SAP Madrid 74/2006, 4 de Julio de 2006
| Ponente | CARLOS CEBALLOS NORTE |
| ECLI | ES:APM:2006:9893 |
| Número de Recurso | 198/2005 |
| Número de Resolución | 74/2006 |
| Fecha de Resolución | 4 de Julio de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 9ª |
SENTENCIA NÚMERO
RECURSO DE APELACIÓN 198 /2005
Ilmos. Sres. Magistrados:
Dª. CONCEPCION RODRIGUEZ GONZALEZ DEL REAL
D. CARLOS CEBALLOS NORTE
D. JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ
En MADRID, a cuatro de Julio de dos mil seis.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 9 BIS de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 142 /2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 13 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 198 /2005, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante Dª. Beatriz , representada por el Procurador Sr. D. JOSE PEDRO VILA RODRIGUEZ; y de otra, como demandados y hoy apelados DIVAD INFORMÁTICA S.L. y TILKA MODE S.L. representados respectivamente por el Procurador Sr. D. JAVIER CAMPAL CRESPO y DOÑA. MARIA DEL PILAR MALDONADO FELIX.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. CARLOS CEBALLOS NORTE.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid, en fecha 9-12-2004, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: >Fallo: Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por Doña. Beatriz , representado por el Procurador D. José Pedro Vila Rodríguez, contra Divad Informática, S.L., representado por el Procurador D. Antonio Javier Campal Recio, y contra Tilka Mode, S.L. representada por la Procuradora Doña. María del Pilar Maldonado Félix, debo absolver y absuelvo a las citadas demandadas de los pedimentos del suplico de la demanda, declarando no haberlugar a la resolución de los contratos de arrendamiento y subarriendo suscritos en relación al local sito en Madrid calle Gaztambide número 9 y todo ello con expresa condena en costas a la actora".
Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dió traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.
No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día cuatro de Julio de dos mil seis.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Con fundamento en el artículo 27.2 d) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la parte actora ejercitó acción de resolución del contrato de arrendamiento relativo al local comercial sito en la Calle Gaztambide nº 9, bajo derecha, de Madrid, suscrito el 1 de octubre de 1996, entre la actora, Dª Beatriz , y la demandada Divad Informática, S.L., por realización de obras inconsentidas en el local que modifican su configuración (fundamento de derecho II de la demanda, página 4 de la misma, folio 5 de las actuaciones).
Lo primero que debemos destacar es que estamos en presencia de un arrendamiento de local de negocio, esto es, sometido a lo dispuesto en el Título III ("De los arrendamientos para uso distinto del de la vivienda"), en el que el artículo 35 prevé la resolución de pleno derecho a instancia del arrendador por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 (esto es, falta de pago de la renta, falta de pago de la fianza y actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Por su parte el artículo 27.1 de la L.A.U. 1994 recuerda que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del C.C ..
Como señala la S. A.P. de Barcelona, Sección 4ª, de 31 de mayo de 2005 [JUR 2005\168845 ], a fin de concretar el régimen normativo aplicable al supuesto que nos ocupa, conviene recordar que, según el artículo 4.1 y 3 de la L.A.U ., los arrendamientos regulados por la L.A.U. se rigen por las normas imperativas de la misma, por la voluntad de las partes, por las disposiciones de carácter dispositivo de la propia L.A.U. y, supletoriamente, por el Código Civil.
Aplicando lo expuesto al caso que nos ocupa, la realización de obras como causa de resolución del contrato no se contempla, en cuanto edificaciones no destinadas a vivienda, como causa de resolución del contrato, ni en el título I, ni en el IV, ni en el V, que son los apartados con carácter imperativo de la Ley arrendaticia. A partir de ahí, debemos analizar si el contrato establece algo al respecto.
En la claúsula séptima del contrato "se autoriza expresamente al arrendatario a realizar en el local las obras que considere necesarias para adaptarlo a las necesidades de la nueva actividad a ejercer en el mismo, con la única exigencia de que las mismas, que al final del contrato quedarán a beneficio de la propiedad, sean previamente comunicadas a la arrendadora mediante la presentación del proyecto a realizar para que observe si las mismas se ajustan a las exigencias de la Ley de Arrendamientos urbanos y a la legislación urbanística vigente".
La referencia expresa a que las obras se ajusten a las exigencias de la Ley de Arrendamientos Urbanos remite la cuestión, por la vía indirecta del artículo 30 , en relación con el artículo 23 de la L.A.U ., al enjuiciamiento de si las obras realizadas modifican o no la configuración del local. Esto es, la claúsula contractual en cuestión ha de entenderse de la siguiente manera: el arrendador da anticipadamente su consentimiento a la realización de las obras necesarias para adaptar el local a las necesidades de la nueva actividad, siempre que no modifiquen la configuración del mismo, a cuyo fin se establece una cautela en forma de comunicación al arrendador para que pueda comprobar si dicha obra altera o no la configuración.Sentado lo anterior, han de analizarse las obras litigiosas para determinar si alteran o no la configuración del local.
La Sentencia de Instancia considera probado que Tilka Mode, S.L., realizó las obras que consta en su contestación a la demanda:
- Colocación de estanterías de pladur en el citado local.
- Realización de 5 probadores en pladur.
- Pintura del local.
- Instalación de luces.
- Sustitución del rótulo de establecimiento que utilizaba Divad Informática, S.L., por el de Tilka Mode, S.L..
El dictamen del perito D. Jorge (folio 176), se hace cuando se han instalado en el local los nuevos subarrendatarios, Albero Desarrollo Empresarial, S.L. (folio 165); no obstante, el perito señala que todas las obras están referidas a elementos de pladur:
- Se ha dado forma de arco a los huecos o pasos establecidos a través de los muros delimitadores de las crujías, mediante unos elementos de pladur adosándose a la estructura existente, confundiéndose y mimetizándose con los muros y paredes, aparentando ser arcos resistentes cuando son "falsos" desde el punto de vistas estructural.
- En el perímetro del local se han construido unos elementos de Pladur a modo de armarios abiertos y estanterías para la colocación y exhibición de los artículos que allí se venden, ropa y complementos.
- Al fondo del local hay dos vestuarios también realizados en pladur, sobre los que se ha bajado el techo a la altura de éstos.
- Se han colocado molduras y escayolas (hay que entender decorativas).
En el recurso de apelación se parte de las obras reseñadas para razonar en torno a su calificación.
La jurisprudencia sobre obras de falsos techos de escayola o pladur y estanterías de ese material es relativamente abundante:
- La S. A.P. de Barcelona, Sección 4ª, de 27 febrero 2003 [JUR 2003\166098 ], analizaba un supuesto en el que las obras realizadas eran las siguientes: derribo del falso techo, nivelación del suelo, pladur y formación del falso techo. En...
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