Comentario de urgencia sobre la nueva normativa de colaboración entre notarias y registros de la propiedad
| Autor | Francisco José Daura Saez |
| Cargo | Notario de El Vendrell |
| Páginas | 91-112 |
INTRODUCCIÓN
Como su propia exposición de motivos indica la nueva norma es un paso adelante a la vez que un elemento de continuidad con el derogado RD 1558/1992 de 18 de diciembre. Al igual que su predecesor supone un intento en la mejora de la prestación del servicio profesional de información, asesoramiento y seguridad en las transacciones que prestamos los Notarios y para el que es indispensable la colaboración del Propiedad.
El RD 1558 fue muy criticado, pero la crítica debe ser matizada por la indudable buena intención de la norma, pero no se puede discutir que ha supuesto un fundamental paso adelante en la información y seguridad de los ciudadanos que acuden a nuestros despachos para confiarnos la autorización de las escrituras públicas que contienen actos y contratos que tanta importancia tienen.
Este nuevo RD supone un nuevo reto al que esperemos sabremos responder, como a tantos otros. Y hay que responder desde dos puntos que a mi juicio resultan fundamentales: a) Una máxima colaboración entre instituciones y b) Una colaboración creativa y diligente pues si algo necesita este RD cargado de buena intención y múltiples contradicciones es precisamente una interpretación que se destaque por su carácter de integradora y finalista para que cumpla el fin que pretende.
El presente decreto tiene como ventaja determinar una mayor colaboración entre el Notario y el Registrador de la Propiedad y una mayor celeridad en la información, tanto en la inmediata acerca de las cargas como en la continuada de información de cargas o presentaciones que se presenten en el Libro Diario, o de otras peticiones de información a propósito de la misma finca.
Como inconvenientes tiene unos de tipo técnico (en el sientido de los medios a que alude) pues descansa excesivamente en el telefax y otrs de tipo jurídico, como algunas contradicciones y normas un tanto incongruentes que habrá que salvar de la mejor manera posible. Por otra par'te plantea lagunas y dudas difíciles de resolver. Trataremos de plantear algunas de estas cuestiones desde un enfoque lo más constructivo posible.
LA INFORMACIÓN.
SOLICITUD
1- Ámbito material:
Por ser este un trabajo eminentemente práctico seguiremos como sistemática el orden normal de como suceden las cosas. Empecemos por la solicitud de información al Registro de la Propiedad.
La información registral debe solicitarse con anterioridad al otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de la constitución de un derecho real sobre ellos (art. 175 RN)
El ámbito de aplicación aparece determinado de doble manera, una, ya expresada en sentido positivo, que señala cuándo debe el Notario solicitar la información y otra, en sentido negativo que expresa cuándo el Notario no esta obligado a solicitar esa información:
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Cuando se trate de actos de liberalidad
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Cuando el transmitente del bien o derecho sea una entidad de derecho público, cualesquiera que sean su ámbito y naturaleza.
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Cuando el adquirente del bien o el beneficiario del derecho se declalare satisfecho por la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos, siempre que, además, haga constar la urgencia de la formalización del acto en la escritura que autorice y todo ello sin perjuicio de que Notario podrá denegar su actuación si no considera suficientemente justificada la urgencia alegado o si alberga dudas sobre la exactitud de la información que plantea el adquirente.
Esta doble delimitación plantea algunas cuestiones o problemas.
En cuanto al primer párrafo el art. 175 en que se determina cuando existe obligación de pedir la solicitud registral se suscitan algunos problemas interpretativos. En efecto, no cabe de duda de que habrá que pedirlo en el caso de una compraventa o de una hipoteca. Son supuestos claros, pero hay otros casos dudosos.
En efecto la obligatoriedad depende de la calificación civil como de adquisición de inmueble o de adquisición de derechos, cuestión que no siempre es clara ni mucho menos pacífica y pueden plantearse algunas dudas.
Como ejemplos practicas de situaciones de "zona dudosa o intermedia caben los siguientes:
- Aportación de bienes inmuebles a una sociedad: Sabida es la amplia discusión doctrinal entre los que lo consideran como una verdadera enajenación y los que lo consideran como un simple acto de comunicación de bienes que no entraña una auténtica enjenación. Va siendo mayoritaria esta segunda postura por lo que corresponderá pedir la información, cosa acosejable en cualquier caso por la imortancia de la operación en sí.
- Capitulaciones matrimoniales con aportación de bienes. Vale la misma reflexión anterior en cierto modo
- Disolución de comunidad.- Las posiciones doctrinales son para todos los gustos,( y, evidentemente no es objeto de este trabajo más que plantear el problema o incitar a la reflexión. No se puede entrar en el estudio pormenorizado de cada caso lo que será objeto de otro trabajo más profundo) y unos Registradores lo admiten como título inmatriculador y otros no.
