Escritura de constitución de un conjunto o complejo inmobiliario

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aMarzo 2021





Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Admisión legal
    • 2.2 Concepto de conjunto o complejo inmobiliario
    • 2.3 Objeto del formulario
    • 2.4 Requisitos
      • 2.4.1 Necesidad de licencia para constituir complejos inmobiliarios
      • 2.4.2 Necesidad de acuerdo unánime de los interesados
    • 2.5 Doctrina del Tribunal Supremo
    • 2.6 Doctrina de la DGRN
      • 2.6.1 Diferencia entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal tumbada.
      • 2.6.2 La subedificación
      • 2.6.3 Libertad de los interesados a la hora de configurar complejo inmobiliario o propiedad horizontal
      • 2.6.4 Reserva de construcción en elemento privativo
    • 2.7 Catastro
    • 2.8 Normativa en Cataluña
    • 2.9 Catastro en las modificaciones hipotecarias
  • 3 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

DON *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

De nacionalidad y residencia española; es de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de la compañía mercantil) **; constituida ...

Le identifico por su documento nacional de identidad cuyo número coincide con el de su Identificación Fiscal y tiene a mi juicio, según interviene, capacidad legal y legitimación para otorgar esta ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO y EXPONE:

I. Que es dueño de la siguiente finca:

URBANA. *

Valor: * Euros.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

II. Don * acredita haber obtenido la licencia pertinente para la constitución del conjunto inmobiliario que se declara; dejo unida a esta matriz fotocopia de dicha licencia que reproduce fielmente su original. (Ver comentario)

En consecuencia, Don * sobre la finca descrita en el expositivo anterior, constituye un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal, constituyendo los siguientes elementos:

ELEMENTO UNO. Solar situado en *, de superficie * metros cuadrados. Linda: frente, por donde tiene acceso, con jardín común del conjunto; derecha entrando, *; izquierda, con *; y fondo, *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en los elementos comunes del conjunto del *%.

ELEMENTO DOS. Solar situado en * de superficie * metros cuadrados. Linda: frente, por donde tiene acceso, *, etc.

Cuota: Tiene una cuota de participación en los elementos comunes del conjunto del *%.

ELEMENTO TRES: ...

NORMAS DEL CONJUNTO INMOBILIARIO.

Artículo 1º. En cada uno de los elementos se construirá un inmueble el cual a su vez se dividirá en régimen de propiedad horizontal y cuyos inmuebles se construyen en varias fases.

Artículo 2º. El resto del solar, después de excluir la superficie de los elementos independientes se destina a jardín común del conjunto inmobiliario, de forma que cada uno de dichos elementos participaran en las cargas y en el uso y disfrute del jardín comunitario en proporción a la cuota antes fijada, o sea un *% el elemento Uno, * el elemento Dos (etc.). Y los respectivos departamentos independientes que sobre cada elemento se construyan y dividan respectivamente en propiedad horizontal participarán en proporción a la cuota que a cada departamento se le asigne del correspondiente % que afecta a cada elemento.

En el referido jardín comunitario existe (ejemplo: una piscina, un campo de tenis, una instalación para el suministro de gas licuado de petróleo, compuesto de un depósito instalado en la parte de jardín que linda con *, y demás elementos complementarios para el buen funcionamiento de la misma, una red de distribución y acometidas hasta llaves de edificios). Todo ello está destinado al suministro de todo el conjunto inmobiliario. La citada instalación es propiedad de *, a quien se otorga la cesión de uso de los terrenos donde se encuentra ubicado el depósito de almacenamiento, así como la servidumbre de paso a los terrenos por los que discurren los trazados de las tuberías que constituyen la red de distribución, para los trabajos de mantenimiento y explotación de la instalación.

Artículo 3º. Habida cuenta que las edificaciones a construir en los respectivos elementos se practicaran en fases y...

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