, unas empresas
que poseen 150 millones de euros en recursos y 5.500 perso-
nas empleadas, según el Informe
63
Proptech 2019, siguiendo
una progresión al alza desde 2013. Por todo ello, la presencia
de las nuevas tecnologías –en particular la Tokenización–, la
blockchain y el IoT posee cada vez más relevancia para la ad-
ministración de las viviendas turísticas. A modo introductorio,
indicamos que el IoT permitirá vincular la vivienda turística a
un smart contract de alojamiento colaborativo, mientras que
la Tokenización de dicho inmueble posibilitará un control re-
moto o mediato de su propiedad y uso.
Respecto de la Tokenización, profundizando en lo señalado
al inicio de este trabajo, debemos indicar que, técnicamen-
te, un token es un metadato o referencia criptográfica sobre
un registro de tipo descentralizado, a modo de unidad de
valor. De esta manera, la Tokenización es un método para
convertir derechos en un activo digital que, operado en una
blockchain, se vincule al control de un activo real. Estas
fichas digitales tienen propiedad intelectual
64
y se someten
a una programación informática que las hace susceptibles
de ser objeto de smart contracts. Debemos indicar que
también es posible la Tokenización de bienes muebles, con
la finalidad de adquirir la propiedad u otro derecho real li-
63. SHAMMA, H.; DE LA FUENTE, G.; BARROSO, P. (2019). Informe PropTech 2019 en España. Savills, Aguirre Newman, págs. 1-4 [en línea]
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66. FINMA (2018). Guidelines for enquiries regarding the regulatory framework for initial coin offerings (ICOs), págs. 1-11 [en línea] https://www.
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mitado mediante una aplicación móvil que vincule los smart
contracts y la tecnología blockchain con la transmisión de
los tokens correspondientes. FINMA
65
, que es el regulador
financiero de Suiza, ha distinguido tres clases de tokens, se-
gún su función: los payment tokens, destinados a utilizarse
como criptomonedas; los utility tokens, que proporcionan
acceso digital a una aplicación o servicio; y los asset tokens,
que representan activos como acciones, participaciones
e incluso el derecho al pago de dividendos o de intereses.
FINMA advierte
66
de que pueden crearse tokens híbridos;
ello sucederá, por ejemplo, en la criptomoneda Ether. En
este caso, el payment token es utilizado como utility token
a modo de gas, que es el coste de computación en la plata-
forma Ethereum para ejecutar smart contracts, a diferencia
de la plataforma Blockchain, que no repercute el coste del
gas al usuario.
Las empresas u otras organizaciones crean tokens para ba-
sar su modelo de negocio y que sus clientes los utilicen para
interactuar con sus productos. La Tokenización posibilita la
digitalización de la propiedad, de modo que su administra-
ción y disposición es programable, permitiendo su control
mediato a tiempo real mediante la tecnología blockchain.
En la actualidad, Blockchain y Ethereum permiten entre tres
y seis transacciones por segundo, una cifra que Ethereum
prevé incrementar hasta un millón por segundo, lo que fa-
cilitaría la Tokenización de inmuebles. La principal ventaja
de la Tokenización es que hace factible transformar activos
poco líquidos en instrumentos para obtener financiación,
lo que proporciona liquidez inmediata al mercado inmobi-
liario en caso de transmisión, de forma similar al proceso
de titulización hipotecaria. Por ejemplo, las plataformas
P2P dedicadas al crowdfunding inmobiliario adquieren las
propiedades y generan los tokens que se negocian en la
plataforma blockchain correspondiente. Los tokens son di-
visibles y universales, de modo que si aumenta su demanda
se reducirá el denominado descuento de iliquidez.
