Concepto de división de cosa común

AutorJosé María Abella Rubio
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado
Páginas79-125

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Una vez analizadas las diferentes causas de extinción de la copropiedad, hay que advertir que la división de la cosa común (actio communi dividundo) se puede considerar como LA CAUSA por excelencia de extinción de las comunidades. De hecho se encuentra regulada específicamente en los artículos 400 y siguientes del Código civil.

Por medio de la división cada uno de los comuneros se convierte en propietario exclusivo de la parte que le corresponda. Esta concreción de su parte exclusiva se lleva a cabo por medio de la división de la cosa común, que dependiendo de cómo y de qué manera se realice puede ser de distintas formas, a saber: división económica, material, judicial o extrajudicial. Esta última a su vez tiene dos vertientes en función de que la lleven a cabo los propios comuneros o la realice un tercero ajeno a la comunidad.

  1. CONCEPTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN

1. La división económica y la división material
1.1. Introducción

En primer lugar hay que diferenciar la división material de la cosa común de la división económica. En la primera se produce una verdadera división o partición material, física del objeto en común; mientras que en la segunda hay una venta de dicho objeto por un precio, el cual se reparte entre los distintos condueños en función de sus cuotas.

Desde un punto de vista literal, tal como expone Serrera Contreras 1, la división material de bienes comunes comprende aquellos supuestos donde se lleva a cabo un fraccionamiento o desmembración simple de los mismos, y cualquier otra figura que se salga de esta concepción no encajaría con dicha literalidad. Pero para que realmen-

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te exista división material de la cosa común no basta con que se produzca el fraccionamiento, sino que además es necesario que la comunidad quede extinguida, concretándose de esta manera las cuotas de cada copropietario en derechos exclusivos de propiedad. Como dispuso la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 1999 2 el hecho de que una finca esté dividida materialmente puede ser simplemente el acuerdo adoptado por los comuneros para su mejor disfrute; de esta manera, sólo la partición hecha legalmente confiere a los copropietarios la parte exclusiva de los bienes que se le hayan adjudicado.

La división material se produce únicamente cuando la cosa objeto de la comunidad es divisible. Una vez hecha la división se adjudican las distintas partes de la misma a cada uno de los comuneros en función de sus respectivas cuotas. Borrell Y Soler 3 ha concebido este tipo de división como la forma más natural de dividir una cosa común entre sus condueños.

Tal y como dijo la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2009 4,

«La división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor.»

En la jurisprudencia se pueden encontrar algunos casos de división material, como son las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 1985, de 30 de mayo de 1990, de 27 de julio de 1994, de 12 de marzo de 2004 5, o de 27 de marzo de 2009 6, aunque sin duda hay un mayor número de supuestos de división económica.

La sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 2006 7 admitió la divisibilidad de las fincas como consecuencia de un pacto divisorio verbal, y por tal motivo entendió que no era procedente plantear la indivisibilidad económica de las fincas.

La sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1993 8 puso de manifiesto que el «onus probandi» corresponde a la parte que alega que la cosa objeto de litigio es divisible físicamente. Sobre este aspecto es interesante el contenido de la sentencia

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de 2 de julio de 1998 9, la cual no permitió la división material del objeto en litigio, ya que para llevarla a cabo era preciso la previa operación de un derribo. Así, argumenta que la facultad otorgada en el artículo 400 del Código civil respecto a la división material no es un derecho incondicional y absoluto, ya que tiene como límites los artículos 401, 404 y 1.062 del Código civil; concluyendo que la jurisprudencia de esa Sala habla de indivisibilidad jurídica en sentido opuesto a la material.

Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2004 10 admitió la división material de los locales objeto del litigio, pero sin embargo no facultó a la demandante para elegir de forma libre el lote que quisiera, ya que ésta es una facultad inapropiada de lo que es un pleito de división de comunidad ordinaria.

Es interesante el caso resuelto por la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2009 11 que estimó el recurso de casación, y declaró la improcedencia de la división de la cosa común, ya que como consecuencia de la misma se creaban otras fincas de menor extensión sobre las que a su vez se formaba una nueva situación de condominio entre actores y demandados. En este sentido, la sentencia recuerda que la acción de división de cosa común no contempla la creación de nuevas situaciones de comunidad sobre las porciones resultantes de la división, por ser contrario a lo dispuesto en el artículo 400 del Código civil. De esta manera concluyó que

«...la facultad concedida por dicha norma se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre todos y cada uno de los bienes en los que son titulares de una cuota indivisa; y no contempla la creación de nuevas situaciones de comunidad sobre las porciones resultantes de la división, que únicamente resultaría posible si media el acuerdo de todos los interesados (artículo 402 CC. Así lo venía a expresar esta Sala en sentencia de 30 julio 1999 (RJ 1999, 6360) que, en relación al caso allí contemplado, contiene sin embargo declaraciones que se ajustan al presente, al decir que «excluida en este caso por la voluntad del comunero demandante la adjudicación a uno con compensación económica al otro, la única forma de proceder a la división de la comunidad es la de acudir a la venta en pública subasta con distribución del precio obtenido entre los comuneros. En este sentido, la Sentencia de 16 de febrero de 1991 (RJ 1991, 1443), citada en el tercer motivo, establece, en su quinto fundamento jurídico, que «porque trátese de dos o de un solo condominio (cuestión ciertamente bizantina), lo cierto es que mientras dure la indivisión, a cada condueño (porque esa es la esencia del condominio de tipo ro-

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mano, que signe nuestro Código Civil , a diferencia de la comunidad germánica) le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, física y registralmente individualizados, objeto del condominio [....] y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles, sin poder ser obligado, en contra de su voluntad, como pretende la recurrente, a recibir el pleno dominio de uno de los bienes y ser privado de toda participación real o material en el otro, solución esta última que tampoco puede serle coercitivamente impuesta cuando los bienes (o alguno de ellos) sean indivisibles pues para este supuesto la única solución que arbitra el legislador es la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los condueños (arts. 404 y 1062 Código Civil )».

En definitiva, las peticiones formuladas por la parte demandante no se ajustan al ejercicio de una acción propia de división de la cosa común en el sentido a que se refiere el artículo 400 del Código Civil y la jurisprudencia citada, que se consideran infringidos, por lo que han de estimarse los recursos de casación formulados y, asumiendo esta Sala la instancia, confirmar la sentencia dictada por el Juzgado que se apoyaba en iguales argumentos a los anteriormente expresados.»

La venta a un tercero de una cosa en copropiedad viene expresamente regulada en el artículo 404 del código civil, según el cual «Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieran en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio». Aunque a priori este artículo debería emplearse como una posibilidad extrema, lo cierto es que en la práctica los casos de pública subasta de bienes en copropiedad son bastante frecuentes, debido a que en un gran número de asuntos hay muchas dificultades para lograr la división material de aquéllos.

A esta manera de extinguir la copropiedad se le ha llamado por parte de la doctrina «división económica» 12. Incluso Borrell Y Soler 13 llegó a considerar que la venta de la cosa era la forma subsidiaria de dividirla.

Hay que decir que realmente no se trata de una división, la cosa no se divide, sino de una forma de extinción de la comunidad. Lo que realmente se produce es una transmisión de la cosa a un tercero, o a uno de los comuneros en caso de que se le adjudique. Se diferencia del supuesto en que se transmite la cosa para seguir en copropiedad sobre...

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