Compra de cuota indivisa de finca rústica en andalucía. Parcelación urbanística.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la exigencia de intervención administrativa.
Hechos: Mediante escritura una entidad mercantil vende a unos cónyuges el pleno dominio de una doceava parte indivisa que le pertenecía sobre la finca registral.
La finca consta en el registro y en el catastro como rústica. Si bien se incorpora un certificado municipal acreditativo de que la finca se encuentra en suelo calificado como suelo urbanizable no sectorizado.
Junto con la escritura calificada se encuentran pendientes de despacho distintas ventas efectuadas por esta sociedad de otras doceavas partes indivisas a diferentes compradores.
La registradora califica negativamente exigiendo que se acredite la obtención de licencia municipal de parcelación, necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado -venta de participaciones indivisas- un acto de parcelación urbanística.
El recurrente considera incumplido el artículo 79 del RD 1093/1997 de 4 de julio, al no desprenderse de la calificación recibida la realización de la comunicación prevista en el mismo al Ayuntamiento correspondiente, solicitando la revocación de la calificación recibida.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación
Doctrina: Nuestro CD, en línea con la doctrina jurisprudencial, declara que "una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual".
Así mismo, tras reiterar su doctrina sobre régimen competencial en materia de urbanismo, expone el tratamiento que se debe de dar a los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación...
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