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T
anto en la Tokenización de bienes inmuebles como mue-
bles, resulta esencial que el token permanezca vinculado
al objeto del derecho real, es decir, que el activo digital
tenga correspondencia posesoria con el activo real, una
vinculación remota que resulta útil para la gestión ordinaria
del alojamiento en tiempos de distanciamiento social por
el COVID-19. Ello permite comprobar la existencia de los
elementos de la adquisición derivativa y la extinción por
pérdida o destrucción de la cosa. La comprobación material
de la tradición en la adquisición derivativa realizada me-
diante la Tokenización se concreta en las siguientes clases
de tradición: en primer lugar, mediante la representación
de la propiedad en el token correspondiente, lo que se co-
rrespondería con la traditio ficta; en segundo lugar, puede
articularse con la comprobación mediante oráculos o terce-
ros de confianza para un correcto traspaso posesorio como
tradición real; finalmente, el cambio del título posesorio en
caso de constitución de un derecho real limitado puede rea-
lizarse mediante el constitutum possessorium que, aunque
el artículo 1463 CC lo refiera a bienes muebles, también se
aplica a bienes inmuebles, con la finalidad de ejecutar las
prestaciones mediante la blockchain en el smart contract
de que se trate. Otras opciones alternativas al uso de un
tercero intermediario en una blockchain son las siguientes:
fábrica y harbor. El concepto de fábrica consiste en introdu-
cir una capa intermedia entre la plataforma P2P que ofrece
inmuebles y sus potenciales clientes para que esta capa ac-
túe de tercero a modo de fideicomitente. La encomienda de
fábrica es ser el receptor temporal de la propiedad para in-
cluirla en un contrato operado en una blockchain y median-
te unas APIS, que son unos protocolos informáticos para
que las webs intercambien la información necesaria para
formalizar un smart contract. Por su parte, harbor introdu-
ce la capa intermedia antes referida a modo de regulated
token, con objeto de comprobar el cumplimiento normativo
de la transacción correspondiente. El regulated token es
un protocolo que verifica la información de los inversores
que pretendan participar en la transacción, y comprueba su
dirección y la aprobación comercial de la transacción.
67. SZABO, N. (1996). «Smart contracts: building blocks for digital markets». Extropy: The Journal of Transhumanist Thought, vol. 16 [en línea]
http://www.fon.hum.uva.nl/rob/Courses/InformationInSpeech/CDROM/Literature/LOTwinterschool2006/szabo.best.vwh.net/smart_con-
tracts_2.html [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020].
68. Estos retos son indicados por SAVELYEV, A. (2018). «Some risks of tokenization and blockchainizaition of private law». Computer Law &
Security Review, núm. 34, págs. 863-869.
69. En este sentido, se expresa BYGRAVE, L. A. (2015). Internet Governance by Contract. Oxford: Oxford University Press, págs. 30-39.
70. PHILLIPS, D. E. (2009). The Software License Unveiled: how legislation by License Controls Software Access. Oxford: Oxford University
Press, págs. 147-173.
Aplicando lo expuesto al alojamiento colaborativo, tokeni-
zar una propiedad inmobiliaria permite generar un token en
un smart contract para dar un valor a ese token correspon-
diente al activo real, mediante la división de la propiedad
y la atribución parcial de tokens. Este control permanente
del objeto y la facultad de exclusión materializan la smart
property que Nick Szabo
67
concibió. Asimismo, el token,
como representación de un objeto contractual, habilita per
se a exigir una determinada prestación relacionada con la
entrega de la cosa, porque extiende la tecnología block-
chain a un objeto. La Tokenización de bienes inmuebles
opera de la siguiente manera: con este método, se crean
tokens o fichas virtuales que representan un derecho real
sobre un bien inmueble. El valor del token corresponderá
al valor inicial de su lanzamiento, sujeto a las variaciones
del propio mercado inmobiliario. El inversor de una plata-
forma P2P de alojamiento colaborativo, además de poseer
un token negociable, también podrá convertirlo en una
criptomoneda susceptible de ser utilizada indirectamente
como método de pago en otra plataforma vinculada; por
ejemplo, Blockchain habilita la conversión de las criptomo-
nedas en saldo canjeable en PayPal. Este mecanismo, apli-
cado al alojamiento colaborativo, posibilita el abono del
precio o una eventual plusvalía por la venta del inmueble.
