La eficacia de los derechos reales, con especial atención al de hipoteca, en los Estados Unidos de América. Un caso concreto: el condado de Dane, Wisconsin.
| Autor | Fernando de la Puente Alfaro |
| Páginas | 2191-2274 |
La hipoteca sujeta, directa e inmediatamente, los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Esta contundente afirmación no es una invención de la Ley Hipotecaria de 1861, sino que es el fruto histórico de una tradición que arranca en el Derecho Romano y que alumbra los ordenamientos de todo el continente europeo y, por su extensión, de todo el mundo. Pero la ausencia de publicidad posesoria del derecho de hipoteca que, si no exclusiva sí es característica del mismo, ha provocado históricamente una profunda desazón a los juristas y una perturbación del crédito territorial. La inseguridad que genera la ausencia de publicidad posesoria y la oponibilidad empero del derecho incluso frente a adquirentes que hayan utilizado la máxima diligencia posible en defensa de su posición ha sido una rémora al avance económico de los países. Fácil es entender que el antecedente directo de nuestra Ley Hipotecaria recibiera el nombre de Oficio o Contaduría de Hipotecas conforme a la Real Pragmática de 1768, como fácil es comprender que el primer intento de crear un Registro de Cargas recibiera el nombre de Registro de Censos, Tributos e Hipotecas, conforme a la Pragmática de Don Carlos y Doña Juana de 1539, recogiendo descriptivamente los derechos indetectables cuya publicidad pretendía, y cuya clandestinidad venía provocando desconfianza, perjuicios y fuerte resentimiento del mercado inmobiliario 1.
La aparición de Instituciones encargadas de proporcionar publicidad a las situaciones indetectables es común a la historia de Europa y supone un logro titánico cuyo alumbramiento ha costado siglos, aunque su aparición haya diferido en el tiempo en los distintos países: prescindiendo de antecedentes remotos, en Suecia los primeros intentos surgen en el siglo xvi, pero no es hasta el xviii cuando se puede hablar de auténtico Registro 2. En Francia los primeros intentos se desarrollan en los albores del siglo xix, alcanzando su desenvolvimiento con la sanción del Code, aunque no es hasta los Decretos de 1955 cuando se da publicidad a algunos derechos o situaciones que permanecían hasta entonces en la clandestinidad 3. En Inglaterra y Gales, también a finales del siglo xix, se desarrolla un sistema que no alcanzó su desenvolvimiento moderno hasta bien entrado el siglo xx 4. En Alemania la legislación se desarrolla durante el siglo xix...
El desarrollo de sistemas de publicidad de la hipoteca es, como se puede ver, un logro relativamente reciente, y causa inmediata aunque, lógicamente, no única, del desarrollo económico de los denominados países del primer mundo. No es de extrañar que uno de los objetivos prioritarios de los llamados países emergentes o en transición sea, precisamente, el establecimiento de sistemas de Registro de la Propiedad que permita la extensión y desarrollo de mercados hipotecarios. En este empeño colaboran los países en transición hacia economías de mercado, un buen número de organizaciones internacionales, como el Banco Mundial o la ONU, y los países con sistemas desarrollados por medio de sus agencias de cooperación, como ocurre con Suecia, Holanda, Suiza y Estados Unidos.
Lo más llamativo es este último ejemplo, precisamente porque es la excepción que confirma la regla. Los Estados Unidos de América, a través de USAID (United States Agency for International Development), está invirtiendo millones de dólares en el desarrollo de proyectos que tienen por objeto el establecimiento y desarrollo de sistemas de Registro de la Propiedad y Catastro en un buen número de países, señaladamente de América Central y del Sur y del Centro y del Este de Europa, y todo ello careciendo de un sistema propio de Registro de la Propiedad.
Es el caso norteamericano una paradoja aparente, pues emplea enormes recursos en ayudar a implantar sistemas inmobiliarios en el extranjero y no lo hace en su propio país 5. Otro aspecto, aparentemente paradójico, es que a pesar de su carencia de sistema registral disfruta desde luego de un sistema inmobiliario de robusta salud. ¿Cómo es posible esta situación? ¿Cómo se soluciona el problema de la oponibilidad de los derechos clandestinos especialmente de la hipoteca? ¿Cuáles son las claves de su sistema y en qué medida son equiparables al nuestro y al de la práctica totalidad de los países del mundo? Estas son las preguntas que se propone contestar este trabajo, aunque antes debemos hacer una breve reflexión sobre la situación con la que nos encontramos.
