El registro de bienes inmuebles en la legislación rumana
| Autor | Redacción |
| Páginas | 2011-2020 |
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El registro de bienes inmuebles tiene por objeto el conocimiento del estatuto legal de los bienes inmuebles con el fin de garantizar la seguridad de las transacciones, proteger los intereses de terceros y garantizar el crédito.
Actualmente, dos sistemas de registro de bienes inmuebles coexisten dentro de la legislación rumana, el del Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil y el del Libro de Bienes Inmuebles (Grundbuch), regido por el Decreto-ley 115/1938.
Mediante la aprobación de la Ley 7/1996 del Catastro y Registro de Bienes Inmuebles, se estableció un sistema único en todo el territorio basado en el libro de bienes inmuebles. Este sistema de registro entrará en vigor paulatinamente, a medida que se completen el catastro y los libros de bienes inmuebles en cada localidad de cada distrito (art. 172).
El Código Civil rumano de 1864, que entró en vigor en 1865 y se inspiraba del Código Civil francés, adoptó el principio de consenso en virtud del cual la transmisión del derecho de propiedad se lleva a cabo por simple acuerdo entre las partes -sólo consensu-; el comprador asume el riesgo aunque no se le haya entregado el bien (art. 971).
En el caso de los contratos de compraventa, la transmisión del derecho de propiedad se lleva a cabo tan pronto como las partes han llegado a un acuerdo sobre el bien y el precio, aun cuando el bien no se haya entregado y el precio no se haya pagado. Al eliminar todo formalismo en caso de transmisión de derechos reales mediante convenios cuyos efectos sólo afectan a las partes Page 2012 contratantes, los intereses de terceros podrían pasarse por alto, razón por la que el Código Civil establece en el artículo 1.295, apartado 2.°, que los derechos resultantes de la venta plena de bienes inmuebles entre partes no es oponible a terceros que tengan y hayan conservado derechos sobre el bien inmueble vendido antes de la inscripción de la escritura. Por la misma razón, el artículo 818 del Código Civil contempla asimismo la inscripción de las donaciones de bienes inmuebles.
Al mismo tiempo, las hipotecas legales y contractuales, así como los gravámenes, se hacen constar en los registros de bienes inmuebles de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.780-1.787 del Código Civil.
Además, en defensa de los intereses de las partes, la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone en su artículo 711 la inscripción de transacciones, órdenes de adjudicación, órdenes de expropiación y cesiones de arrendamientos de al menos tres años.
De conformidad con el artículo 1.802 del Código Civil, la falta de registro implica seguridad para las personas interesadas, es decir, para todos los adquirentes posteriores de derechos sujetos a inscripción sobre el mismo bien inmueble y, más aún, para los acreedores no garantizados y los legatarios del donante con derecho a herencia individual, según lo dispuesto en el artículo 819 del Código Civil.
La inscripción de las operaciones es competencia de los secretarios de los tribunales de primera instancia en cuya jurisdicción se encuentran los bienes inmuebles, por orden de presentación de las solicitudes; los secretarios están asimismo obligados a expedir, a petición de las partes afectadas y a efectos de cumplir con ciertos trámites legales relativos a los bienes inmuebles, listas de cargas en las que deben hacer constar, previa consulta de los registros de bienes inmuebles, la existencia o no de cualquier hipoteca, gravamen u otras garantías que graven el bien inmueble.
No obstante, la inscripción de las cargas se lleva a cabo bajo la supervisión de un juez.
Todas estas disposiciones del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refieren a la inscripción de escrituras relativas a bienes inmuebles, dado que en lo referente a los bienes muebles la posesión de los mismos surte el efecto de inscripción, de forma que no es necesaria reglamentación especial alguna (art. 972 y 1.909 del Código Civil).
Resulta de lo que antecede que el sistema de registro de bienes inmuebles regido por el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil se basa en los registros de bienes inmuebles. Se trata de un «sistema personal» que lleva un registro -a nombre de los titulares de los derechos de propiedad y de los demás derechos reales- y también de un sistema formal, dado que la validez de las escrituras no se comprueba y la inscripción de las operaciones sólo garantiza que puede oponerse a terceros.
Page 2013La única ventaja de este sistema de registro reside en la sen cit.lez de las operaciones.
Sus inconvenientes son los siguientes: la dificultad de examinar...
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