La Tokenización plantea dos retos
68
para el derecho civil
en relación con el objeto contractual, en el sentido de in-
corporar un bien digital e inmaterial para la representación
o control de un activo real. En primer lugar, la sustitución
del objeto contractual del derecho civil y su regulación
legal, por la regulación del token: en forma de mecanis-
mo reputacional, a modo de aceptación de los términos y
condiciones de uso
69
de la plataforma correspondiente; o,
en el caso de tratarse de un modelo de acceso abierto, en
forma de core team
70
o personas que controlan y desarro-
llan centralizadamente la plataforma. En segundo lugar, la
determinación de la naturaleza real o personal de los dere-
chos derivados de los tokens. Puede existir un token como
derecho de crédito que obligue al deudor, por representar
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el derecho de un inversor a participar en los beneficios
sobre la explotación de un derecho real. El alojamiento co-
laborativo es, por tanto, un derecho de crédito con deudor,
por tratarse de una actividad emitida y transferida sobre
la base de los algoritmos del protocolo informático, lo cual
es más ajustado aquí por su tendencia a la permanencia
y reipersecutoriedad, permitiendo su control remoto. En
este último caso, existe una persona obligada con base en
el derecho que representa ese token.
Así, debemos distinguir
71
entre the right to a token o el de-
recho a un token, como en las criptomonedas, y the rights
certified by a token o los derechos que represente, como
el derecho de propiedad, pues ello hace que podamos
diferenciar dos relaciones jurídicas: la del propietario del
token respecto de terceros, y la del propietario del token
y el emisor del token, como sucede en las criptomonedas.
El asset token o token de activos tiene un emisor, que se
convierte en deudor respecto del propietario del token en
cuanto a las obligaciones que certifica para proveer un
servicio online, por ejemplo, un alojamiento colaborativo.
La relación entre el emisor del token y el propietario es un
derecho de crédito, pero ello no convierte el derecho del
token en un derecho real, como sucede en las criptomone-
das, cuando se trata de relaciones con terceros.
En consecuencia, y para finalizar, resultan claves diversas
cuestiones en aras de regular los tokens, por tratarse de
un derecho real y un derecho de crédito según su ámbi-
to material de aplicación: la pérdida de control sobre el
token; la eventual alteración del token por un hacker; la
protección erga omnes, de tratarse de un derecho real; la
clase de posesión del token, que deberá ser mediata; y,
finalmente, la imposibilidad de transmitir el token sin la in-
tervención de mineros o terceros. La solución que debería
adoptarse al respecto es una adaptación legislativa para
71. SAVELYEV, A. (2018). «Some risks of tokenization», op. cit., pág. 867.
72. STARK, J. (2016). «Making sense of Blockchain Smart Contracts» [en línea] https://www.coindesk.com/making-sense-smart-contracts
[Fecha de consulta: 5 de junio de 2020], indica que puede alterar la naturaleza de las transacciones comerciales. Sobre la vinculación del
IoT y de blockchain para garantizar la seguridad de las transacciones, véase BISWAS, S.; SHAIF, K.; LI, F.; NOUR, B.; WANG, Y. (2018). «A
Scalable Blockchain Framework for Secure Transactions in IoT». IEEE Internet of Things Journal, núm. 9, págs. 1-10.
73. Cfr. STARK, J. (2016). «How Close Are Smart Contracts to Impacting Real-World Law? CoinDesk» [en línea] https://www.coindesk.com/
blockchain-smarts-contracts-real-world-law [Fecha de consulta: 5 de junio de 2020], quien alude como problema la inexistencia de un
control físico sobre los activos reales por parte del smart contract; sin embargo, esta codificación no es necesaria porque mediante la
vinculación del objeto contractual al IoT ya es posible dicho control: «First, smart contracts require a way for computer code to control
real assets. By enabling fully digitized assets, blockchains make it possible for code to exercise control over property. On a blockchain,
control over an asset means controlling a cryptographic key that corresponds to the asset in question, rather than any physical object».
