El artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
| Autor | Pedro S. Requena |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 292-303 |
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El artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos que es objeto del presente estudio ha tratado de justificarse desde diversos puntos de vista.
Para algunos, es la salvaguardia del retracto, que se concede al arrendatario e inquilino en la nueva Ley; sin esta facultad del artículo 67, se alega, el retracto se haría ilusorio, en muchos casos, pues bastaría que el comprador y vendedor del piso se pusieran de acuerdo para figurar en el contrato transmisorio un valor superior al realmente concertado, para que el inquilino no pudiera utilizar el retracto por antieconómico.
Si éste hubiera sido el propósito del legislador, hay que convenirPage 293 que fue demasiado suspicaz y excesivamente previsor, tanto que, sin quererlo, desconoció dos hechos demasiado frecuentes y que pueden comprobarse a diario, y son éstos: que la mayor parte de las rentas urbanas son muy bajas, en relación con el momento presente, por la sencilla razón de que se concertaron hace varios años y las leyes han -impedido que se elevaran; consecuencia de esto es que cualquiera que sea el tipo que se fije para capitalizar la renta, evidentemente, ha de dar un valor que no responde, ni mucho menos, al que realmente tiene la propiedad; y puede admitirse que se prevea y se castigue la simulación del preció que se encamina a burlar el derecho del inquilino; pero el precio que honradamente se ha convenido y se hace figurar en el contrato, para no eludir las leyes fiscales, entre otras razones, ese no debía merecer el mismo trato y menos el castigo de la nulidad del contrato transmísorio.
Con arreglo al precepto que examinamos, el precio puede siempre impugnarse, porque el inquilino lo crea excesivo o porque se dé la presunción que el mismo artículo establece; un examen sereno de la realidad demuestra que el precio que se impugne puede ser el real y verdadero del contrato, como lo será en la mayor parte de los casos; y puede ser fingido, con el propósito de obstaculizar el retracto.
Pues bien: el precepto no distingue, y evidente es que se obstaculiza el comercio de buena fe sobre fincas urbanas arrendadas, sobre el que pesa una condena demasiado grave para no ser tenida en cuenta al contratar.
Además, desde el año 1935 está en vigor el retracto arrendaticio rústico, y a pesar del tiempo transcurrido, no ha llegado a nuestra noticia ningún caso en que la connivencia de los contratantes haya impedido el ejercicio del retracto; ahí está el retracto arrendaticio desde hace trece años, ejercitándose, cada día con más frecuencia, sin necesidad de esa salvaguardia.
Por otros, se quiere justificar como una casa indirecta en los precios de la propiedad urbana para evitar la especulación y proteger al inquilino; este fundamento no resiste al más leve comentario; en primer lugar, el artículo 67 no establece -ninguna tasa, en el sentido de que se obligue a vender por los precios resultantes de la capitalización de la renta, ya que se limita a establecer una presunción de excesividad, a los efectos de su impugnación por el inquilino; pero ni este artículo, ni ningún otro de la Ley, faculta al Juez para fijar el precio de laPage 294 vivienda transmitida, ni autoriza al inquilino para adquirirla en el valor resultante de dicha capitalización; por otra parte, pretender limitar el alza de los precios de la propiedad urbana por este procedimiento, sería desconocer la realidad de las cosas y basta contrario al fin primordial que persigue la Ley, ya que poner precio topé a la propiedad, sin establecer la correlación adecuada con los salarios y el precio de los materiales de construcción, sería hacer legalmente imposible toda obra de nueva planta, de reparación y modificacion de las viviendas existentes.
También se intenta justificarlo, alegando razones de orden fiscal, que no hemos podido hallar, porque, como luego veremos, es precisamente la Hacienda Pública una de las víctimas de este precepto.
Después de examinar el artículo con todo detenimiento y de ponerlo en relación con todo el sistema y tendencias de la Ley, hemos llegado a la conclusión de que si en principio pudo considerarse necesaria alguna norma que impidiera la burla del derecho de retracto, para completar la protección del inquilino y asegurar ese derecho, tal y como el precepto ha quedado redactado es tan amplio y trascendente su contenido, que excede, en mucho, a aquel propósito proteccionista, se agravia al comercio de buena fe y se da un arma temible al inquilino, que puede utilizar a su antojo, aun con fines inconfesables.
Lo que no ofrece ninguna duda es que el artículo que comentamos no ha merecido mucha atención, hasta ahora, por parte de los juristas, y sobre todo de los prestigiosos especialistas de Derecho inmobiliario, llamados a valorar el alcance y consecuencias del precepto y a poner de relieve lo que puede significar su aplicación, en orden a nuestro régimen hipotecario y al prestigio y firmeza de las instituciones jurídicas de nuestra Patria.
Sin otro propósito que estimular a los mejor dotados, exponemos a continuación un ligero examen del precepto.
Atendiendo a la letra del precepto que examinamos, son dos los derechos que se conceden al arrendatario o inquilino:
-
Derecho de impugnar el precio fijado en el contrato de transmisión, si lo considerare excesivo.
-
Derecho a pedir la anulación del contrato transmisorio, cuando se da la presunción que establece el párrafo primero.Page 295
Y aunque el examen del espíritu del artículo y sus concordancias con otros de la misma Ley pudiera llevar a la conclusión de que es uno sólo el derecho que al inquilino se concede, o sea el de pedir la anulación del contrato, subsisten los dos derechos expresados, con características perfectamente definidas.
Lo que ocurre es que ambos derechos tienen notas comunes, que casi los identifican, pero entre ellos existe una diferencia fundamental, que les da vida propia e independiente, que es la siguiente:
El derecho de impugnar el precio se concede a todo posible retrayente, siempre que él estime que el precio es excesivo; es decir, se deja a su criterio el determinar cuándo es o no excesivo el precio, y en su consecuencia, al ejercitar este derecho, estará...
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