Connotaciones hipotecarias de la Ley del Suelo
| Autor | Buenaventura Camy Sánchez-Cañete |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Abogado. |
| Páginas | 951-1004 |
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Es evidente, que cualquier actuación humana es susceptible de crítica, e incluso ésta es necesaria para un posible perfeccionamiento o para la sola integración en el acerbo cultural.
Vamos a hacerlo de la Ley de 25 de julio de 1990 (BOE del 27), si bien limitándonos a su contenido en relación con el Registro de la Propiedad.
En primer lugar, hemos de preguntarnos, ¿tendrá validez en el futuro de la exégesis que ahora realizaremos? Decididamente no.
La presente Ley concede al Gobierno el plazo de un año para aprobar un texto refundido de las disposiciones estatales vigentes sobre el suelo y la ordenación urbana (Disp. Final 2.a Ley comentada). Esto, por sí solo, no sería óbice para un comentario fundado de la nueva normación. Pero hay que tener en cuenta que el apartado 5.° del artículo 82 de la Constitución considera dos grupos de Leyes de bases:
Uno en el que se precisará el contenido de la delegación, expresando que ella se circunscribirá a la mera formulación de un texto único, en el que los comentarios al texto de la Ley de bases habrán de considerarse como válidos, incluso después de publicado el texto refundido.
Y otro grupo, en el que, facultándose también al Gobierno para la publicación del texto refundido, se le incluye también las facultades de regularizar, aclarar y armonizar los textos legales que han de ser refundidos, con lo que es evidente que el futuro texto refundido puede variar bastante la idea que parezca informar a los preceptos de la Ley de bases, máxime en cuanto a los preceptos armonizadores con otras Leyes. Con lo cual, los comentarios e interpretaciones de esa Ley básica, pueden ser improcedentes de todo punto al tratar de aplicarlos al texto refundido.
Este es el caso presente. Lo que en adelante diremos como comentarios interpretativos de esta Ley, no podemos asegurar que conservará su valor cuando aparezca el texto refundido. Y ello aún más respecto a los problemas regístrales que esta Ley origina, pues en cuanto a ellos, y además de las facultades dichas para la redacción del texto refundido, se dispone por el párrafo 6, del apartado 4.° de la Disposición Adicional 10.a de la Ley que comentamos: "En el plazo de seis meses, el Gobierno aprobará las modificaciones del Reglamento Hipotecario para el desarrollo de esta disposición adicional".
Ante ella no estaremos ya frente a una delegación legislativa "para Page 953 refundir varios textos legales en uno solo"(art. 82.2° in fine, Constitución), sino ante una delegación para formular "textos articulados", los del Reglamento Hipotecario, siquiera lo sea solo parcialmente (precepto constitucional citado).
En otro orden de ideas, pero también como cuestión previa al objeto de la presente de exponer las relaciones de la Legislación del Suelo con el Registro de la Propiedad, hemos de fijarnos, aunque luego lo estudiemos en su aspecto registral, en el apartado 1.° del artículo 27 de esta Ley. Se dice por el mismo.
"1. La edificación realizada al amparo de licencia posteriormente declarada ilegal por contravenir la ordenación urbanística aplicable, no queda incorporada al patrimonio del propietario del terreno.
La resolución administrativa o judicial que contenga dicha declaración, se notificará al Registro de la Propiedad para su debida constancia".
Enigmática sanción. La edificación está formada por diversos bienes muebles, que al ser adquiridos, o sea, antes de su utilización en la construcción, ya formaron parte del patrimonio del adquirente. Esa frase no es correcta. Los bienes muebles a que nos referimos forman parte desde su adquisición del patrimonio de su adquirente. Luego ese "no quedar incorporados" deberá referirse a otra cuestión o a otro aspecto de ella.
Si a lo que se refiere es a que lo que no se produce es su incorporación a un inmueble, con lo que así se impedirá su cambio de naturaleza, de mueble a inmueble, conforme al número 3.° del artículo 334 del Código Civil, la frase tendría sentido, aunque no justificación; y por ello hemos de entenderla corregida en dicho sentido. Esto es más comprensible, cuando vemos que se dice por el artículo 11.4, que el último derecho que puede adquirirse por la actuación urbanística "consiste en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable", y que se reitera la expresión en el artículo 25.1.°. Aunque debe reconocerse que esa declaración de incorporación al patrimonio no es tampoco una afirmación correcta.
Así pues, la definición de una edificación que hace el artículo 11.4° de esta Ley, de que ella consiste en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a una licencia urbanística, hemos de considerarla intrascendente en el orden civil, mejor dicho, esa relación hace que nos surja un nuevo problema. ¿Quiénes son los dueños Page 954 del suelo y del vuelo en esos supuestos? Parece, insistimos, resolver el problema el apartado III de la Exposición de Motivos de esa Ley.
Dice el párrafo 2.° de ese apartado que "un esquema positivo coherente ha de partir del reconocimiento a toda propiedad inmueble, como inherente a ella, de un valor que refleja sólo su rendimiento (real o potencial) rústico (valor inicial en la terminología de la vigente Ley), sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. Las plusvalías imputables sólo a la clasificación y calificación urbanística, y, consecuentemente, a los aprovechamientos resultantes, derivan del planeamiento, en la forma, con la intensidad y en las condiciones que la legislación urbanística, y por remisión de ella, dicho planteamiento, determinan, habiendo de darse en todo caso cumplimiento al precepto constitucional (art. 47.2), según el cual "la Comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos".
Y se añade por el subapartado 1.° del párrafo 3.° del citado apartado III, que, "el planeamiento confiere sólo una aptitud inicial para la edificación de un terreno, pero el derecho consolidado se alcanza sólo en una parte (la restante corresponde a la colectividad) y tras cubrir unas determinadas fases que tienden a garantizar la efectividad del principio redistributivo, el cumplimiento de las cargas de cesión, la realización de la obra urbanizadora precisa y la sujeción del ejercicio del mismo a la verificación de su conformidad plena con la ordenación urbanística mediante la exigencia de licencia municipal". Complicada forma de garantizar el abono de los aprovechamientos urbanísticos.
Este brumoso derecho, esa imprecisa titularidad, no ha derogado ni expresamente ni por deducción interpretativa el artículo 358 del Código expresivo, de que "lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes"; ni al 359 del mismo, que determina imperativamente, que "todas las obras siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se apruebe lo contrario". Pero es más, esa norma no puede alterar muchas otras, como por ejemplo: los artículos 334, 338 al 365, 453, 454, 487, 501, 783.2.° y 1.457 Código Civil; 110 al 113 Ley Hipotecaria; 15 de su Reglamento, 108 y 112 LAU, y 57 a 69 LAR.
La no incorporación al patrimonio del propietario del terreno no es un nuevo modo de adquirir por un tercero. La propiedad de los materiales -bienes muebles- utilizados en la construcción fue adquirida antes de su incorporación al inmueble. La expresión de esta Ley no puede interpretarse como un "comiso", una expropiación ipso facto, una ocupación traslativa del dominio u otras situaciones que pudieren imaginarse.
Pero como esa modificación implica "un cambio de naturaleza" de Pag...
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