que el objeto tokenizado tenga las mismas garantías en el
tráfico jurídico que el que no lo esté, pues la Tokenización
permite el control remoto o la representación de un activo
real; por tanto, es instrumental al objeto al que se vincula
digitalmente y, en consecuencia, el tratamiento legal debe
ser parejo. Asimismo, debería disponerse de previsiones
específicas para cada tipo de contrato, especialmente para
los que tengan eficacia real, y en particular aquellos que,
además, recaigan sobre un bien inmueble y cuyas pres-
taciones sean de tracto sucesivo, pues el transcurso del
tiempo puede hacer variar el valor del objeto del contrato.
4. El
Internet of Things
para la
facultad de exclusión con
distanciamiento social en el
alojamiento colaborativo 4.0
La Tokenización se encuentra muy vinculada al desarrollo
tanto de la tecnología blockchain como del IoT
72
, por lo que
deberemos prestar atención a una evolución difícil de prever.
Mientras que el IoT puede tener más utilidad cuando se re-
fiere a la administración y la conexión de los bienes muebles
que se contengan en el alojamiento colaborativo, la Tokeni-
zación permite el control mediato de la propiedad y los actos
de administración y disposición que sean pertinentes, como
hemos examinado.
El IoT posibilita integrar el objeto en un smart contract, una
conexión que hace posible su control
73
. El smart contract no
puede per se adaptar la codificación sin la vinculación del
objeto mediante el IoT, pues este instrumento posibilita la
recepción de los eventos externos que le afecten y la incor-
poración de sus consecuencias jurídicas al contrato. Por lo
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que se refiere a la fase de ejecución del contrato, el IoT pue-
de servir para evitar errores o fraudes
74
en el uso del aloja-
miento colaborativo, emitir permanentemente información
de lo que suceda en el interior del alojamiento colaborativo,
controlar un uso indebido, así como medir eventos externos
mediante el uso de algoritmos conectados con el Big Data.
Las ventajas que plantea la aplicación del IoT son diversas.
Por una parte, facilita la ejecución real del contrato, sin
necesidad de un ordenador central en quien confiar la eje-
cución o de un acuerdo posterior de las partes. Además, la
conexión del objeto contractual mediante el IoT desincen-
tiva el incumplimiento, pues la principal prerrogativa para
la contraparte es la posibilidad de inutilizar el objeto del
contrato; por ejemplo, en caso de impago, se puede cam-
biar la clave de acceso para impedir el uso de la vivienda,
sin considerar una eventual inconstitucionalidad por no
tratarse de una vivienda habitual.
En concreto y respecto del alojamiento colaborativo, el uso
del IoT permite calificarlo de un verdadero P2P accommo-
dation 4.0, como producto del turismo 4.0
75
. Una de las
aplicaciones más comunes del alojamiento colaborativo 4.0
la encontramos en el uso de cerraduras inteligentes, progra-
mables por días concretos y claves ilimitadas para ejercer la
facultad de exclusión. Estas se concretan en forma de códi-
gos de acceso, como en el Reino Unido, o la programación
de distintos códigos para el acceso a llaves tradicionales,
como se realiza en Francia o Alemania. Encontramos otros
métodos de acceso al alojamiento, como el reconocimiento
facial –frecuente en el home sharing–, las pulseras inteligen-
tes y los códigos PIN o códigos QR programables desde una
aplicación móvil; esta app, por su conexión con el IoT, per-
mitiría además avisar al usuario de un cierre incorrecto en
caso de que se ausente de la vivienda. Asimismo, respecto
de los bienes muebles del alojamiento colaborativo, es po-
sible que los que sean de uso cotidiano se conecten a la red
mediante el IoT, para que nos aconsejen o se activen me-
diante órdenes, sin intervención del propietario. Ello sucede
con los altavoces inteligentes, la iluminación inteligente, e
incluso pulseras inteligentes que gestionan determinados
74. JOHNSON, G. L. (2017). «Planning the future: blockchain Technology and the Insurance Industry». In-House Defense Quarterly, núm.