Cuando los Estados Unidos de América del Norte consiguieron su independencia en el año 1776, la legislación aplicable en el ámbito inmobiliario era la propia de Inglaterra y Gales, metrópoli de la cual acababa de obtener su emancipación. La ley inglesa, en aquellas fechas, se caracterizaba por ser excesivamente rígida, consecuencia lógica de un sistema nacido de las relaciones feudales entre la Corona y sus súbditos, que se había ido complicando por el transcurso de los siglos.
Mientras que los territorios norteamericanos estuvieron bajo la férula de Londres, y siendo todos los terrenos propiedad de la Corona, fueron los juristas y jueces ingleses los encargados de aplicar la legislación inglesa, pero la independencia colapsó el sistema, pues con los ingleses se fueron sus jueces y casi todos sus juristas, pero no sus leyes, sin que los territorios independizados dispusieran de expertos con preparación suficiente para su aplicación. Pero rápidamente los nuevos tribunales flexibilizaron la aplicación del Derecho y, gracias a la facilidad que permitía la tradición de la Common Law, lo fueron modificando para adaptarlo a la nueva realidad caracterizada por la innecesariedad de las complejísimas relaciones heredadas de los tiempos feudales, por la informalidad propia de las gentes del país y de su administración, por la estructura fortísimamente descentralizada del Estado y por el principio de preeminencia del individuo frente al Estado.
Fruto de esta singular evolución es el sistema actual, sistema chocante a los ojos de un europeo en el que, a pesar de la existencia de normativas federales que trata de imponer ciertos límites generales, la diversidad legislativa es tanta como son los Estados de la Unión 6. Esto ya de por sí es una complicación, pero no es lo más característico del sistema norteamericano, pues lo que realmente llama la atención es el hecho de que, a diferencia de lo que ocurre en el resto del mundo, la seguridad jurídica inmobiliaria no es considerada una «tarea de Estado» ni un principio fundamental del Estado de Derecho, el cual se mantiene, como tal Estado, completamente al margen de la misma. Frente a la práctica totalidad del mundo que ha construido la más formidable herramienta de protección contra la inseguridad inmobiliaria, el Estado norteamericano no ha hecho absolutamente nada, sin duda por considerar que es una cuestión estrictamente entre particulares y en la que el Estado no debe inmiscuirse 7. No es de extrañar que haya sido la sociedad civil la que haya ido creando un sistema alternativo capaz de suplir la intervención de la Administración y que con el devenir de los años este sistema privado se haya perfeccionado hasta alcanzar cotas de funcionamiento excelentes 8.
Situados en contexto y sabedores ya que debemos tener la mente abierta, procede que entremos en el estudio del Derecho Inmobiliario Registral en los Estados Unidos de América, con especial atención al Derecho de Hipoteca, al Registro de Títulos en general y más concretamente en el Condado de Dane, Wisconsin.
La hipoteca es el derecho constituido sobre una propiedad inmueble en garantía del cumplimiento de una obligación 9. Es sorprendente lo cercana que podemos percibir una definición semejante y, sin embargo, pertenece a un ordenamiento basado en unos principios que son bien distintos al nuestro ¿o no? La paradoja es, precisamente, que sí y que no. Es cierto que el Derecho inglés y, por derivación y evolución del mismo, el norteamericano están basados en principios distintos y en razones de ser distintas: en el ámbito que nos preocupa y ocupa, los sistemas anglosajones están basados en el respaldo que el sistema judicial proporciona al tráfico inmobiliario; sólo con un potentísimo poder judicial, provisto de los recursos y medios suficientes, se puede construir un sistema en el que no existe, por ejemplo, identificación objetiva de las personas 10, control de legalidad objetivo o, incluso, tracto sucesivo. En los sistemas de tradición germánica, sin embargo, se parte del principio contrario: el tráfico inmobiliario está basado en mecanismos extrajudiciales que aseguran un razonable margen de seguridad y que evitan, en la medida de lo posible en un Estado de Derecho, la intervención del poder judicial.
Lo paradójico es que el resultado final es muy parecido y el contenido de los derechos que recaen sobre inmuebles aún más. Así ocurre con la hipoteca en los Estados Unidos de América en donde el sistema de protección es muy...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba