SAP Cantabria 262/2005, 1 de Septiembre de 2005
| Ponente | ERNESTO SAGÜILLO TEJERINA |
| ECLI | ES:APS:2005:1654 |
| Número de Recurso | 205/2004 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 262/2005 |
| Fecha de Resolución | 1 de Septiembre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cantabria, Sección 1ª |
SENTENCIA NUM. 262/05
Ilmos. Sres. Magistrados:
Don Javier de la Hoz de la Escalera
Don Joaquín Tafur López de Lemus
Don Ernesto Sagüillo Tejerina
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En la Ciudad de Santander, a Uno de Septiembre de dos mil cinco.
Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de Juicio Ordinario número 512 de 2.003, Rollo de Sala número 205 de 2004, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrelavega, seguidos a instancia de D. Jesús María y Ismael , representado por el Procurador Sra. Martinez Garcia y defendido por el Letrado Sr. Solana Cifrian; contra Dª Almudena y María Virtudes .
En esta segunda instancia ha sido parte apelante Jesús María y Ismael ; y apelada Almudena y María Virtudes .
Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Ernesto Sagüillo Tejerina.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrelavega, y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 23 de Abril de 2.004 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Jesús María y D. Ismael , debo absolver y absuelvo a Dª Almudena y Dª María Virtudes de los pedimentos formulados en su contra, condenando a los demandantes a las costas de esta acción. Y, estimando íntegramente la reconvención formulada por Dª Almudena y Dª María Virtudes , debo declarar ydeclaro la nulidad de los contratos celebrados el 23 de junio de 2003, condenando a D. Jesús María y D. Ismael a estar y pasar por tal declaración, condenando a los reconvenidos a las costas de esta acción."
Contra dicha Sentencia, la representación de la parte apelante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo, se remitieron las actuaciones a esta Sección Primera de la Iltma. Audiencia Provincial de Cantabria, donde se señaló para votación y fallo del recurso el día 16 de Mayo del presente año, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales a excepción del plazo del artículo 465.1 LECivil.
Recurre la representación de Jesús María y Ismael la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que desestimó su demanda en la que se solicitaba que se condenase a las demandadas a elevar a escritura pública los dos contratos de opción de compra suscritos el 23 de junio de 2003.
En tales contratos se describían varias fincas, propiedad de las aquí demandadas, quienes concedían un derecho de opción de compra a los actores, según se hacía constar en la estipulación primera. Se fijaba en la cláusula segunda el precio de la opción, el de venta de las fincas descritas y se fijaba como plazo para el ejercicio de la opción "el optante podrá ejercitar la facultad conferida una vez obtenidos los permisos precisos de los organismos públicos pertinentes y al mismo tiempo, sea concedida la oportuna licencia de obra para la construcción de los inmuebles que D. Ismael y Jesús María pretenden construir en los terrenos". Se añadía que era tarea de éstos obtener los permisos precisos y que, si no obtuvieran dichos permisos, "se establece el plazo de un mes para reintegrar la cantidad recibida en este acto como precio de la opción quedando resuelto el contrato".
Con fecha 29 de julio de 2003 se presentó en el Ayuntamiento de Alfoz de Lloredo la solicitud de licencia municipal de obras por Jesús María , acompañando la firma de la arquitecta directora de las obras, con visado del Colegio Oficial de Arquitectos de 23 de julio de 2003.
En fecha 16 de julio de 2003 los hoy actores efectuaron requerimiento notarial a las demandadas para proceder al otorgamiento de la escritura pública de venta.
El 9 de julio de 2003 las demandadas otorgaron otro contrato de opción de compra a favor de un tercero, "Realcan, S.L." sobre tres de las fincas que habían sido objeto del contrato con los actores con plazo de vigencia hasta el 9 de julio de 2004, posteriormente ampliado hasta 9 de julio de 2006; el 21 de julio de 2003 también otorgaron opción de compra a favor de "Apartamentos Turísticos de Cantabria, S.L.", cuyo representante era Javier , sobre una cuarta finca también objeto de los contratos con los actores.
A partir de los hechos señalados, descritos con más detalle en la sentencia de instancia, oponen las demandadas, y estima la sentencia recurrida, la invalidez de los contratos de opción de compra firmados con los actores por no fijarse plazo para el ejercicio de la opción.
Ha de partirse de la base de que, sin perjuicio de que se examine, dado que también forma parte del objeto del pleito, la correcta formación de la voluntad por las partes contratantes, los pactos que aparecen firmados en los contratos celebrados entre las partes hoy litigantes responden a la común intención de ellas, a los términos en que quisieron desarrollar su relación; los contratos son fuente de obligaciones, tienen fuerza de ley entre fuerza de ley entre las partes contratantes y de ahí que deban interpretarse en el sentido más favorable para que produzcan efectos, todo ello de conformidad con las normas de los artículos 1088, 1089, 1091 y 1281 a 1289 del Código Civil .
Ante la constancia de la firma por las partes ahora litigantes de los dos contratos objeto del pleito, debe determinarse si el contenido de lo firmado plasma válidamente la voluntad común de las partes o si contiene algún pacto nulo o que determine la nulidad de todo lo pactado sin que para ello sea suficiente la falta de encaje exacto en algún tipo de contrato pues ello no supone automáticamente la nulidad de lo pactado al regir en el Derecho español un sistema de libertad de pactos ( artículo 1255 del Código Civil ) que obliga a, primeramente, configurar el contrato firmado mediante la interpretación de sus cláusulas y, una vez efectuado, determinar los efectos del mismo aplicando las normas del tipo pactado o de aquel que se acerque más a lo convenido por las partes. Al interpretar las cláusulas del contrato, no debe olvidarse que la nulidad únicamente puede apreciarse cuando las dudas cuya resolución no sea posible recaigan sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención ovoluntad de los contratantes ( artículo 1289 del Código Civil ).
Las dudas surgen al calificar el contrato firmado como opción de compra o como promesa de venta, incluso con la posibilidad de considerar que fuera una compraventa sujeta a condición resolutoria. A partir de las expresiones y voluntad de las partes firmantes cabe deducir la intención de firmar una opción de compra si bien el problema para incluir el contrato firmado en tal concepto surge por la falta de fijación de un plazo de ejercicio de la opción.
Señala la STS 15-6-2004 que la jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obviodeclaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción ( STS 15-10-1993 ), plazo esencial, que es de caducidad ( STS 30-6-1994 ), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo ( STS 28-4-2000 ); el plazo así se...
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