73, págs. 73-78 [en línea] https://www.rbmn.com/wp-content/uploads/2017/10/16J1065-GLJ-BLOCKCHAIN-TECHNOLOGY_.pdf [Fecha de
consulta: 5 de junio de 2020].
75.
Sobre el turismo 4.0, véase RODRÍGUEZ BAUTISTA, F. (2018).
Del hospitium al turismo 4.0
. Madrid: Libros.com, págs. 11-56.
76. NAVAS NAVARRO, S. (2016). Smart robots y otras máquinas inteligentes en nuestra vida cotidiana. Revista CESCO de Derecho de Consumo,
20, págs. 82-109.
consumos programables. También existen aplicaciones,
ejecutables con tabletas o smartphones, para personalizar
cualquier elemento, incluyendo un asistente virtual para
contratar servicios externos. Finalmente, también podre-
mos ser atendidos, como sucede en algunos hoteles 4.0, por
smart robots
76
o robots programados al efecto.
5. Reflexiones finales
El alojamiento colaborativo se encuentra fuertemente in-
fluenciado por el devenir que tenga blockchain, el IoT y la
Tokenización para la gestión remota de dicho alojamiento,
especialmente útil en el distanciamiento social impuesto
por el COVID-19. La expansión de la tecnología blockchain
y la Tokenización del alojamiento colaborativo, así como
el IoT para el control del acceso al mismo o de los bienes
muebles que se encuentren en él, va a permitir hablar de
un verdadero alojamiento colaborativo 4.0, en la línea de
la evolución que ha experimentado el turismo 4.0.
De esta manera, deberemos atender a un panorama cam-
biante en esta materia, a la regulación de las plataformas
que efectúe la Digital Services Act y el reequilibrio de la asi-
metría negocial para el consumidor 2.0 y el turista 3.0, así
como a la afectación de la pandemia en el turismo a nivel
mundial. Por ello, resultaría oportuno abordar una regula-
ción específica de la economía colaborativa en general, y
de las plataformas P2P y del alojamiento colaborativo en
particular, a pesar de ser consideradas por el Tribunal de
Justicia de la Unión como servicios de la sociedad de la in-
formación. Por todo ello, podemos concluir que la evolución
de las nuevas tecnologías en el alojamiento colaborativo
deberá perseguir un objetivo final: que la transparencia
programada de las prestaciones proteja al consumidor de
alojamiento colaborativo frente a la abusividad.
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Sobre la autora
Cristina Argelich Comelles
cristina.argelich@uca.es
Profesora Doctora de Derecho civil de la Universidad de Cádiz (2017-), acreditada por ANECA a Profe-
sor Contratado Doctor (2019) y Profesor de Universidad Privada (2018), y por AQU a Profesor Lector
(2019). Coordinadora del Módulo de Mediación Familiar del Máster Universitario en Mediación (2018-).
Doctora en Derecho con sobresaliente cum laude por la Universidad de Lleida (2017), obtuvo el IX
Premio de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario (2020) y el Primer Premio del XII Certamen
Universitario Arquímedes del Ministerio de Educación (2013), en el área de ciencias sociales y hu-
manidades. Anteriormente, fue investigadora predoctoral de la Generalitat de Cataluña (2014-2017),
investigadora predoctoral de la Universidad de Lleida (2013-2014), asistente de docencia de la Gene-
ralitat de Cataluña (2012-2014), becaria de Introducción a la Investigación de la Universidad de Lleida
(2012-2013), y becaria de colaboración del Ministerio de Educación (2011-2012). El derecho inmobiliario
constituye su principal línea de investigación, donde destaca su monografía La expropiación temporal
del uso de viviendas (Marcial Pons, 2017), junto con otras publicaciones. Cuenta con la realización de
diversas ponencias en congresos académicos, así como una estancia posdoctoral en The University of
Manchester (2017).