- Declaración de Obra Nueva: parece claro que en este caso no sería necesario pedir la información del Registro. Sin embargo, plantearé un supuesto real: un cliente va a declarar una obra nueva. El título anterior no está inscrito. Bien, en principio se le dice que no hay problema pues se pueden inscribir simultáneamente la compra de solar y la escritura de obra nueva. El examen del título de compra hace sospechar al Notario, se pide nota simple y resulta inscrito a nombre de persona distinta del vendedor del solar. El cliente se enfada con el que fue su vendedor pero queda muy agradecido al Notario por la información. A pesar de todo otorga la escritura.
- Cancelación: Ni hay estrictamente adquisición ni es un acto de liberalidad. Pero hay otro caso a plantear: En una cancelación se pide nota que revela que se ha expedido certificación a los efectos del procedimiento ejecutivo del art. 131. O bien hay anotación de un procedimiento concursal.
- Escritura de agrupación de solares para construir entre propietarios distintos. Evidentemente si una finca estaba gravada lo estará después del porcentaje que resulte de la agrupación. Piénsese en los problemas en caso de llevarse a cabo la subasta porque el agrupante moroso no paga.
Del lado negativo el RD se refiere a los actos de liberalidad, lo cual cambia la situación con respecto a la normativa anterior que se refería a los actos a título gratuito. También aquí se plantean dudas.
- Herencias. ¿Hay acto de liberalidad en sentido estricto? ¿Hasta que punto una escritura de herencia contiene uno o varios actos de liberalidad? Tengase en cuenta, sobre todo, el régimen de legítimas aplicable en cada caso. ¿Y en una herencia intestada?. La discusión queda abierta y puede haber opiniones para todos los gustos; desde luego era más clara la redacción anterior cuando se refería a los actos a título gratuito. Pedir la información en las escrituras de herencia tiene además la ventaja de que los herederos conozcan la existencia de cargas que impuso su causante y que pueden determinar la no aceptación o la renuncia de algunos de los herederos.
- Legados. Otro caso distinto es el de los legados, donde sí puede verse un acto de liberalidad, por lo que sería defendible la no obligación de pedir la información.
- Donaciones. Así como en la donación pura y simple no cabe duda de la existencia de un acto de liberalidad y por lo tanto la no obligación de petición de la información.
Sin embargo hay alguno supuestos dudosos como la donación con causa onerosa o la donación con modo o la donación con la obligación de asumir las cargas que pesen sobre el inmueble donado en cuyo caso parece que sería razonable solicitar la información
Otro de los supuestos de no obligación por parte del Notario de pedir la información registral es la renuncia del adquirente basada en el conocimiento que tiene de las cargas por los títulos o por las manifestaciones del transmitente. De como esta redactado el precepto parece, a primera vista que el adquirente de un bien o derecho solo puede renunciar si existe un motivo de urgencia que debe además resultar lo suficientemente justificado para el Notario autorizante, quien puede negarse en caso contrario.
El problema surge en el supuesto del intento de renuncia de la información alegando pleno conocimiento (el comprador es abogado y ha pedido información por su cuenta, o es pariente y confía plenamente en el vendedor) y no quiere la información y así lo manifiesta sin querer esperar la nota porque no es que no tenga urgencia, es sencillamente que no la quiere. Por lo que no parece imposible hacerlo constar así en la propia escritura con la advertencias pertinentes hechas de forma clara y más clara constancia por escrito.
Esta era la situación anterior en que la renuncia era voluntaria para el adquirente que podía hacerla por motivo de urgencia o cualquier otro. Parece que el legislador ha cambiado la pauta y que la información se debe pedir en todo caso quedando la posibilidad de renuncia para los casos en que concurra urgencia y ésta le quede al Notario suficientemente justificada.
La cuestión referente a las escrituras en que el transmitente es una persona pública no obligan a pedir la información, dando un trato de privilegio por razón de la entidad transmitente. Quizá por aquello de que la Administración debe tener previamente depurada la situación jurídica del inmueble antes de venderlo. Sin embargo nada obsta para que el Notario la pida si lo considera conveniente.
En definitiva en los supuestos dudosos el Notario tendrá que valorar la conveniencia de pedir o no pedir la información atendiendo a las circunstancias del caso concreto y a la menor duda, o por precaución, lo conveniente será pedirla.
ASPECTOS FORMALES
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Forma de la solicitud
El Consejo General del Notariado ha facilitado un modelo de solicitud que se ajusta a lo prevenido en el nuevo art. 175 RN es decir que la solicitud...
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