La cesión de viviendas turísticas por habitaciones: situación legal en España y propuestas razonables

AutorAntonio José Quesada Sánchez
CargoProfesor titular de Universidad de Derecho civil. Universidad de Málaga
Páginas279-313
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 783, págs. 279 a 313 279
La cesión de viviendas turísticas
por habitaciones: situación legal
en España y propuestas razonables *
The transfer of tourist apartaments
by rooms: legal situation in Spain and
reasonable proposals
por
ANTONIO JOSÉ QUESADA SÁNCHEZ
Profesor titular de Universidad de Derecho civil
Universidad de Málaga
RESUMEN: El ámbito de las viviendas turísticas es, en España, polémi-
co, debido a múltiples factores. No es el menor de ellos el de la fragmentación
legal existente al respecto, con abundante regulación autonómica no siempre
armónica. Dentro de este ya de por sí complejo ámbito, la cesión de dichas
viviendas por habitaciones es una posibilidad que merece ser atendida, como
producto turístico interesante a la hora de formalizar los contratos.
En la investigación que resumimos se pretende estudiar qué establecen
esas regulaciones diversas al respecto, cómo se han pronunciado nuestros tri-
bunales, en su caso, así como si el propio contrato tiene entidad y merece ser
aceptado por las normas, de cara a que los particulares puedan celebrarlo.
* Este trabajo se ha realizado en el marco del Grupo de investigación permanente de
la Junta de Andalucía SEJ-325 (Derecho de la Actividad Turística), y cuyo responsable
es Antonio GÁLVEZ CRIADO.
Antonio José Quesada Sánchez
280 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 783, págs. 279 a 313
ABSTRACT: The ambit of tourist apartaments is, in Spain, a contro-
versial ambit, because of multiple reasons. Not the least of them is the legal
fragmentation in Spain, with abundant autonomic regulations, not always har-
monious. In this complex area, the transfer of these apartaments by rooms is
a possibility that deserves to be addressed, as an interesting tourist product.
This paper pretends to study what these various regulations establish in
this question, how our courts have ruled, as well as whether the contract itself
has entity and deserves to be accepted by the Law, so that individuals can
celebrate it.
PALABRAS CLAVE: Vivienda turística. Arrendamiento urbano. Ha-
bitación. Servicios.
KEY WORDS: Tourist apartament. Lease. Room. Services
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. DERECHO ESPAÑOL:
REGULACIONES AUTONÓMICAS DE INTERÉS: 1. ANDALUCÍA. 2.
PAÍS VASCO. 3. ASTURIAS. 4. COMUNIDADES AUTÓNOMAS EN LAS QUE LAS
REGULACIONES HAN SIDO AFECTADAS POR IMPORTANTES SENTENCIAS DE LOS
TRIBUNALES (I): CANARIAS. 5. COMUNIDADES AUTÓNOMAS EN LAS QUE LAS
REGULACIONES HAN SIDO AFECTADAS POR IMPORTANTES SENTENCIAS DE LOS
TRIBUNALES (II): CASTILLA Y LEÓN. 6. COMUNIDADES AUTÓNOMAS EN LAS
QUE LAS REGULACIONES HAN SIDO AFECTADAS POR IMPORTANTES SENTEN-
CIAS DE LOS TRIBUNALES (III): GALICIA. 7. COMUNIDADES AUTÓNOMAS QUE
NO ADMITEN LA CESIÓN POR HABITACIONES.—III. EL CONTRATO DE
CESIÓN POR HABITACIONES: PROPUESTAS PERSONALES.—IV.
CONCLUSIONES.—V. RESOLUCIONES JUDICIALES CITADAS EN
EL TRABAJO.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
Es un tópico defender que la vida suele ir por delante del Derecho. Y
tampoco es algo que deba parecernos incorrecto, en la medida en la que
las normas tienen pretensiones de eficacia social organizadora, y ante nue-
vas necesidades y nuevos problemas, deben diseñarse nuevas regulaciones
y soluciones. Pero hay situaciones en las que el retraso del Derecho o el
desorden legal exceden de lo normal, y acaban produciéndose situaciones
especialmente necesitadas de regulación clarificadora. El caso de las vivien-
das turísticas es uno de ellos. Como apunta ORTEGA BONITO, ha sido
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La cesión de viviendas turísticas
«objeto de atención desde diversos sectores del ordenamiento y por dife-
rentes administraciones, generando un marasmo de soluciones no siempre
coincidentes»1, y han crecido con fortaleza gracias a las plataformas de
economía colaborativa2 (y ello pese a la actitud generalmente restrictiva y
desconfiada de los poderes públicos3). Definía NUÑEZ IGLESIAS el con-
trato de alojamiento, en general, como «todo contrato por el que se cede
el uso de una unidad de alojamiento (vivienda, habitación) a un viajero o
turista por un precio, y por unidades de tiempo muy cortas: días, semanas
o meses, siempre muy por debajo del año, por lo que no sirve para cubrir
la necesidad permanente de vivienda»4.
Y dentro del fenómeno en sí, no siempre pacífico ya en su conjunto5,
hay un caso que todavía resulta más polémico, desde el punto de vista con-
ceptual y en la práctica: ¿qué sucede con el posible alquiler de habitaciones
turísticas? ¿Cabe una única solución legal, o podrían ser válidas más de
una? ¿Estamos, como plantearan COBOS, MALLO y SILVESTRE, ante
una situación alegal, ante la falta de previsiones normativas al respecto
(esto hoy es incorrecto, aunque ellos se centraban en el caso catalán en
aquel momento) o ilegal, directamente?6 ¿O, por el contrario, debe ser algo
perfectamente legal, y habrá que plantearse de qué modo debe regularse,
en este caso?
Encontramos interesantes opiniones doctrinales sobre el tema, así como
diversos puntos de vista prácticos, dignos de mención, tales como el de la
Sentencia del Tribunal de Justicia de Galicia de 15 de noviembre de 2017,
que consideró que esta posibilidad estaba vetada por el ar tícu lo 5.e de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (que excluye
el contrato de arrendamiento de uso turístico del ámbito de la LAU), la
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 21 de marzo de
2017, que entendió que esta posibilidad no solo no es contraria a la ley sino
que prohibirla vulnera la libre oferta de servicios y la libre competencia7 y
otras sugerentes resoluciones que repasaremos en su momento, o con regu-
laciones autonómicas como la vasca y la andaluza, que lo han permitido
expresamente, aunque con diferentes contenidos (a diferencia de la mayoría
de regulaciones autonómicas existentes). Para GUILLÉN NAVARRO, esta
situación implica que es clara la libertad en la regulación, «rompiendo con
ello la barrera que parecía estar impuesta a través de la interpretación del
ar tícu lo5.e LAU»8.
Apunta DOMÍNGUEZ LUENGO que cada vez existe una mayor pu-
blificación del Derecho privado aplicable a esta relación, y cómo la mayoría
de regulaciones autonómicas prohíbe el alquiler por habitaciones9 (como
repasaremos en su momento). Añade este autor que «creo que no existen
razones de interés general que puedan justificar la prohibición de ceder
habitaciones (como se mantiene en la STJ Islas Canarias de 21 de marzo

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